Un'operazione immobiliare a Dubai dall'inizio alla fine

Un'operazione a Dubai segue un percorso chiaro. Quando conosci ogni passaggio, puoi dire al tuo cliente cosa succede dopo, ed è questo che lo fa fidare di te.

Chi fa cosa

• Tu, l'agente: trovi e qualifichi le parti, gestisci i moduli RERA, coordini i passaggi.
• Il trustee office: un ufficio di registrazione che rappresenta il Dubai Land Department (DLD) e gestisce la vendita con contratti elettronici. In una normale rivendita a Dubai non c'è un notaio.
• Il developer: rilascia il certificato di nulla osta (NOC) in una rivendita, e vende direttamente nell'off-plan.
• La banca: valuta l'immobile e paga il venditore al trasferimento quando l'acquirente ha un mutuo.
• Il DLD: registra la vendita e rilascia il titolo di proprietà.
• Un conveyancer (facoltativo): molti acquirenti se ne avvalgono per gestire i documenti e custodire l'assegno della cauzione.

Una rivendita, passo dopo passo

1. Form A. Il venditore firma un accordo di marketing con la tua agenzia. Ottieni un'autorizzazione Trakheesi e pubblichi l'annuncio.
2. Form B. L'acquirente firma con il suo agente (a volte la stessa agenzia).
3. Visite e offerta. Concordate prezzo e condizioni. Se sono coinvolte due agenzie, firmate prima il Form I.
4. Form F (MOU). Acquirente e venditore firmano il contratto di vendita. L'acquirente consegna di solito un assegno di deposito cauzionale del 10% intestato al venditore, trattenuto fino al trasferimento.
5. Mutuo, se c'è. La banca valuta l'immobile ed emette un'offerta definitiva.
6. NOC del developer. Il DLD indica un e-NOC del developer tra i documenti richiesti. Conferma che non ci sono spese di servizio non pagate. Di solito lo richiede e lo paga il venditore.
7. Trasferimento presso il trustee office. Firmano entrambe le parti, o i loro rappresentanti. Si pagano le spese e il venditore riceve il prezzo.
8. Titolo di proprietà. Il DLD rilascia un titolo di proprietà elettronico a nome dell'acquirente.

Una vendita off-plan, passo dopo passo

1. Verifica il progetto. Nell'app Dubai REST puoi vedere lo stato del progetto e il suo conto di garanzia (escrow). In base alla Legge n. 8 del 2007, un developer ha bisogno dell'approvazione del DLD e di un conto escrow di progetto prima di vendere off-plan.
2. Modulo di prenotazione. Blocca l'unità e registra il prezzo e le condizioni principali. L'acquirente paga un importo di prenotazione.
3. SPA. Il contratto di compravendita con il developer, compreso il piano di pagamento.
4. Registrazione Oqood. Il developer registra la vendita su Oqood, il registro provvisorio del DLD. La tassa è il 4% del prezzo, di solito pagata alla prenotazione tramite il developer (Bayut).
5. Rate. I pagamenti vanno sul conto escrow di quel progetto specifico.
6. Consegna. Al completamento, la registrazione Oqood viene sostituita da un titolo di proprietà del DLD.

Tre punti da spiegare agli acquirenti:

• La provvigione sull'off-plan la paga il developer, spesso tra il 2% e l'8% (Bayut).
• Rivendere prima del completamento richiede il NOC del developer, e i developer di solito richiedono una quota minima pagata, spesso dal 30% al 40%, come indicato nello SPA (Binghatti).
• I mutui sull'off-plan hanno un tetto fissato dalla Banca centrale al 50% del valore.

Le spese in una rivendita

• Tassa di trasferimento del DLD: 4% del prezzo. La Executive Council Resolution n. 30 del 2013 dice che è divisa in parti uguali salvo diverso accordo, ma in pratica di solito la paga tutta l'acquirente. Scrivi la ripartizione nel Form F.
• Trustee office: AED 4,000 più IVA quando il prezzo è di AED 500,000 o più, AED 2,000 più IVA al di sotto (haus & haus).
• Provvigione dell'agenzia: circa il 2% più IVA al 5%, concordata nel Form A o B.
• Iscrizione dell'ipoteca: 0.25% dell'importo del mutuo, non del prezzo.

Esempio pratico: un appartamento da AED 2,000,000, acquirente in contanti

Voce	Calcolo	Importo (AED)
Tassa di trasferimento del DLD	4% x 2,000,000	80,000
Trustee office	4,000 + IVA al 5%	4,200
Provvigione dell'agenzia	2% x 2,000,000 = 40,000, + IVA al 5%	42,000
Titolo di proprietà e spese amministrative	Come nell'esempio di Property Finder	580
Costi di acquisto totali		126,780

Si tratta di circa il 6.3% in più rispetto al prezzo. Se l'acquirente prende un mutuo dell'80% (il massimo per la prima casa di un expat fino a AED 5 milioni), aggiungi 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 per l'iscrizione dell'ipoteca, più piccole spese.

Mostra questa tabella al tuo cliente al primo incontro. Gli acquirenti odiano le sorprese al trustee office.

Esercitati con off-plan e soldi e calcoli.

Spese e procedure cambiano. Verifica la fonte ufficiale (le pagine delle tariffe del DLD e il tuo trustee office) prima di agire. Questa lezione non è consulenza legale o finanziaria.