Un'operazione in Egitto dall'inizio alla fine

Un'operazione in Egitto ha più passaggi di quanto molti principianti si aspettino, soprattutto a causa della registrazione dei titoli. Questa lezione mostra entrambi i tipi di vendita, poi ci mette i numeri.

Chi fa cosa

• Tu, l'agente: il contratto di intermediazione scritto, l'abbinamento, le visite, la trattativa, la verifica dei documenti, l'annotazione nel tuo registro.
• L'avvocato: verifica la catena dei titoli e redige o rivede il contratto di vendita. Il governo britannico consiglia agli acquirenti stranieri di affidarsi a un avvocato indipendente, mai a uno scelto dal developer o dall'agente.
• Il developer: nelle vendite off-plan, la prenotazione, il contratto, il piano di pagamento ed eventuali approvazioni di trasferimento.
• Il Dipartimento della pubblicità immobiliare (Shahr El Aqary) e i suoi uffici notarili: registrazione e autenticazione, sotto il Ministero della Giustizia.
• L'Autorità fiscale: riceve l'imposta di cessione del 2.5% a carico del venditore.

Una rivendita, passo dopo passo

1. Firma un contratto di intermediazione con il venditore (e con l'acquirente, se agisci per entrambi).
2. Verifica il titolo. L'unità è registrata (il “contratto blu”) o è detenuta tramite una catena di contratti primari? In Egitto è la registrazione che trasferisce la proprietà nei confronti dei terzi. Un buco nella catena può significare una causa in tribunale.
3. Promuovi l'unità e qualifica gli acquirenti. Controlla l'identità e i fondi dell'acquirente.
4. Concorda il prezzo e le condizioni. Se l'unità è ancora in costruzione, il prezzo è spesso indicato come l'importo già pagato più un sovrapprezzo (l'“over”), e l'acquirente subentra nelle rate residue con il developer.
5. Firma il contratto di vendita. Il venditore deve essere presente di persona o tramite procura. Una procura dall'estero richiede tempo, quindi inizia presto.
6. Paga tramite banca. Conserva le prove, soprattutto per gli acquirenti stranieri che pagano in valuta estera.
7. Registra o autentica. La registrazione richiede un rilievo, la ratifica dell'Ordine degli avvocati (1% del valore, con un tetto di EGP 25,000), una tariffa del registro in base alla superficie (riportata in EGP 500 fino a 100 mq, fino a EGP 2,000 oltre i 300 mq) e le spese contrattuali. Nel 2023 Enterprise riferiva costi totali che arrivavano spesso a EGP 30,000-50,000.
8. Il venditore paga l'imposta di cessione: il 2.5% del prezzo di vendita lordo, senza deduzioni, che il contratto sia registrato o meno. Da quando la Legge 151 del 2026 è entrata in vigore il 29 luglio 2026, PwC riporta un termine di pagamento di 60 giorni (le guide più vecchie indicano 30 giorni).

Una vendita off-plan, passo dopo passo

1. Verifica il progetto: storico del developer, assegnazione del terreno (spesso dalla NUCA), piano generale approvato e conto bancario del progetto richiesto dal Decreto 2184 del 2022.
2. Prenotazione. Il cliente prenota un'unità specifica con il suo numero. Non accettare mai una “prenotazione” senza numero di unità o un pagamento su un conto personale.
3. Anticipo. Una guida per acquirenti del 2026 lo indica tra il 5% e il 15%, ma varia da lancio a lancio.
4. Firma il contratto primario (aqd ibtidaei) con il developer. Leggi la data di consegna, le clausole sui ritardi, il livello di finitura, le spese di trasferimento e il deposito di manutenzione, che si paga in aggiunta al prezzo.
5. Rate secondo il piano, spesso da 7 a 10 anni. In base al Decreto 2184, un developer ha un periodo di tolleranza di 12 mesi per i ritardi di consegna, e dopo 24 mesi di ritardo l'acquirente può chiedere il rimborso.
6. Consegna, poi è dovuto il deposito di manutenzione, e la registrazione può seguire più avanti.

È il developer a pagare la provvigione della tua agenzia. Chiedi quando.

Esempio pratico 1: una rivendita a New Cairo

Un appartamento finito e registrato si vende a EGP 8,000,000. Il venditore ha accettato una provvigione del 2.5% nel tuo contratto (una percentuale di esempio: la legge non ne fissa nessuna).

• Imposta di cessione: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (venditore)
• Provvigione: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (venditore, tramite bonifico)
• Netto del venditore prima degli altri costi: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• Acquirente: costi di registrazione, più la tariffa dell'Ordine degli avvocati con un tetto di EGP 25,000.

Esempio pratico 2: un'unità off-plan

Un'unità costa EGP 6,000,000, con il 10% di anticipo e rate trimestrali per 8 anni (condizioni di esempio).

• Anticipo: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• Saldo: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• Trimestri: 8 x 4 = 32
• Ogni rata: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• Se il deposito di manutenzione è dell'8% (solo un esempio, verifica il contratto): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 in più.

Mostra sempre al cliente il totale, non solo la cifra mensile. Usa il calcolatore delle provvigioni per verificare la tua quota.

Tariffe e scadenze fiscali sono cambiate nel 2026. Verifica la fonte ufficiale prima di agire.

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