Wie man Immobilienmakler in Zypern wird

In Zypern muss jeder Makler, nicht nur die Agentur, registriert und lizenziert sein. Verkäufer, die keine Makler sind, arbeiten als registrierte Assistenten unter einem lizenzierten Makler. Beide Register sind auf Bürger Zyperns und anderer EU-Staaten beschränkt, Ihr Pass entscheidet also früh, ob Ihnen dieser Beruf offensteht. So hängt alles im Oktober 2026 zusammen, für die Gebiete unter der Kontrolle der Republik Zypern.

Die Kurzfassung

1. Niemand darf als Immobilienmakler tätig sein, den Titel führen oder eine Provision annehmen, ohne beim Estate Agents Registration Council registriert zu sein und eine gültige Jahreslizenz zu besitzen (Law 71(I)/2010).
2. Um sich als Makler zu registrieren, brauchen Sie die EU- oder zyprische Staatsbürgerschaft, einen einschlägigen Studienabschluss plus 12 Monate Praxis als registrierter Assistent (oder einen einschlägigen Masterabschluss), ein sauberes Führungszeugnis und die bestandene schriftliche Prüfung des Rats.
3. Gebühren: €100 für den Antrag, €350 für die Registrierungsurkunde, €250 für jede Jahreslizenz und €20 für den Ausweis.
4. Die Lizenz gilt bis zum 31. Dezember. Für die Verlängerung brauchen Sie eine Versicherung über €200,000, einen Nachweis Ihres Büros und Sozialversicherungsnachweise für jeden Angestellten.
5. Die meisten Neueinsteiger beginnen als registrierte Assistenten: Angestellte eines lizenzierten Maklers, die innerhalb von 30 Tagen nach Arbeitsbeginn im Register des Rats eingetragen werden.
6. Nicht-EU-Bürger können sich weder als Makler noch als Assistenten registrieren. Sie können nur unterstützende Rollen übernehmen, mit einer Arbeitserlaubnis.
7. Nur lizenzierte Makler dürfen Provision von Kunden annehmen. Assistenten werden von ihrem Arbeitgeber bezahlt.

Registrierung als Makler

Das Immobilienmaklergesetz Law 71(I)/2010 definiert einen Makler als jemanden, der gegen Entgelt einen Verkauf, Kauf, Tausch oder eine Vermietung von mehr als einem Monat vermittelt. Artikel 33 verbietet jedem, diese Arbeit auszuüben, sich Makler zu nennen oder eine Provision zu kassieren, ohne im Register des Rats eingetragen zu sein und eine gültige Lizenz zu besitzen.

Laut dem Regierungsportal Business in Cyprus, geprüft im Oktober 2026, muss eine Einzelperson:

• Bürger Zyperns oder eines anderen EU-Staats sein, oder Ehepartner oder Kind eines zyprischen Bürgers mit gewöhnlichem Aufenthalt in Zypern.
• Nicht insolvent sein und keine Verurteilung wegen einer Straftat haben, die Unehrlichkeit oder Sittenwidrigkeit beinhaltet, sofern nicht rehabilitiert.
• Einen anerkannten Studienabschluss von mindestens drei Jahren in einem einschlägigen Fach plus 12 Monate Praxis in Zypern als registrierter Assistent besitzen, oder einen einschlägigen Masterabschluss von mindestens einem Jahr.
• Die schriftliche Prüfung des Rats zum zyprischen Immobilien- und Bauplanungsrecht bestehen. Laut Portal steht das Lernmaterial auf der Website des Rats.

Qualifikationen aus anderen EU-Staaten können über den Europäischen Berufsausweis anerkannt werden.

Unterlagen und Gebühren

Für die Registrierung senden Sie dem Rat Ihren Ausweis oder Reisepass, Ihr Schulzeugnis, Ihre Abschlüsse, ein sauberes Führungszeugnis, eine Bescheinigung, dass keine Insolvenz vorliegt, einen aktuellen Sozialversicherungsauszug über Ihre Einkünfte und den Beleg über die Antragsgebühr. Anträge können über die Online-Plattform des Rats eingereicht werden, die auf Griechisch ist, oder persönlich bzw. per Post an sein Büro in Strovolos, Nikosia. Der Rat teilt Ihnen seine Entscheidung innerhalb von drei Monaten nach Eingang der vollständigen Unterlagen mit.

