Maklerprovision in Zypern

In Zypern legt das Gesetz zwar einen Provisionssatz fest, aber nur als Auffangregel: Wenn Makler und Kunde nie eine Provision vereinbart haben, stehen dem Makler 3% zu. In der Praxis wird die Provision verhandelt, meist zwischen 3% und 5% plus MwSt. Streng ist das Gesetz bei der Frage, wer überhaupt bezahlt werden darf. Nur ein registrierter Makler mit gültiger Lizenz kann eine Provision durchsetzen, und nur lizenzierte Makler dürfen Provision von Kunden annehmen. So funktioniert es im Oktober 2026, und so viel bleibt nach Steuern für einen Makler oder einen Assistenten.

Die Kurzfassung

1. INDEX.cy bezifferte die übliche Provision im August 2026 auf 3% bis 5% des Preises, in der Regel vom Verkäufer gezahlt.
2. 19% MwSt. kommen hinzu. Eine Provision von 3% kostet den Verkäufer 3.57% des Preises.
3. Wurde keine Provision vereinbart, legt Law 71(I)/2010 sie auf 3% des Transaktionswerts fest, fällig beim Abschluss.
4. Scheitert das Geschäft ohne Verschulden des Maklers, kann der Makler dennoch eine angemessene Vergütung für Zeit und Kosten verlangen.
5. Jede Maklervereinbarung mit jemandem, der nicht registriert oder nicht lizenziert ist, ist unwirksam, die Provision kann also nicht durchgesetzt werden.
6. Die Übertragungserklärung des Verkäufers nennt den Makler und die Provision, und der Makler zahlt innerhalb von 30 Tagen 2/10,000 des erklärten Werts an den Rat.
7. Nur lizenzierte Makler dürfen Provision von Kunden annehmen. Assistenten werden von ihrem Arbeitgeber bezahlt.
8. Ab 2026 ist ein Einkommen bis €22,000 im Jahr einkommensteuerfrei, und die Sozialversicherung beträgt 8.8% für Angestellte und 16.6% für Selbstständige.

Übliche Sätze

INDEX.cy berichtete im August 2026, dass Makler üblicherweise 3% bis 5% des Preises plus 19% MwSt. berechnen und dass in der Regel der Verkäufer zahlt. Es gibt keine offizielle Tabelle, und der Satz ist verhandelbar. Vereinbaren Sie Satz, MwSt. und Fälligkeit schriftlich.

Was das Gesetz sagt

Das Immobilienmaklergesetz Law 71(I)/2010 regelt die Vergütung so:

• Artikel 20: die Standardprovision. Wurde keine Provision vereinbart, beträgt die Provision des Maklers 3% des Transaktionswerts, fällig beim Abschluss. Kommt das Geschäft ohne Verschulden des Maklers nicht zustande, kann der Makler eine angemessene Vergütung für die aufgewendete Zeit und die entstandenen Kosten verlangen.
• Artikel 27: keine Lizenz, keine Provision. Eine schriftliche oder mündliche Maklervereinbarung mit einer Person, die nicht registriert ist oder keine gültige Lizenz hat, ist unwirksam. Ein Makler ohne Lizenz kann keine Provision einklagen und begeht außerdem eine Straftat, die mit bis zu 12 Monaten Haft, einer Geldstrafe bis €3,500 oder beidem bestraft wird.
• Offenlegung. Makler müssen jedes eigene Interesse an der Immobilie schriftlich offenlegen und Käufern alles mitteilen, was sie über deren Zustand, Belastungen und rechtliche oder planungsrechtliche Beschränkungen wissen.

Da die 3% nur gelten, wenn nichts vereinbart wurde, schützt eine kurze schriftliche Vereinbarung beide Seiten: Sie legt den Satz, die MwSt., den Zahlenden, die Fälligkeit der Provision und die Frage fest, ob der Auftrag exklusiv ist.

Die Übertragungserklärung und die Abgabe an den Rat

Beim Grundbuchamt muss die Übertragungserklärung des Verkäufers den Makler und die gezahlte Provision nennen. Der Makler zahlt dann innerhalb von 30 Tagen 2/10,000 des erklärten Werts an den Rat. Damit ist die Provision sichtbar, sie muss also mit Ihrer Rechnung übereinstimmen.

Ein Gesetzentwurf im Blick

Ein Gesetzentwurf des Abgeordneten Kostis Efstathiou, nach dem Anwälte jeden Immobilienkaufvertrag aufsetzen müssten, lag im Mai 2025 wieder dem Rechtsausschuss des Parlaments vor, nachdem ihn der vorherige Präsident einmal zurückverwiesen hatte. Der Rat forderte seine Rücknahme (Cyprus Mail, Mai 2025). Prüfen Sie den Stand, bevor Sie Kunden dazu beraten, wer den Vertrag aufsetzt.

Wer zahlt

• Verkauf: in der Regel der Verkäufer (INDEX.cy).
• Neubau: Der Bauträger ist der Verkäufer, ein Makler, der einen Käufer bringt, wird also vom Bauträger bezahlt. Ein Bauträger, der selbst Gebautes verkauft, braucht selbst keine Maklerlizenz.
• Vermietung: Das Gesetz erfasst Mietverträge von mehr als einem Monat, Vermietungsarbeit ist also Maklertätigkeit. Vereinbaren Sie die Provision und wer sie zahlt schriftlich.

Makler, Assistenten und Aufteilungen

Zwischen Agenturen. Kein Gesetz regelt, wie zwei lizenzierte Makler eine Provision teilen. Halten Sie die Aufteilung, den Zahlungstermin und wer wem eine Rechnung stellt schriftlich fest, bevor Sie die Immobilie zeigen. Beide müssen registriert und lizenziert sein, damit die Vereinbarung gilt.

Zwischen Makler und Assistent. Im März 2025 bestätigte das Arbeitsministerium, dass Assistenten Provision von ihrem Arbeitgeber erhalten dürfen, wenn ihr Vertrag das vorsieht, und in Teilzeit arbeiten dürfen, während nur lizenzierte Makler Provision von Kunden erhalten dürfen (Cyprus Mail). Ein Assistent sollte einem Kunden nie eine Rechnung stellen oder Bargeld von ihm annehmen. Eine undatierte Anzeige von RE/MAX Cyprus für erfahrene Assistenten in Limassol und Nikosia, bei der Prüfung im Oktober 2026 abgelaufen, bot fest €1,500 im Monat plus Provision. Betrachten Sie das als ein Beispiel, nicht als Marktsatz.

Rechenbeispiele

Diese Beispiele verwenden nur beispielhafte Sätze. Maßgeblich sind Ihre Vereinbarung mit dem Kunden und Ihr Arbeitsvertrag.

Wiederverkaufte Wohnung in Limassol, €400,000, Verkäufer zahlt 3% plus MwSt. Provision: 400,000 x 3% = €12,000. MwSt.: 12,000 x 19% = €2,280. Der Verkäufer zahlt €14,280. Abgabe an den Rat, vom Makler gezahlt: 400,000 x 2/10,000 = €80.

Villa in Paphos, €1,200,000, Verkäufer zahlt 4% plus MwSt., 50/50 geteilt mit einem anderen lizenzierten Makler. Provision: €48,000 plus €9,120 MwSt. Jeder Makler erhält €24,000 vor MwSt. Abgabe an den Rat auf den erklärten Wert: €240.

Wohnung in Nikosia, €200,000, nie eine Provision vereinbart. Es gilt die gesetzliche Standardregel: 200,000 x 3% = €6,000, fällig beim Abschluss. Deshalb sollten Sie schriftlich vereinbaren: Nachträglich können Sie nicht auf 4% pochen.

Verkauf, der nach monatelanger Arbeit scheitert, weil die Genehmigung des Käufers abgelehnt wird. Kein Abschluss, also keine Provision. Nach Artikel 20 kann der Makler eine angemessene Vergütung für Zeit und Kosten verlangen, sofern das Scheitern nicht sein Verschulden war.

Steuern und Sozialversicherung

Einkommensteuer. PwC Cyprus nennt die Einkommensteuerstufen nach der Reform 2026:

Zu versteuerndes Jahreseinkommen	Satz
Bis €22,000	0%
€22,001 bis €32,000	20%
€32,001 bis €42,000	25%
€42,001 bis €72,000	30%
Über €72,000	35%

Sozialversicherung. Andersen Cyprus nannte im Januar 2026 die Sätze für 2026: 8.8% für Angestellte und 8.8% für Arbeitgeber sowie 16.6% für Selbstständige, auf Einkünfte bis €68,904 im Jahr.

MwSt. auf die Provision. Makler berechnen 19% MwSt. auf ihre Provisionen. Fragen Sie einen Steuerberater, ab wann Sie sich registrieren müssen.

Quellen: PwC Cyprus (Januar 2026) und Andersen Cyprus (Januar 2026).

Beispiel: ein Assistent mit Gehalt plus Provision. Gehalt €1,500 x 12 = €18,000, plus €6,000 Provision vom Arbeitgeber: €24,000. Einkommensteuer: (24,000 - 22,000) x 20% = €400. Sozialversicherung zu 8.8%: €2,112. Ihr Arbeitgeber zahlt zusätzlich weitere 8.8%.

Beispiel: ein lizenzierter Makler, der allein arbeitet, mit €60,000 zu versteuerndem Gewinn. Einkommensteuer: 10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900. Die Sozialversicherung zu 16.6% läge bei etwa €9,960, wenn Ihr versicherbares Einkommen Ihrem Gewinn entspräche, aber die Bemessungsgrundlage für Selbstständige folgt eigenen Regeln. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor Ihr erstes Jahr endet.

Praktische Punkte beim Abschluss

• Makler sind Verpflichtete nach dem AML Law 188(I)/2007. Identifizieren und überprüfen Sie jeden Kunden und wirtschaftlich Berechtigten, prüfen Sie bei Kunden mit höherem Risiko die Herkunft der Mittel und melden Sie Verdachtsfälle an MOKAS (Kourtellos & Co, Oktober 2026). Nehmen Sie die Provision per Überweisung gegen Rechnung an, nie in bar.
• Achten Sie darauf, dass die Übertragungserklärung Ihren Namen und die in Rechnung gestellte Provision zeigt, und zahlen Sie die Abgabe an den Rat innerhalb von 30 Tagen.
• Prüfen Sie bei Off-Plan-Geschäften, ob die Bank des Verkäufers eine Freigabe für die Einheit unterzeichnet hat (Koufettas Law, Oktober 2026), damit der Verkauf auch wirklich abgeschlossen werden kann.
• Verlängern Sie Ihre Lizenz bis zum 31. Dezember. Eine Provision, die mit einer abgelaufenen Lizenz verdient wurde, kann nicht durchgesetzt werden.

Was Sie vor einem Geschäft prüfen sollten

• Ihre Registrierung und Lizenz sind gültig, und die Nummern stehen in der Anzeige.
• Eine schriftliche Vereinbarung mit Satz, MwSt., Zahlendem, Fälligkeit und gegebenenfalls Exklusivität.
• Eine schriftliche Aufteilungsvereinbarung mit jedem anderen lizenzierten Makler.
• Wenn Sie Assistent sind, ein Arbeitsvertrag, der Ihre Provision vom Arbeitgeber festlegt.
• Ihre Geldwäsche-Akte für den Kunden ist vollständig.

Die Provision in Zypern wird verhandelt, mit einer gesetzlichen Auffangregel von 3%, und nur lizenzierte Makler dürfen von Kunden bezahlt werden. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft und behandelt nur die Gebiete unter der effektiven Kontrolle der Republik Zypern. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist nicht mit dem Estate Agents Registration Council, einer Agentur oder einer Behörde in Zypern verbunden.

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