Un'operazione immobiliare in Marocco dall'inizio alla fine

Un'operazione in Marocco coinvolge più persone di quanto molti principianti si aspettino: tu, il notaio o gli adoul, l'ufficio delle imposte, il registro fondiario, la banca e, per le case nuove, il developer. Conoscere l'ordine dei passaggi ti permette di guidare il cliente con calma e individuare presto i problemi.

Chi fa cosa

• Tu, l'agente. Trovi l'acquirente o l'immobile, fai firmare l'incarico e i buoni di visita, tratti, raccogli i documenti e tieni tutti nei tempi.
• Il notaio o due adoul. Dal 16 luglio 2026 (Legge 41.25) sono gli unici che possono redigere l'atto di vendita, la promessa di vendita e il contratto preliminare off-plan.
• L'ufficio delle imposte (DGI). Riscuote l'imposta di registro dall'acquirente e l'imposta sulla plusvalenza (TPI) dal venditore.
• Il registro fondiario (conservation foncière, parte dell'ANCFCC). Iscrive la vendita sul titolo fondiario. La proprietà è sicura quando il titolo riporta l'acquirente.
• La banca. Concede il prestito all'acquirente e, per i non residenti, converte la valuta estera in dirham con documentazione.
• Il developer, per l'off-plan: vende l'unità, fornisce la garanzia e consegna l'edificio.

Una rivendita, passo dopo passo

1. Offerta e verifiche. Concorda il prezzo. Chiedi il numero del titolo e un certificato recente del registro fondiario. Verifica l'identità del venditore, ipoteche e gravami. Se l'immobile è una melkia (un atto degli adoul basato su testimoni), avvisa l'acquirente: non esiste un registro centrale, e l'immatricolazione può richiedere da 12 a 36 mesi (Lesmre).
2. Promessa di vendita (compromis). Firmata davanti al notaio o agli adoul. Fissa il prezzo, la caparra, eventuali condizioni sul mutuo e la data dell'atto definitivo.
3. Caparra. Versata al notaio. I fondi versati ai notai sono depositati su conti di deposito presso la CDG, non sul conto del venditore.
4. Finanziamento. L'acquirente paga con bonifico bancario o assegno. Un non residente invia valuta estera tramite una banca marocchina e conserva la prova, che è ciò che consente di trasferire il denaro all'estero in caso di vendita futura (Office des Changes).
5. Atto definitivo. Firmato davanti al notaio. Se qualcuno firma tramite un rappresentante, la procura deve essere stata prima registrata in tribunale.
6. Imposte e registrazione. Si pagano le imposte dell'acquirente e il notaio deposita la vendita presso la conservation foncière, che aggiorna il titolo.
7. Imposta del venditore. Il venditore presenta la dichiarazione e paga la TPI entro 30 giorni dalla vendita.

Una vendita off-plan (VEFA), passo dopo passo

Le vendite off-plan seguono la Legge 44-00 come modificata dalla Legge 107-12:

1. Contratto di prenotazione, solo quando esiste il permesso di costruire. L'acquirente paga il 5% e può recedere entro un mese.
2. Contratto preliminare, consentito una volta ottenuto il permesso di costruire (art. 618-5). Da luglio 2026 deve essere un atto pubblico redatto da un notaio o da adoul. L'acquirente paga il 5%. Il developer deve fornire una garanzia bancaria o assicurativa sugli acconti.
3. Inizio dei lavori: 10%.
4. Fasi di costruzione (opere strutturali, finiture, permesso di abitabilità): 60% in totale, ripartito come concordato.
5. Chiavi e atto definitivo: 20%, poi la registrazione al registro fondiario.

Nel 2023 Finances News riferiva che molti developer vendono invece con prenotazioni meno vincolanti. Se non c'è numero di permesso, garanzia né notaio, di' chiaramente all'acquirente a quale tutela rinuncia. Leggi Come funziona l'off-plan (VEFA) in Marocco.

Spese e tasse

Acquirente:

• Imposta di registro: 4% sugli immobili costruiti (minimo MAD 1,000), 5% sui terreni nudi, 3% sull'edilizia sociale ammissibile.
• Registro fondiario: 1.5% del prezzo più MAD 100 per titolo, minimo MAD 500 (tariffa ANCFCC).
• Notaio: di solito circa l'1% più IVA. Chiedi un preventivo scritto.
• Maggiorazione sui contanti: dal 1 luglio 2026, un 2% in più su qualsiasi parte non tracciata di un prezzo superiore a MAD 300,000.

Venditore:

• TPI: 20% della plusvalenza netta, con un minimo del 3% del prezzo di vendita. Un'abitazione principale abitata per almeno cinque anni è esente, ma il minimo del 3% si applica comunque alla parte del prezzo superiore a MAD 4 milioni.

Compenso dell'agenzia: di solito dal 2% al 3%, spesso il 2.5%, pagato da chi lo ha sottoscritto.

Esempio pratico in MAD

Cifre di esempio: un appartamento con titolo fondiario a Casablanca si vende a MAD 2,000,000. Il venditore lo aveva comprato a MAD 1,500,000, non è la sua abitazione principale e la plusvalenza netta imponibile dopo i costi deducibili è di MAD 400,000. Il venditore ha firmato un incarico al 2.5%.

Voce	Calcolo	MAD
Imposta di registro (acquirente)	4% x 2,000,000	80,000
Registro fondiario (acquirente)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Notaio (acquirente)	circa l'1% più IVA	circa da 22,000 a 24,000
Certificati e spese varie (acquirente)	forfait	circa 2,000
Totale per l'acquirente oltre al prezzo		circa da 134,000 a 136,000
Compenso dell'agenzia (venditore)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (venditore)	il maggiore tra 20% x 400,000 = 80,000 e 3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
Il venditore incassa	2,000,000 meno 50,000 meno 80,000	1,870,000

I costi dell'acquirente arrivano a circa il 6.7-6.8% del prezzo, in linea con la stima 2026 di ReaConsult. Se il venditore ha un mutuo, anche questo viene rimborsato dai 1,870,000.

Punti chiave

• Il notaio o gli adoul redigono ogni atto chiave. Tu prepari la pratica e la fai avanzare.
• Rivendita: verifiche, compromis, caparra presso il notaio, pagamento bancario, atto definitivo, registro fondiario.
• Off-plan: prima il permesso, poi 5, 5, 10, 60 e 20, con una garanzia.
• Gli acquirenti pagano circa il 6.5-7% oltre al prezzo. I venditori pagano la TPI entro 30 giorni.

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