Maklerprovision in Portugal

Portugal schreibt keinen gesetzlichen Provisionssatz vor. Die Provision ist das, was die Agentur und ihr Kunde schriftlich vereinbaren. Das Gesetz 15/2013 ist aber streng darin, wie diese Vereinbarung formuliert wird, wann die Provision fällig wird und wer sie zahlen darf. So funktioniert die Provision im Oktober 2026, und so viel bleibt Ihnen nach Steuern, wenn Sie als selbstständiger Berater arbeiten.

Die Kurzfassung

1. Es gibt keinen gesetzlichen Satz und keine Obergrenze. BoaVenda bezifferte die übliche Verkaufsprovision im September 2026 auf 4% bis 5%, innerhalb einer Spanne von 3% bis 6%.
2. 23% MwSt. kommen hinzu. Eine Provision von 5% kostet den Verkäufer 6.15% des Preises.
3. Viele Agenturen legen eine Mindestprovision fest, oft rund €6,000 plus MwSt..
4. Beim Verkauf zahlt meist der Verkäufer. Bei Vermietungen zahlt meist der Vermieter eine Monatsmiete plus MwSt.. Bei Neubauten zahlt meist der Bauträger.
5. Die Provision muss in einem schriftlichen Maklervertrag festgelegt sein, sonst kann der Vertrag nichtig sein.
6. Die Provision wird fällig, wenn das Geschäft abgeschlossen ist, oder beim CPCV (Kaufvorvertrag), wenn der Vertrag das vorsieht.
7. Eine Firma darf nicht von beiden Seiten bezahlt werden, also nicht von ihrem Kunden und zugleich von der Gegenpartei im selben Geschäft.
8. Der Anteil des Beraters liegt oft bei 40% bis 50% der Agenturprovision, vor MwSt., IRS und Sozialversicherung.

Übliche Sätze

• BoaVenda (September 2026): 4% bis 5% plus MwSt. sind üblich. Bei gefragten Objekten kann es auf etwa 3% sinken. Luxus-, komplexe oder Nischenobjekte können 6% erreichen. Im Zentrum von Lissabon, in Porto, Cascais und an der Premium-Algarve wird oft zu 3.5% bis 5% abgeschlossen, während Randlagen oder günstigere Objekte 5% bis 6% erreichen können.
• Ekonomista (September 2026): 2% bis 6%, wobei 5% der in den großen Netzwerken am häufigsten genannte Satz ist.

Laut BoaVenda gibt es keine offizielle Tabelle: Jede Agentur legt ihren eigenen Satz fest, und er ist immer verhandelbar. BoaVenda stellte außerdem fest, dass Exklusivverträge meist Sätze haben, die 0.5 bis 1 Prozentpunkt niedriger liegen als bei offenen Verträgen.

Mindestprovisionen. Laut BoaVenda enthalten viele Verträge ein Minimum, zum Beispiel €6,000 plus MwSt.. Bei Objekten bis €100,000 steigt der effektive Satz dadurch auf 5% bis 7%. Agenturen mit Festpreis konkurrieren genau hier und verlangen meist €6,000 bis €9,000 inklusive MwSt.

MwSt. auf das Honorar

Agenturprovisionen unterliegen 23% MwSt.. Die Formel von BoaVenda ist einfach: Preis x Satz x 1.23. Bei einem Angebot von „5%“ zahlt der Verkäufer 6.15% des Preises. Das Gesetz 15/2013 verlangt, dass der Maklervertrag den MwSt.-Satz angibt. Schreiben Sie also „5% plus 23% MwSt.“ und nennen Sie dem Kunden den Gesamtbetrag in Euro.

Wer zahlt

• Verkauf: Es zahlt der Verkäufer, der den Maklervertrag unterschrieben hat.
• Vermietung: meist eine Monatsmiete plus MwSt., gezahlt vom Vermieter (BoaVenda).
• Neubau: Der Bauträger zahlt meist 3% bis 5%, und der Käufer zahlt keine Maklerprovision (BoaVenda).

Keine Doppelprovision. Das Gesetz 15/2013 verbietet einer Maklerfirma, im selben Geschäft von beiden Seiten bezahlt zu werden, also von ihrem Kunden und von der Gegenpartei. Wenn Sie den Verkäufer vertreten, dürfen Sie nicht auch dem Käufer eine Rechnung stellen.

Geld des Käufers. Jedes Geld, das die Agentur vor dem CPCV von einem Käufer erhält, wird treuhänderisch verwahrt und muss auf Verlangen zurückgezahlt werden. Es ist nicht Ihre Provision.

