Угода від початку до кінця на Кіпрі

Кіпрський продаж проходить через кілька рук: вас, юриста покупця, часто банк, Податковий департамент і Department of Lands and Surveys (DLS), земельний реєстр. Ваша цінність полягає в тому, щоб знати порядок дій, тримати всіх у графіку і стежити, щоб ніхто не був заскочений ПДВ чи зборами за переоформлення. Цей урок розбирає продаж на вторинному ринку, а потім дві угоди в євро.

Хто що робить

• Ви, агент або асистент: агентський договір, маркетинг, покази, пропозиція, ідентифікація клієнта, координація.
• Юрист покупця: перевіряє право власності та дозволи, складає або перевіряє договір купівлі-продажу, депонує його в DLS.
• Банк: оцінює об'єкт і схвалює кредит.
• Податковий департамент: ПДВ, заява на знижену ставку 5% і податкова довідка продавця.
• DLS: зберігає депонований договір, потім реєструє переоформлення і стягує збір за переоформлення.

Перепродаж крок за кроком

1. Агентський договір. Письмовий, із вашою винагородою та ПДВ (урок 4).
2. Пропозиція та бронювання. Багато продавців беруть депозит за бронювання, щоб припинити покази. Окремого правового регулювання для цього ми не знайшли. Danos & Associates (червень 2026) радять перевірити, хто зберігає гроші, чи вони повертаються, скільки триває бронювання і що буде, якщо перевірка юриста виявить проблеми.
3. Ідентифікація. Ідентифікуйте обидві сторони та будь-якого кінцевого бенефіціара до руху коштів (урок 4).
4. Перевірки. Юрист замовляє довідку з реєстру DLS, перевіряє іпотеки, memo, заборони, доступ, містобудівні та будівельні дозволи і сертифікат про прийняття.
5. Договір купівлі-продажу. Він встановлює ціну, етапи оплати, передачу володіння, обтяження, гарантії, наслідки невиконання та дату переоформлення.
6. Депонування в DLS. Див. нижче.
7. Схвалення іпотеки. Банк схвалює кредит до завершення угоди.
8. Дозвіл для покупця поза ЄС. DLS вимагає дозвіл згідно з Cap. 109, коли покупець є іноземною особою. Danos & Associates зазначають, що заяву зазвичай подають після підписання договору.
9. Переоформлення в DLS. Обидві сторони подають документи, покупець сплачує збір за переоформлення, право власності переходить.
10. Ваша винагорода. Згідно зі статтею 20 вона належить до сплати після укладення договору купівлі-продажу, якщо ви не домовилися інакше.

Гербового збору більше немає

До 2025 року договір купівлі-продажу оплачували гербовим збором, перш ніж його можна було депонувати. EY повідомляє, що закон про гербовий збір скасовано з 1 січня 2026 року в межах податкової реформи, ухваленої 31 грудня 2025 року. Договір, підписаний у 2026 році, його не сплачує. У деяких старіших буклетах DLS досі згадується гербова оплата, а документи, підписані до 2026 року, можуть підпадати під старі правила.

Депонуйте договір у DLS

Цей крок найбільше захищає покупця. Згідно з Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 підписаний договір слід депонувати в окружному земельному офісі протягом шести місяців після підписання. DLS радить робити це негайно. Після депонування:

• Жоден інший договір купівлі-продажу щодо того самого об'єкта не можна депонувати.
• Договір створює обтяження на об'єкт, черговість якого визначається датою депонування.
• Якщо продавець не виконує зобов'язань, покупець може звернутися до суду з вимогою переоформлення (виконання в натурі) або компенсації.
• Якщо існує давніша іпотека, покупець може сплатити свою частку боргу безпосередньо кредитору і звернутися до суду, якщо кредитор відмовляється звільнити об'єкт.

Якщо строк пропущено, Kleanthous & Platis (серпень 2026) пояснюють, що договір залишається чинним між сторонами, але покупець втрачає захист від третіх осіб, а виконання в натурі стає на розсуд суду. Суд може дозволити пізнє депонування. DLS додає, що збори за переоформлення зростають на 10%, якщо договір не депоновано протягом шести місяців.

ПДВ або збори за переоформлення

Угода з нерухомістю оплачується або ПДВ, або зборами за переоформлення, але не обома в повному обсязі.

Нове житло оподатковується ПДВ. Стандартна ставка становить 19%. Ставка 5% застосовується до основного житла покупця згідно з правилами 2023 року: 5% на перші 130 кв. м, якщо їхня вартість не перевищує €350,000, для житла площею до 190 кв. м і угод до €475,000 (урок 5). GK Law Firm зазначає, що покупець подає заяву онлайн через Tax For All після підписання і до отримання володіння.

Збори за переоформлення (DLS, PwC, серпень 2026):

Вартість	Ставка
До €85,000	3%
Від €85,001 до €170,000	5%
Понад €170,000	8%

• Збір за переоформлення не стягується, якщо з того самого продажу сплачено ПДВ (DLS вимагає довідку VAT Department).
• Знижка 50%, коли купівля не оподатковується ПДВ, що охоплює більшість угод на вторинному ринку.
• Збір нараховується від ціни або від ринкової вартості, якщо директор DLS вважає задекларовану ціну заниженою.

Продавець може бути зобов'язаний сплатити податок на приріст капіталу за ставкою 20%. З 1 січня 2026 року довічні пільги зросли до €150,000 для основного житла (за певних умов) і €30,000 для інших відчужень (PwC). Перед переоформленням продавцю потрібна податкова довідка (форма N313).

Розрахунковий приклад 1: квартира на вторинному ринку в Ларнаці

Покупець платить €250,000 за квартиру на вторинному ринку, без ПДВ, з іпотекою, як основне житло. Ваш агентський договір передбачає 3% плюс ПДВ, які сплачує продавець.

Стаття	Розрахунок	Сума
Збір за переоформлення до знижки	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
Збір за переоформлення після знижки 50%	13,200 x 50%	€6,600
Гербовий збір	Скасовано у 2026 році	€0
Власні кошти при співвідношенні кредиту до вартості 80%	250,000 x 20%	€50,000
Винагорода агентства, сплачує продавець	250,000 x 3%	€7,500
IVA на винагороду	7,500 x 19%	€1,425
Платіж вашого агентства Раді	250,000 x 2/10,000	€50

Як складається збір: €2,550 з перших €85,000, €4,250 з наступних €85,000 і €6,400 з останніх €80,000.

Показник 80% відповідає ліміту Central Bank of Cyprus для основного житла (70% для іншої нерухомості), повідомленому у 2021 році. Перевірте поточну пропозицію банку і додайте його власні комісії та збір 1% за реєстрацію іпотеки, зазначений PwC.

Розрахунковий приклад 2: нова квартира в Лімасолі

Покупець платить €300,000 девелоперу за нову квартиру площею 110 кв. м як основне житло. GK Law Firm використовує той самий приклад.

Стаття	Ставка 5% (основне житло)	Ставка 19%
VAT	€15,000	€57,000
Збір за переоформлення	€0 (сплачено ПДВ)	€0 (сплачено ПДВ)

Саме через цю різницю в €42,000 ви з першого дня запитуєте про плани покупця. Якщо покупець продасть або здасть квартиру в оренду протягом 10 років, він має повідомити Податковий департамент протягом 30 днів і повернути різницю за решту років.

Документи на право власності та переоформлення

Якщо окремий документ на право власності існує, переоформлення може відбутися невдовзі після перевірок. Сторони подають до окружного земельного офісу: декларацію про переоформлення (форма N270), податкову довідку продавця N313, довідки муніципалітету, каналізаційної та водної служб, копії документів, що посвідчують особу, і згоду іпотекодержателя, якщо об'єкт в іпотеці. Потім DLS призначає дату.

Якщо документа на право власності ще немає, що звично для нового житла та off-plan, депонований договір захищає покупця, доки девелопер не отримає сертифікат про прийняття будівлі та окремі документи на право власності. Дані Міністерства внутрішніх справ за 2024 рік показують 21,495 заяв «покупців-заручників» згідно із законом 2015 року, з переоформленням права власності в 11,158 випадках. Запитуйте кожного девелопера, чи перебуває земля в іпотеці і коли очікуються документи на право власності.

Off-plan і новобудови

При купівлі off-plan договір встановлює поетапні платежі. Переконайтеся, що юрист покупця:

• Негайно депонує договір у DLS.
• Перевіряє містобудівні та будівельні дозволи.
• Підтверджує, що девелопер подав до DLS коефіцієнт вартості (value ratio) одиниці, який визначає частку покупця в будь-якій іпотеці на землю.
• Вчасно подає заяву на ПДВ 5%, якщо покупець має на це право.

Податки, збори та правила кредитування змінюються, тож перевірте офіційне джерело, перш ніж діяти. Практикуйтеся на тренуванні з продажів.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією.