Maklerprovision in Thailand

Thailand hat keinen gesetzlichen Provisionssatz und keine Maklerlizenz, die Provision ist also das, was Agentur und Eigentümer vereinbaren. Der Markt hat eine klare Norm entwickelt: Der Verkäufer zahlt, meist 3% bis 5%, und der Käufer zahlt nichts. Streng ist die Frage, wer sie verdienen darf. Eine Provision auf ein Immobiliengeschäft zu verdienen gehört zur Maklertätigkeit, die thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten ist, daher werden Ausländer in der Branche anders bezahlt. So funktioniert es im Oktober 2026.

Die Kurzfassung

1. Die übliche Verkaufsprovision beträgt 3% bis 5% des Preises, wird vom Verkäufer gezahlt und ist im Angebotspreis enthalten. Käufer zahlen meist keine Maklergebühr (FazWaz).
2. Leto, eine Agentur, nennt 3% bis 5% bei Verkäufen von Bauträgern und 2% bis 3% bei Wiederverkäufen, sowie 5% bis 7% bei manchen Exklusivgeschäften mit Bauträgern gegenüber üblichen 3%.
3. Bei Vermietungen ist eine Monatsmiete, gezahlt vom Vermieter, eine verbreitete Gepflogenheit, wir konnten das aber in keiner veröffentlichten Quelle bestätigen.
4. Es gibt keinen gesetzlichen Standardsatz, eine schriftliche Vereinbarung ist also Ihr einziger Schutz.
5. Eine Transaktionsprovision zu verdienen ist nach Punkt 19 von List 1 der Liste des Arbeitsministeriums von 2020 thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten (Acclime; Thaiger).
6. Die meisten Agenturen zahlen nur Provision. Makler behalten als Einsteiger etwa 30% bis 40% der Provision der Agentur, als Top-Verkäufer bis zu 70% bis 80% (Leto, Richtwerte).
7. Ausländische Mitarbeiter aus westlichen Ländern müssen mindestens 50,000 Baht im Monat verdienen (Thaiger), daher arbeiten sie mit Gehalt plus Bonus.

Übliche Sätze

FazWaz, ein Portal und eine Agentur, beschreibt das Standardmodell: Der Verkäufer zahlt 3% bis 5%, die Provision ist Teil des Angebotspreises, und der Käufer zahlt meist nichts. Leto ergänzt die Aufteilung nach Geschäftsart:

Deal	Übliche Provision	Gezahlt von
Bauträger (Off-Plan oder Neubau)	3% bis 5%	Bauträger
Exklusivgeschäft mit Bauträger	5% bis 7%	Bauträger
Wiederverkauf	2% bis 3%	Verkäufer
Vermietung	Eine Monatsmiete, nach Gepflogenheit (nicht bestätigt)	Vermieter

Bauträger zahlen Maklern bei neuen Projektstarts direkte Provisionen (Leto). Lassen Sie sich Satz, Auslöser und Zahlungsdatum schriftlich geben, bevor Sie einen Käufer bringen.

Wer eine Provision verdienen darf

Die Bekanntmachung des Arbeitsministeriums vom 1. April 2020 führt Makler- oder Vermittlungstätigkeit unter Punkt 19 von List 1, den für Ausländer absolut verbotenen Berufen, mit einer Ausnahme für Vermittlung im internationalen Handel oder bei Investitionen (Acclime, 2024). Thaiger versteht dies im Mai 2026 so, dass Inserieren, Besichtigungen, Verhandeln und das Verdienen von Transaktionsprovisionen Thailändern vorbehalten sind.

Was das für die Vergütung bedeutet:

• Ein thailändischer Makler kann einen Anteil an jeder Provision erhalten.
• Ein Ausländer in einer legalen Rolle (internationaler Vertrieb, Marketing, Geschäftsentwicklung, Investor Relations) erhält ein Gehalt, oft mit Bonus. Lassen Sie von einem thailändischen Anwalt prüfen, wie ein Bonus formuliert ist, damit er nicht zu einer Transaktionsprovision für vorbehaltene Tätigkeiten wird.
• Ein Ausländer, der mit einem Touristenvisum einen Anteil an einem Verkauf nimmt, arbeitet illegal, mit drohenden Geldstrafen, Abschiebung und Einreiseverbot.

Vergütungsmodelle

Leto (Mai 2026) beschreibt den Markt. Es ist die Sicht einer einzelnen Agentur, betrachten Sie die Zahlen also als Richtwerte.

• Nur Provision bei den meisten Agenturen.
• Grundgehalt plus Provision bei einigen großen Ketten in Bangkok: ein Grundgehalt von 15,000 bis 25,000 Baht im Monat.
• Anteil des Maklers an der Provision der Agentur: 30% bis 40% für Einsteiger, 50% bis 60% mit Erfahrung, 70% bis 80% für Top-Verkäufer.
• Nur 30% der neuen Makler erreichen zwei oder mehr Abschlüsse im Monat.

Markt oder Stufe	Monatliches Einkommen (Leto)
Pattaya	35,000 bis 60,000 Baht
Bangkok	50,000 bis 80,000 Baht
Phuket	40,000 bis 75,000 Baht
3+ Jahre Erfahrung	150,000 bis 300,000 Baht, nur 10% bis 15% der Makler

Rechenbeispiele

Diese Beispiele verwenden nur Beispielsätze und -anteile. Entscheidend sind die Vereinbarung mit dem Eigentümer und Ihr Arbeitsvertrag.

Wiederverkauftes Condo in Bangkok, 5,000,000 Baht, Verkäufer zahlt 3%, Einsteigeranteil 35%. Provision: 150,000 Baht. Anteil des Maklers: 52,500 Baht. Der Verkäufer zahlt außerdem SBT von 3.3%, wenn er die Einheit weniger als fünf Jahre besaß (Storm Real Estate Phuket, September 2026), rechnen Sie also damit, dass er über Ihre Provision verhandelt.

Neues Condo vom Bauträger, 4,300,000 Baht, Bauträger zahlt 5%, Anteil mit Erfahrung 55%. Provision: 215,000 Baht. Anteil des Maklers: 118,250 Baht. Der Preis liegt nahe am ausländischen Durchschnitt des ersten Halbjahrs 2026 von 4.3 Millionen Baht (The Nation, September 2026).

Exklusiver Projektstart eines Bauträgers, gleiche Einheit, 7%. Provision: 301,000 Baht, gegenüber 129,000 Baht beim üblichen Satz von 3%.

Wiederverkaufte Villa auf Phuket, 44,800,000 Baht, 3%, 50/50 mit einer anderen Agentur geteilt, Anteil als Top-Verkäufer 70%. Provision: 1,344,000 Baht. Jede Agentur: 672,000 Baht. Anteil des Maklers: 470,400 Baht. Der Preis ist der Durchschnitt für Villen auf Phuket 2025, und die Absorption von Villen lag bei nur 1.8% im Monat (Krungsri Research, August 2026), solche Geschäfte sind also selten.

Langzeitmiete, 40,000 Baht im Monat, eine Monatsmiete nach Gepflogenheit, Anteil 35%. Provision: 40,000 Baht. Anteil des Maklers: 14,000 Baht.

Ein ausländischer International Sales Manager. Mindestens 50,000 Baht im Monat, 600,000 Baht im Jahr, plus einen etwaigen Bonus laut Vertrag. Kein Anteil an Transaktionsprovisionen für vorbehaltene Tätigkeiten.

Steuern und Sozialversicherung

• Sozialversicherung: Die monatliche Lohnobergrenze beträgt ab 2026 17,500 Baht, ein Angestellter zahlt also höchstens 875 Baht im Monat, und der Arbeitgeber zahlt denselben Betrag (Thaiger).
• Die Einkommensteuer ist progressiv von 0% bis 35%. Lassen Sie einen Steuerberater sie auf Ihre Provisionen schätzen.
• Die Pauschalsteuer von 17% für LTR gilt nur für von der BOI geförderte Branchen, nicht für Immobilien (Thaiger).

Praktische Punkte beim Abschluss

• Nehmen Sie die Provision per Überweisung auf das Konto der Agentur gegen Rechnung an. Nie in bar.
• Vereinbaren Sie, wann die Provision fällig ist: beim Kaufvertrag oder bei der Übertragung beim Department of Lands.
• Prüfen Sie bei einem ausländischen Käufer, ob das FET-Formular vorliegt, sonst können sich die Übertragung und Ihre Provision verzögern.
• Ende 2026 werden Käufe über 2 Millionen Baht im Rahmen des Vorgehens gegen Strohmänner zusätzlich geprüft (Thai Examiner, Oktober 2026). Halten Sie die Unterlagen zur Mittelherkunft bereit.

Was Sie vor einem Geschäft prüfen sollten

• Eine schriftliche Vereinbarung mit Satz, Zahler, Auslöser und etwaiger Exklusivität.
• Eine schriftliche Aufteilungsvereinbarung mit jeder anderen Agentur.
• Ein Arbeitsvertrag, der Ihren Anteil festlegt, oder Ihr Gehalt und Ihren Bonus, wenn Sie Ausländer sind.
• Ihre Rolle ist eine, die das Gesetz für Ihre Staatsangehörigkeit erlaubt.

Die Provision in Thailand wird verhandelt, meist vom Verkäufer gezahlt, und eine Transaktionsprovision zu verdienen ist thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keiner Agentur, keinem Portal und keiner Behörde in Thailand verbunden.

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