Der Maklervertrag

Ihr Vertrag mit dem Verkäufer ist der contrato de mediação imobiliária (Maklervertrag). Das Gesetz 15/2013 verlangt, dass er schriftlich geschlossen wird und Folgendes angibt:

• Die Immobilie und etwaige Belastungen sowie das angestrebte Geschäft (Verkauf, Vermietung, Preis).
• Die Provision, als Festbetrag oder Prozentsatz, wie sie gezahlt wird und den MwSt.-Satz.
• Die Versicherungspolice der Agentur.
• Einen beteiligten angariador (Akquisiteur) und etwaige Zusatzleistungen.
• Ob er exklusiv ist und was die Exklusivität bedeutet.

Ist keine Laufzeit festgelegt, gilt der Vertrag sechs Monate. Standardverträge müssen zuerst von der Verbraucherbehörde, der Direção-Geral do Consumidor, genehmigt werden. Ein Vertrag, dem die Pflichtangaben fehlen, ist nichtig, allerdings kann sich nur der Kunde darauf berufen. Jeder Vertrag und jede Anzeige muss außerdem den Namen der Agentur und ihre AMI-Nummer zeigen.

BoaVenda empfiehlt exklusive Laufzeiten von 3 bis 6 Monaten statt 12, mit einer Ausstiegsmöglichkeit bei schwacher Leistung. Rechnen Sie damit, dass Verkäufer, die das gelesen haben, danach fragen.

Wann die Provision fällig wird

Nach dem Gesetz 15/2013 wird die Provision fällig, wenn das Geschäft abgeschlossen ist, in der Regel bei der notariellen Beurkundung (escritura). Wenn der Vertrag es vorsieht, kann sie schon bei Unterzeichnung des CPCV fällig werden. Bei Exklusivität wird die Agentur auch bezahlt, wenn das Geschäft durch Verschulden des Eigentümers scheitert. Formulieren Sie den Auslöser klar und denken Sie daran, dass ein CPCV noch platzen kann: Literacia Financeira erklärt, dass ein Käufer, der abspringt, die Anzahlung verliert, und ein Verkäufer, der nicht erfüllt, sie doppelt zurückzahlt.

Aufteilung zwischen Agenturen und mit dem Berater

Zwischen Agenturen. Kein Gesetz regelt, wie zwei Agenturen eine Provision bei einem gemeinsamen Verkauf teilen. Halten Sie Aufteilung, Zahlungsdatum und wer wem eine Rechnung stellt schriftlich fest, bevor Sie die Immobilie zeigen.

Zwischen der Agentur und Ihnen. Ekonomista bezifferte den üblichen Anteil des Beraters im September 2026 je nach Modell auf 40% bis 50% der Agenturprovision. Er sinkt, wenn ein Geschäft geteilt wird. Im Beispiel von Postal aus dem September 2026 behielt ein Berater, der ein Haus für €250,000 zu 5% verkaufte, €3,125 der Provision von €12,500, also etwa 25%.

Die Seite von Indeed für consultor imobiliário (314 Gehälter, aktualisiert am 16. Oktober 2026) zeigt einen Durchschnitt von etwa €2,890 im Monat, die meisten zwischen €1,079 und €7,739. Diese Angaben stammen von den Nutzern selbst und sind nicht offiziell. Die Zahlen von ECO für die fünf größten Netzwerke ergeben für 2025 etwa 5.2 Transaktionen pro Berater, ein paar Geschäfte entscheiden also über Ihr Jahr.

Rechenbeispiele

Diese Beispiele verwenden nur Beispielsätze. Entscheidend sind Ihr Maklervertrag und Ihre Vereinbarung mit der Agentur.

Wohnung in Lissabon, €400,000, Verkäufer zahlt 5% plus MwSt. Provision: 400,000 x 5% = €20,000. MwSt.: 20,000 x 23% = €4,600. Der Verkäufer zahlt €24,600. Bei einem Berateranteil von 45% erhalten Sie 20,000 x 45% = €9,000 (vor Ihrer eigenen MwSt., IRS und Sozialversicherung).

Haus für €250,000 verkauft, Verkäufer zahlt 5% plus MwSt. (das Beispiel von Postal). Provision: €12,500 plus €2,875 MwSt. Anteil des Beraters in diesem Fall: €3,125.

Villa an der Algarve, €1,200,000, Verkäufer zahlt 4% plus MwSt., 50/50 geteilt mit einer Käuferagentur. Provision: €48,000 plus €11,040 MwSt. Jede Agentur erhält €24,000 netto ohne MwSt.

Wohnung in Setúbal, €90,000, Mindestprovision €6,000 plus MwSt. Der Verkäufer zahlt €6,000 + €1,380 MwSt. = €7,380, ein effektiver Satz von 6.7% vor MwSt.

Langzeitvermietung in Porto, €1,400 im Monat, eine Monatsmiete als Provision. Der Vermieter zahlt €1,400 + €322 MwSt. = €1,722.

