Угода в Іспанії від початку до кінця

Іспанський продаж проходить через багато рук: вас, двох юристів, часто банк, нотаріуса, податкові органи і Земельний реєстр. Ваша цінність полягає в тому, що ви знаєте порядок, стежите, щоб усі встигали вчасно, і дбаєте, щоб нікого не здивував податковий рахунок. Цей урок розбирає перепродаж і продаж off-plan, а потім проводить одну угоду в євро.

Хто що робить

• Ви, агент: доручення, маркетинг, покази, пропозиція, координація.
• Юрист покупця: незалежні перевірки до будь-якого завдатку, договори, податки. Юрист покупця працює лише на покупця.
• Нотаріус: нейтральна державна посадова особа, яка перевіряє особу, оплату і законність та засвідчує акт (escritura).
• Земельний реєстр (Registro de la Propiedad): реєструє нового власника, що робить купівлю чинною щодо третіх осіб.
• Податкові органи: регіон стягує ITP або AJD, мерія стягує plusvalía, державне Податкове агентство стягує податки на дохід.
• Девелопер: при off-plan продає житло і має гарантувати авансові платежі покупця.

Перепродаж крок за кроком

1. Доручення. Підписана nota de encargo з продавцем (урок 4).
2. Пропозиція та бронювання. Невелика сума знімає житло з продажу, поки юрист покупця його перевіряє.
3. Перевірки. Юрист отримує nota simple із Земельного реєстру (власник, опис, іпотеки та інші обтяження), перевіряє Catastro, ліцензії, борги за внесками громади власників і останню квитанцію IBI.
4. Договір arras. Приватний договір із завдатком, часто близько 10% ціни (Your Overseas Home). При arras penitenciales покупець, який відмовляється, втрачає завдаток, а продавець, який відмовляється, повертає подвійну суму. Якщо договір не вказує тип, закон презюмує підтверджувальні arras, за яких потерпіла сторона може вимагати виконання або розірвання плюс відшкодування збитків (Legálitas). Переконайтеся, що тип зазначено письмово.
5. Акт у нотаріуса. Сплачується залишок, зазвичай банківським чеком або переказом, і передаються ключі.
6. Податки та реєстрація. Покупець сплачує податок на передачу, потім акт реєструють. Legálitas зазначає, що реєстрація відбувається лише після сплати податків.

Хто який податок сплачує

Покупець вторинного житла: ITP, який встановлює кожен регіон:

• Андалусія: 7% (Interforo).
• Валенсійська громада: 9% для актів з 1 червня 2026 року, 11% на всю ціну понад €1 мільйон (TaxDown).
• Каталонія: 10% до €600,000, зростаючи до 13% понад €1.5 мільйона (Osborne Clarke).

Покупець нового житла від девелопера: 10% ПДВ плюс AJD, гербовий збір на акт: 1.2% в Андалусії, 1.4% у Валенсійській громаді з червня 2026 року (Guía Fiscal).

Нотаріус і реєстр працюють за офіційними тарифами. Interforo наводить приблизні діапазони €500-€1,000 за нотаріуса і €400-€650 за реєстр.

Продавець сплачує:

• Plusvalía municipal, податок мерії на зростання вартості землі. Якщо реального прибутку не було, він не сплачується, але продавець має довести це обома актами (Guía Fiscal). Коли продавець є фізичною особою-нерезидентом, закон робить покупця платником податку замість продавця (Закон про місцеві фінанси, стаття 106), тож юрист покупця зазвичай утримує цю суму.
• Податок на дохід із прибутку. Коли продавець є нерезидентом, покупець має утримати 3% ціни і сплатити їх до Податкового агентства за формою 211 протягом одного місяця.
• Винагорода вашого агентства плюс 21% ПДВ, як погоджено в дорученні.

Розрахунковий приклад: перепродаж у Málaga

Британський продавець, який не є резидентом Іспанії, продає квартиру в Málaga за €350,000. Доручення передбачає 5% плюс ПДВ. Ставки взято з наведених вище джерел. Сума бронювання є прикладом.

Стаття	Розрахунок	Сума
Бронювання (приклад)	Погоджується між сторонами	€5,000
Arras 10% (включає бронювання)	350,000 x 10%	€35,000
ITP покупця, Андалусія	350,000 x 7%	€24,500
Нотаріус і реєстр покупця	Діапазони Interforo	близько €900-€1,650
Утримання 3% у рахунок податку продавця	350,000 x 3%	€10,500
Винагорода агентства	350,000 x 5%	€17,500
IVA на винагороду	17,500 x 21%	€3,675

Під час підписання акта продавець отримує ціну мінус утримання €10,500, мінус утриману plusvalía, якщо є, мінус винагороду €21,175, якщо її сплачують із виручки. Покажіть продавцю цю чисту суму заздалегідь. Сюрпризів у нотаріуса не любить ніхто.

Продаж off-plan крок за кроком

1. Перевірте дозвіл на будівництво. Обов'язок гарантувати гроші покупців виникає з видачею дозволу. Немає дозволу, немає оплати.
2. Бронювання, потім приватний договір купівлі-продажу з першим внеском.
3. Індивідуальна гарантія. Згідно з першим додатковим положенням Закону 38/1999 девелопер має гарантувати всі аванси плюс законні відсотки банківською гарантією або страхуванням, а гроші мають надходити на спеціальний рахунок цього проєкту.
4. Поетапні платежі. Pineapple Homes описує типову для Costa del Sol схему: близько 20%, іноді 30%, під час будівництва. На кожен етап нараховується 10% ПДВ.
5. Завершення. Наполягайте на ліцензії на перше заселення і огляді на дефекти перед підписанням акта.
6. Акт, AJD і реєстрація, а залишок часто сплачується за рахунок іпотеки.

Якщо девелопер не завершує вчасно, звіт Banco de España пояснює, що покупець надсилає офіційну вимогу, і якщо девелопер не платить протягом 30 днів, може пред'явити вимогу до банку чи страховика.

Податкові ставки змінюються залежно від регіону і дати, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйтеся з вправами гроші в Іспанії і off-plan в Іспанії і прочитайте купівля нерухомості в Іспанії іноземцем та off-plan в Іспанії.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією.