Робота агента з нерухомості на Кіпрі

Ласкаво просимо на курс. За вісім коротких уроків ви дізнаєтеся, як почати, працювати і зростати як агент з нерухомості на Кіпрі. Цей перший урок присвячено самій роботі: що ви робите протягом дня, хто вам платить і який насправді вигляд має перший рік.

Охоплення. Цей курс охоплює Республіку Кіпр на територіях під контролем її уряду: Нікосію, Лімасол, Ларнаку, Пафос і вільну частину Фамагусти. Північ острова є окремим ринком із власними правилами, і ми її не розглядаємо.

Регульоване звання з двома рівнями

Кіпр є одним із небагатьох європейських ринків, де агент з нерухомості є регульованою професією з власним законом. Real Estate Agents Law 71(I)/2010 зі змінами 2012 і 2017 років визначає агента з нерухомості як особу, якій платять за посередництво в угоді з нерухомістю: продажу, купівлі, обміні або оренді строком понад один місяць. Відповідальним органом є Real Estate Agents Registration Council (ми називаємо її «Рада»), напівдержавний орган, підзвітний Міністерству внутрішніх справ.

Закон встановлює два рівні:

• Ліцензований агент з нерухомості (κτηματομεσίτης). Зареєстрована особа з чинною річною ліцензією. Щоб ним стати, потрібні диплом, рік практики та іспит (урок 3).
• Асистент агента з нерухомості (βοηθός κτηματομεσίτη). Працівник ліцензованого агента, внесений до окремого реєстру, який працює за вказівками цього агента.

Майже всі починають як асистенти. На сайті Ради зазначено, що в ній перелічено понад 600 ліцензованих і зареєстрованих агентів, а це показує, наскільки маленька й згуртована ця професія.

Що насправді робить агент

При перепродажу ви зазвичай працюєте на продавця. Ви:

1. Отримайте об'єкт для продажу та узгодьте винагороду письмово (урок 4).
2. Оцініть житло, зробіть фото й опублікуйте оголошення з даними власника та номерами вашої ліцензії, як вимагає закон.
3. Кваліфікувати покупців, організовувати перегляди та ідентифікувати кожного клієнта для перевірок з протидії відмиванню коштів.
4. Розкажіть покупцю все, що знаєте про стан об'єкта, обтяження та юридичні обмеження. Закон робить це вашим особистим обов'язком.
5. Допоможіть обом сторонам дійти до договору купівлі-продажу, а потім супроводжуйте юристів, банк і Department of Lands and Surveys (DLS) до переоформлення права власності.

При продажу новобудови або off-plan ви продаєте для забудовника, часто іноземним покупцям. При оренді ви знаходите та перевіряєте орендарів для орендодавця.

Хто наймає

Ви зустрінете три основні типи роботодавців:

• Забудовники та їхні власні відділи продажів. Зріз сайту вакансій CyprusWork у жовтні 2026 року показав, що такі забудовники, як Pafilia, Constantinou Bros, MITO і Square One, наймали в Лімасолі та Пафосі, поруч з агентствами на кшталт A.N. Stasis Estates.
• Місцеві агентства, часто сімейні компанії, сильні в одному окрузі.
• Міжнародні мережі та брокерські компанії з офісами в Лімасолі та Пафосі, що продають іноземним покупцям.

Ринок активний. Рада з посиланням на дані DLS нарахувала 18,114 договорів купівлі-продажу у 2025 році, приблизно на 15% більше, ніж у 2024 році, із загальною вартістю переоформлень понад €4.7 billion (Cyprus Mail, січень 2026). З січня по вересень 2026 року дані DLS, проаналізовані BuySell, показали ще 14,969 договорів, на 14% більше, причому 41.9% з них підписали іноземні покупці.

Як вам платять

Закон дає відправну точку. Article 20 передбачає, що ліцензований агент може вимагати узгоджену винагороду і що, якщо не домовлено інакше, винагорода становить 3% вартості угоди і сплачується після укладення продажу чи оренди. На практиці, як писала Leptos Estates у червні 2026 року, комісія зазвичай становить від 3% до 5% кінцевої ціни, зазвичай її сплачує продавець, а ПДВ додається зверху. Стандартна ставка ПДВ на Кіпрі становить 19%.

Ця винагорода йде ліцензованому агенту чи агентству. Як асистент ви отримуєте частку:

Модель	Як це працює	Головний ризик
Асистент, найнятий агентством	Оклад плюс комісія, соціальне страхування сплачується разом із роботодавцем	Менша частка з кожної угоди
Посада з продажу в девелопера	Оклад плюс бонус або винагорода за кожен проданий об'єкт	Залежить від проєктів одного забудовника
Ліцензований агент із власним офісом	Ви залишаєте винагороду собі, ви оплачуєте витрати	Жодного доходу, доки угоду не закрито

Закон визначає асистента як працівника, тож модель фрилансера лише на комісії, яку ви бачите в деяких країнах, не відповідає кіпрському тексту. Ваш договір однаково має дотримуватися національної мінімальної зарплати: €1,088 на місяць брутто з 1 січня 2026 року або €979 у перші шість місяців у того самого роботодавця (Harris Kyriakides).

Даних про оплату мало. Paylab, маючи менше 20 перевірених відповідей, показує, що 80% агентів з нерухомості заробляють від €1,400 до €3,405 на місяць брутто. Одна вакансія з продажів у Пафосі в жовтні 2026 року пропонувала від €1,150 до €1,750 на місяць плюс комісію. Сприймайте це як сигнали, а не статистику. Розрахунки ми зробимо в уроці 8, а свої цифри можете перевірити в калькуляторі комісії.

Реалістичний перший рік

Будьте чесними із собою, перш ніж почати:

• Шлях довгий. Вам потрібно 12 місяців роботи зареєстрованим асистентом, перш ніж ви взагалі зможете скласти іспит на агента, а іспит проходить грецькою.
• Мови окуповуються. У 2026 році більшість іноземних покупців з країн поза ЄС. З ними робоча мова англійська, а російська, іврит, арабська чи китайська можуть відчинити двері.
• Документи і є робота. Документи на право власності, обтяження, ставки ПДВ і перевірки з протидії відмиванню коштів. Агенти, які в цьому розбираються, здобувають довіру.
• Нелегальні агенти є реальною проблемою. У листопаді 2025 року асоціація агентів попросила своїх членів фіксувати та повідомляти про незаконну брокерську діяльність. Робіть усе за правилами з першого дня.

Агенти, які затримуються в професії, вибудовують щоденну рутину, постійно вивчають правила і ставляться до кожного клієнта як до майбутньої рекомендації. Саме в цьому вам допоможе цей курс.

Що далі

В уроці 2 ми розглянемо, кому дозволено працювати на Кіпрі і на якій підставі. Щоб побачити відкриті вакансії вже зараз, перегляньте вакансії і порівняйте роботодавців у розділі агентства.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією. Правила і цифри змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.