Steuern und Sozialversicherung für selbstständige Berater

Die meisten Berater arbeiten mit recibos verdes (elektronische Quittungen für Selbstständige) und stellen der Agentur ihren Anteil in Rechnung. CRN Contabilidade und Ekonomista erläutern die Regeln für 2026:

• MwSt. Sie berechnen 23% auf Ihre Quittungen (22% auf Madeira, 16% auf den Azoren) und führen sie an die Steuerbehörde ab, abzüglich der MwSt. auf Ihre Betriebskosten. Kleinunternehmer können nach Artikel 53 des MwSt.-Gesetzes befreit sein, wenn ihr Umsatz im Vorjahr unter €15,000 lag. Wird er um mehr als 25% überschritten, endet die Befreiung sofort.
• IRS (Einkommensteuer). Ihr Einkommen fällt unter Kategorie B. Im vereinfachten Regime wird die Steuer auf einen Teil Ihres Einkommens erhoben, der durch einen Koeffizienten bestimmt wird: 0.75 für Berufe auf der Liste von Artikel 151 und 0.35 für andere Dienstleistungen, was in den ersten Tätigkeitsjahren unter bestimmten Bedingungen gesenkt werden kann. Der Steuereinbehalt beträgt 23% für Berufe nach Artikel 151 und 11.5% für andere Einkünfte der Kategorie B, als Vorauszahlung auf Ihre endgültige Steuer. Fragen Sie einen Steuerberater, welcher Tätigkeitscode und welcher Koeffizient für Sie gelten.
• Sozialversicherung. Sie zahlen 21.4% auf ein maßgebliches Einkommen von 70% der Dienstleistungseinkünfte, die Sie jedes Quartal melden. Die Anmeldung wird normalerweise ab dem 12. Monat nach Ihrem Start wirksam, das erste Jahr ist also beitragsfrei.

Posten	Regel 2026
MwSt. auf Ihre Quittungen	23% (Festland), außer bei Befreiung nach Artikel 53
Schwelle nach Artikel 53	€15,000 Umsatz im Vorjahr
Vereinfachter IRS-Koeffizient	0.75 (Liste nach Artikel 151) oder 0.35 (andere Dienstleistungen)
IRS-Steuereinbehalt	23% (Liste nach Artikel 151) oder 11.5% (andere Kategorie B)
Sozialversicherung	21.4% auf 70% der vierteljährlichen Dienstleistungseinkünfte

Quellen: CRN Contabilidade (September 2026) und Ekonomista (März 2026).

Beispiel. In Ihrem zweiten Jahr erhalten Sie €40,000 an Provisionsanteilen, plus €9,200 MwSt., die Sie an den Staat weiterleiten. Sozialversicherung: 40,000 x 70% x 21.4% = etwa €5,992 im Jahr, vierteljährlich gezahlt. Ihre IRS hängt von Ihrem Koeffizienten und Ihren übrigen Einkünften ab. Fragen Sie also einen Steuerberater, bevor Sie Ihre erste Quittung ausstellen.

Praktische Punkte beim Abschluss

• Agenturen unterliegen dem Geldwäschegesetz 83/2017. Identifizieren Sie jeden Kunden, nehmen Sie die Provision per Banküberweisung gegen Rechnung entgegen, niemals in bar, und stellen Sie sicher, dass der Verkauf im Quartalsbericht der Agentur an das IMPIC erscheint.
• Stellen Sie dem Verkäufer eine Rechnung mit Zahlung am Tag der Beurkundung, oder beim CPCV, wenn der Vertrag das vorsieht.
• Prüfen Sie, dass der Nettoerlös des Verkäufers nach Ablösung einer etwaigen Hypothek Ihre Provision noch deckt.

Was Sie vor einem Geschäft prüfen sollten

• Ein unterschriebener Maklervertrag mit Satz, MwSt.-Satz, Versicherungspolice, Laufzeit und Exklusivität.
• Der Auslöser der Provision: Beurkundung oder CPCV.
• Dass Sie nicht beiden Seiten eine Rechnung stellen.
• Eine schriftliche Aufteilungsvereinbarung mit jeder anderen Agentur.
• Ihre eigene Vereinbarung mit der Agentur: Anteil, Ziele, Zahlungsdatum und Geschäfte, die nach Ihrem Weggang abgeschlossen werden.
• Die AMI-Nummer der Agentur auf dem Vertrag und auf jeder Anzeige.

Die Provision in Portugal bestimmt der Markt, nicht das Gesetz, aber der Vertrag, der sie festlegt, ist gesetzlich geregelt. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist weder mit dem IMPIC noch mit einer Behörde oder einer Agentur verbunden.

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