Угода з нерухомістю в Марокко від початку до кінця

Марокканська угода залучає більше людей, ніж очікують багато новачків: вас, нотаріуса або адулів, податкову службу, земельний реєстр, банк, а для нового житла ще й девелопера. Знання порядку кроків дозволяє вам спокійно вести клієнта і рано помічати проблеми.

Хто що робить

• Ви, агент. Знаходите покупця чи об'єкт, отримуєте підписані доручення і листи показів, ведете переговори, збираєте документи і стежите, щоб усі дотримувалися графіка.
• Нотаріус або два адули. З 16 липня 2026 року (Закон 41.25) лише вони можуть складати акт купівлі-продажу, обіцянку продажу і попередній договір off-plan.
• Податкова служба (DGI). Стягує з покупця реєстраційний збір, а з продавця податок на прибуток від нерухомості (TPI).
• Земельний реєстр (conservation foncière, частина ANCFCC). Реєструє продаж у земельному титулі. Право власності захищене, щойно в титулі значиться покупець.
• Банк. Кредитує покупця, а для нерезидентів конвертує іноземну валюту в дирхами з підтвердженням.
• Девелопер, для off-plan: продає об'єкт, надає гарантію і здає будинок.

Перепродаж крок за кроком

1. Пропозиція та перевірки. Узгодьте ціну. Попросіть номер титулу і свіжу довідку із земельного реєстру. Перевірте особу продавця, іпотеки й обтяження. Якщо об'єкт є melkia (акт адулів на основі свідчень), попередьте покупця: центрального реєстру немає, а оформлення титулу може тривати 12-36 місяців (Lesmre).
2. Обіцянка продажу (compromis). Підписується в нотаріуса або адулів. Вона фіксує ціну, завдаток, умову щодо кредиту, якщо є, і дату остаточного акта.
3. Завдаток. Сплачується нотаріусу. Кошти, сплачені нотаріусам, зберігаються на депозитних рахунках у CDG, а не на рахунку продавця.
4. Фінансування. Покупець платить банківським переказом або чеком. Нерезидент надсилає іноземну валюту через марокканський банк і зберігає підтвердження, що дозволяє вивести гроші за кордон при майбутньому продажу (Office des Changes).
5. Остаточний акт. Підписується в нотаріуса. Якщо хтось підписує через представника, довіреність має бути заздалегідь зареєстрована в суді.
6. Збори та реєстрація. Сплачуються збори покупця, і нотаріус подає продаж до conservation foncière, який оновлює титул.
7. Податок продавця. Продавець подає декларацію і сплачує TPI протягом 30 днів після продажу.

Продаж off-plan (VEFA) крок за кроком

Продажі off-plan регулюються Законом 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12:

1. Договір бронювання, лише після отримання дозволу на будівництво. Покупець сплачує 5% і може відмовитися протягом одного місяця.
2. Попередній договір, дозволений після отримання дозволу на будівництво (ст. 618-5). З липня 2026 року він має бути автентичним актом нотаріуса або адулів. Покупець сплачує 5%. Девелопер має надати банківську або страхову гарантію на аванси.
3. Початок робіт: 10%.
4. Етапи будівництва (конструктив, оздоблення, дозвіл на заселення): 60% загалом, розподілені за домовленістю.
5. Ключі та остаточний акт: 20%, потім реєстрація в земельному реєстрі.

У 2023 році Finances News повідомив, що багато девелоперів натомість продають за менш суворими бронюваннями. Якщо немає номера дозволу, гарантії і нотаріуса, прямо скажіть покупцю, від якого захисту він відмовляється. Дивіться Як працює off-plan (VEFA) у Марокко.

Збори та податки

Покупець:

• Реєстраційний збір: 4% на збудовану нерухомість (мінімум MAD 1,000), 5% на незабудовану землю, 3% на соціальне житло, що відповідає умовам.
• Земельний реєстр: 1.5% ціни плюс MAD 100 за титул, мінімум MAD 500 (тариф ANCFCC).
• Нотаріус: зазвичай близько 1% плюс ПДВ. Попросіть письмовий кошторис.
• Надбавка за готівку: з 1 липня 2026 року додаткові 2% на будь-яку невідстежувану частину ціни понад MAD 300,000.

Продавець:

• TPI: 20% від чистого прибутку, але не менше 3% від ціни продажу. Основне житло, у якому продавець прожив щонайменше п'ять років, звільнене, але мінімум 3% усе одно застосовується до частини ціни понад MAD 4 мільйони.

Винагорода агентства: зазвичай 2%-3%, часто 2.5%, сплачує той, хто її підписав.

Розрахунковий приклад у MAD

Цифри для прикладу: квартира з титулом у Касабланці продається за MAD 2,000,000. Продавець купив її за MAD 1,500,000, це не його основне житло, а чистий оподатковуваний прибуток після дозволених витрат становить MAD 400,000. Продавець підписав доручення на 2.5%.

Стаття	Розрахунок	MAD
Реєстраційний збір (покупець)	4% x 2,000,000	80,000
Земельний реєстр (покупець)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Нотаріус (покупець)	близько 1% плюс ПДВ	близько 22,000-24,000
Довідки та дрібні витрати (покупець)	резерв	близько 2,000
Разом для покупця понад ціну		близько 134,000-136,000
Винагорода агентства (продавець)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (продавець)	більше з двох: 20% x 400,000 = 80,000 і 3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
Продавець отримує	2,000,000 мінус 50,000 мінус 80,000	1,870,000

Витрати покупця становлять близько 6.7%-6.8% ціни, що відповідає оцінці ReaConsult на 2026 рік. Якщо продавець має іпотеку, її також погашають із 1,870,000.

Головне

• Нотаріус або адули складають кожен ключовий акт. Ви готуєте справу і рухаєте її вперед.
• Перепродаж: перевірки, compromis, завдаток у нотаріуса, банківський платіж, остаточний акт, земельний реєстр.
• Off-plan: спершу дозвіл, потім 5, 5, 10, 60 і 20, з гарантією.
• Покупці сплачують близько 6.5%-7% понад ціну. Продавці сплачують TPI протягом 30 днів.

Відпрацюйте цифри з вправами про гроші в Марокко і вправами на off-plan. Для іноземних покупців прочитайте Купівля нерухомості в Марокко іноземцем.