Posten	Gebühr (Oktober 2026)
Antrag auf Registrierung	€100 (€200 für ein Unternehmen)
Registrierungsurkunde, nach der Prüfung	€350
Jahreslizenz	€250
Maklerausweis	€20

Die Jahreslizenz

Die Registrierung läuft nicht ab, aber die Lizenz endet jedes Jahr am 31. Dezember. Für die Verlängerung weisen Sie eine Versicherung über €200,000 für das Jahr nach, einen Nachweis, dass Sie über die Büroräume verfügen, und eine Beschäftigungsbescheinigung der Sozialversicherung für jeden Angestellten. Ein Prüfer kann das Büro besuchen. Ohne verlängerte Lizenz dürfen Sie nicht legal arbeiten, und jede Maklervereinbarung, die Sie unterschreiben, ist unwirksam.

Unternehmen

Eine Agentur kann sich als Unternehmen registrieren, wenn sie in Zypern oder einem anderen EU-Staat gegründet ist, ihr Büro in Zypern hat, sich nicht in Liquidation befindet und jeder Direktor und Gesellschafter ein registrierter, lizenzierter Makler ist. Ein Nicht-EU-Investor kann also nicht einfach eine Agentur eröffnen und einen Geschäftsführer als Strohmann einstellen.

Arbeit als registrierter Assistent

Assistenten (βοηθοί κτηματομεσίτες) sind natürliche Personen, die bei einem lizenzierten Makler angestellt sind, im Assistentenregister des Rats eingetragen sind und nach den Weisungen des Maklers handeln. Nach Artikel 12 des Gesetzes braucht ein Assistent:

• Die zyprische oder eine andere EU-Staatsbürgerschaft.
• Einen Sekundarschulabschluss.
• Ein sauberes Führungszeugnis und keine Insolvenz.
• Einen Antrag innerhalb von 30 Tagen nach Arbeitsbeginn. Bei einem verspäteten Antrag zählt die Praxis erst ab 30 Tagen vor der Einreichung, was die 12 Monate verzögert, die Sie brauchen, um Makler zu werden.

Das Arbeitsverhältnis muss echt sein. Cyprus Mail berichtete im Juni 2022, dass der Rat Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Lohnunterlagen anfordern kann und dieses Recht vor Gericht durchgesetzt hat. Im März 2025 bestätigte das Arbeitsministerium, dass Assistenten in Teilzeit arbeiten und Provision von ihrem Arbeitgeber erhalten dürfen, wenn ihr Vertrag das vorsieht, während nur lizenzierte Makler Provision von Kunden erhalten dürfen. Der Maklerverband erklärte im November 2025, dass etwa 90% der Makler- und Assistentenlizenzen verlängert worden seien, nachdem er wegen der Sozialversicherungsanforderung eingegriffen hatte.

Die Durchsetzung ist real

Nicht lizenzierte Vermittlung ist eine Straftat, die mit bis zu 12 Monaten Haft, einer Geldstrafe bis €3,500 oder beidem bestraft wird. Der Rat selbst kann rügen, Geldbußen bis €2,000 verhängen, für bis zu fünf Jahre suspendieren oder einen Makler aus dem Register streichen. Cyprus Mail berichtete im Mai 2025, dass der Rat 2024 etwa 400 Strafverfahren und 125 Verurteilungen wegen illegaler Vermittlung zählte und dass bis Anfang Mai 2025 weitere 90 Personen und 35 Unternehmen verurteilt worden waren.

Bauträger, die selbst Gebautes verkaufen, gerichtlich angeordnete Verkäufe, Treuhänder, Liquidatoren und Insolvenzverwalter fallen nicht unter die Lizenzpflicht.

Regeln, nach denen Sie täglich arbeiten

• Offenlegung. Informieren Sie Kunden schriftlich über jedes eigene Interesse an einer Immobilie und teilen Sie Käufern alles mit, was Sie über deren Zustand, Belastungen und rechtliche oder planungsrechtliche Beschränkungen wissen.
• Werbung. Jede Anzeige, jedes Dokument und jedes Büroschild muss die Worte „registered and licensed real estate agent“ (eingetragener und lizenzierter Immobilienmakler) mit Ihren Registrierungs- und Lizenznummern tragen. Irreführende Angaben zu Ihrem Status sind strafbar.
• Provision. Wurde keine Provision vereinbart, legt das Gesetz sie auf 3% des Werts fest, fällig beim Abschluss. Siehe Maklerprovision in Zypern.
• Übertragungserklärung. Die Erklärung des Verkäufers beim Grundbuchamt nennt den Makler und die Provision, und der Makler zahlt innerhalb von 30 Tagen 2/10,000 des erklärten Werts an den Rat.
• Geldwäschebekämpfung. Makler sind Verpflichtete nach dem AML Law 188(I)/2007. Kourtellos & Co erklärte im Oktober 2026, dass Sie Kunden und wirtschaftlich Berechtigte identifizieren und überprüfen, bei Kunden mit höherem Risiko die Herkunft der Mittel prüfen, Aufzeichnungen führen und Verdachtsfälle an MOKAS, die zentrale Meldestelle, melden müssen, ohne den Kunden zu warnen. FFWD berichtete im Januar 2026, dass ein Änderungsentwurf die Aufsicht über den Sektor vom Rat auf das Tax Department übertragen würde, vor der EU-Geldwäscheverordnung, die ab dem 10. Juli 2027 gilt.

Arbeitsrechte: EU und Nicht-EU

Bürger der EU, des EWR und der Schweiz arbeiten ohne Erlaubnis. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, melden Sie Ihren Aufenthalt innerhalb von vier Monaten nach der Ankunft mit dem Formular MEU1 an, dem gelben Schein, der €20 kostet (Mondaq, 2026). Als EU-Bürger können Sie sich dann als Assistent registrieren und, mit dem passenden Abschluss und der Praxis, als Makler.

Nicht-EU-Bürger können in keines der beiden Register eingetragen werden. In der Praxis bleiben unterstützende Rollen wie Marketing, Verwaltung oder Kundenservice, für die man dennoch eine Arbeitserlaubnis des Civil Registry and Migration Department braucht. Zeno Legal beschrieb die Wege im August 2026:

• Eine Erlaubnis nach einer Arbeitsmarktprüfung des Department of Labour, die zeigt, dass kein zyprischer oder EU-Bewerber verfügbar ist.
• Eine Stelle bei einem Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, das bei der Business Facilitation Unit registriert ist und hochqualifizierte Mitarbeiter mit mindestens €2,500 brutto im Monat ohne diese Prüfung einstellen kann (€2,000 für bestehendes Schlüsselpersonal bis zum 31. Dezember 2026).

Inhaber der unbefristeten Aufenthaltserlaubnis für Investoren dürfen in Zypern überhaupt nicht arbeiten. Eine Rolle, bei der Sie Wohnungen zeigen, verhandeln oder eine Provision annehmen, ist Maklertätigkeit, nehmen Sie sie also nicht ohne Registrierung an.

TIC und Sozialversicherung

• TIC (Tax Identification Code): Ihre Steuernummer für die Einkommensteuer und das Portal TAXISnet. Laut Cyprus Tax Life beantragen Privatpersonen sie mit dem Formular T.D. 2001 bei einem Büro des Tax Department oder über einen Steuerberater, und es dauert zwei bis vier Wochen.
• Sozialversicherung: 2026 zahlen Angestellte und Arbeitgeber jeweils 8.8% und Selbstständige 16.6% auf Einkünfte bis €68,904 im Jahr (Andersen Cyprus, Januar 2026). Ihr Sozialversicherungsauszug gehört zu den Registrierungsunterlagen, und die Unterlagen Ihres Arbeitgebers werden bei jeder Lizenzverlängerung geprüft.

Wie Makler bezahlt werden

INDEX.cy berichtete im August 2026, dass Makler üblicherweise 3% bis 5% des Preises plus 19% MwSt. berechnen, in der Regel vom Verkäufer gezahlt. Die Provision steht dem lizenzierten Makler oder der Agentur zu. Assistenten sind Angestellte, oft mit Gehalt plus Provision vom Arbeitgeber. Eine undatierte Anzeige von RE/MAX Cyprus für erfahrene Assistenten in Limassol und Nikosia, bei der Prüfung im Oktober 2026 abgelaufen, bot fest €1,500 im Monat plus Provision und verlangte Griechisch und Englisch. Betrachten Sie das als ein Beispiel, nicht als Marktsatz.

Wo die Arbeit ist, und Sprachen

In Zypern wurden in den ersten neun Monaten von 2026 14,969 Kaufverträge hinterlegt, und Käufer aus dem Ausland unterzeichneten 41.9% davon (DLS-Daten, Cyprus Mail, Oktober 2026). Jeder Bezirk hat seine eigenen Käufer:

• Limassol: der wertvollste Markt, mit einer großen ausländischen Gemeinschaft. Russen, Israelis und Griechen führten laut Daten des Innenministeriums vom Oktober 2025 bei den jüngsten ausländischen Käufen.
• Paphos: etwa zwei Drittel der Verträge in Q2 2026 von Käufern aus dem Ausland unterzeichnet (GK Law Firm), angeführt von den Briten, danach Israelis und Russen.
• Larnaka: beliebt bei israelischen und libanesischen Käufern.
• Nikosia: vor allem zyprische Eigennutzer und Mieter, mit Griechen als größter ausländischer Gruppe.

Also:

• Griechisch braucht man für die Plattform des Rats, das Grundbuchamt und die meisten Formalitäten.
• Englisch ist die Arbeitssprache mit den meisten internationalen Käufern.
• Russisch, Hebräisch oder Arabisch sind in Limassol und Larnaka ein echter Vorteil.

So wählen Sie eine Agentur aus

• Fragen Sie nach der Registrierungs- und Lizenznummer des Maklers und prüfen Sie, ob sie in jeder Anzeige stehen.
• Stellen Sie sicher, dass die Agentur Sie innerhalb von 30 Tagen als Assistent registriert, damit Ihre Praxis für die Maklerlizenz zählt.
• Lassen Sie sich Ihren Arbeitsvertrag schriftlich geben: Gehalt, Provision, Ziele, Zahlungstermin und Geschäfte, die nach Ihrem Ausscheiden abgeschlossen werden.
• Fragen Sie, wie die Agentur ihre Geldwäscheprüfungen durchführt und wer die Meldungen an MOKAS einreicht.
• Fragen Sie, wer Portale, Fotos und Marketing bezahlt.
• Wenn Sie kein EU-Bürger sind, klären Sie, für welche unterstützende Rolle Sie eingestellt werden und ob Ihre Arbeitserlaubnis sie abdeckt.

Warnsignale

• Eine Agentur, die ihre Registrierungs- und Lizenznummer nicht zeigen kann oder sie in ihren Anzeigen weglässt.
• Die Aufforderung, Wohnungen zu zeigen oder zu verhandeln, bevor Sie im Assistentenregister stehen.
• Das Angebot, Ihnen als Assistent Provision direkt von Kunden zu zahlen.
• Ein Vertrag als „selbstständiger“ Assistent ohne Sozialversicherung.
• Eine Nicht-EU-Einstellung, bei der Sie Immobilien verkaufen sollen oder mit einem Besuchsaufenthalt anfangen.
• Provisionen, die in bar oder auf ein Privatkonto gezahlt werden.
• Jede Arbeit mit Immobilien im Norden der Insel, der außerhalb der Kontrolle der Republik liegt und ein strafrechtliches Risiko birgt.

Zypern lizenziert Makler einzeln, und das Maklergesetz, die Geldwäscheaufsicht und die Aufenthaltsregeln werden 2026 alle überprüft. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft und behandelt nur die Gebiete unter der effektiven Kontrolle der Republik Zypern. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist nicht mit dem Estate Agents Registration Council oder einer Behörde in Zypern verbunden.

Stellen und weitere Ratgeber finden Sie unter Zypern auf CloserPass.