Immobilienmakler in Portugal werden

Portugal regelt die Immobilienvermittlung landesweit, aber die Lizenz liegt bei der Agentur, nicht bei jedem einzelnen Verkäufer. Die meisten, die in Portugal Immobilien verkaufen, arbeiten als Berater unter der Lizenz einer Agentur, oft als Selbstständige. Ihre Staatsangehörigkeit entscheidet dann, ob und wie Sie überhaupt arbeiten dürfen. So hängt alles im Oktober 2026 zusammen.

Die Kurzfassung

1. Vermittlung darf nur eine lizenzierte Firma auf Grundlage eines schriftlichen Vertrags betreiben (Gesetz 15/2013). Die Lizenz stammt vom IMPIC und ist unter ihrer AMI-Nummer bekannt.
2. Die Lizenz hält ein Unternehmen oder ein Einzelunternehmer. Verkäufer arbeiten darunter als consultores imobiliários (Immobilienberater), ohne eigene Lizenz.
3. Für eine Lizenz brauchen Sie kaufmännische Zuverlässigkeit und eine Haftpflichtversicherung von mindestens €150,000. Das IMPIC verlangt €100 für die Lizenz und €265 im Jahr an Aufsichtsgebühren.
4. Jeden Januar müssen Lizenzinhaber erneut nachweisen, dass sie die Voraussetzungen erfüllen, und die Jahresgebühr zahlen.
5. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz dürfen frei arbeiten. Nicht-EU-Bürger müssen seit dem Gesetz 61/2025 das passende Visum vor der Reise erhalten.
6. Jeder braucht eine NIF (Steuernummer) und eine NISS (Sozialversicherungsnummer). Die meisten Berater arbeiten mit recibos verdes (als Selbstständige).
7. Die Bezahlung besteht überwiegend aus Provision: einem Anteil an der Provision der Agentur, den Ekonomista im September 2026 auf 40% bis 50% bezifferte.

Die AMI-Lizenz

Artikel 3 des Gesetzes 15/2013 besagt, dass Immobilienvermittlung in Portugal nur von einer lizenzierten Maklerfirma ausgeübt werden darf. Jeder in Portugal niedergelassene Anbieter braucht eine Lizenz des IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), egal ob es ein Unternehmen ist oder eine Einzelperson, die im eigenen Namen tätig ist (empresário em nome individual). In der Branche heißt sie AMI-Lizenz. Das Gesetz selbst nennt noch die Vorgängerbehörde des IMPIC, das InCI.

Das Gesetz stellt nur zwei Bedingungen:

• Kaufmännische Zuverlässigkeit (idoneidade comercial). Sie geht zum Beispiel nach einer Insolvenz ohne gerichtlich bestätigten Plan verloren, oder wenn ein gesetzlicher Vertreter in den letzten fünf Jahren rechtskräftig zu einer Haftstrafe wegen Betrugs, Untreue, Korruption oder Geldwäsche verurteilt wurde.
• Eine Berufshaftpflichtversicherung von mindestens €150,000 oder eine gleichwertige finanzielle Garantie.

idealista berichtete 2013, dass das neue Gesetz zwei ältere Voraussetzungen gestrichen hat: positives Eigenkapital und den Nachweis, dass keine Steuer- und Sozialversicherungsschulden bestehen.

Laut der FAQ des IMPIC, geprüft im Oktober 2026:

• Die Gebühr beträgt €100 für die Lizenz und €265 für die jährliche Aufsichtsgebühr, im ersten Jahr anteilig.
• Das IMPIC muss innerhalb von 20 Tagen entscheiden. Tut es das nicht, gilt die Lizenz als stillschweigend erteilt.
• Antragsteller müssen ihren Wohnsitz oder Hauptsitz in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums haben. Maßgeblich ist, wo Sie ansässig sind, nicht Ihre Staatsangehörigkeit.

Doutor Finanças listet die Unterlagen auf, die ein Einzelunternehmer dem IMPIC vorlegt, darunter die Erklärung beim Finanzamt, mit der eine selbstständige Tätigkeit eröffnet wird.

Die jährliche Prüfung

Eine Lizenz hat kein Ablaufdatum, gilt aber auch nicht für immer. Jeden Januar muss der Inhaber die Jahresgebühr zahlen und erneut nachweisen, dass er die Voraussetzungen erfüllt: ein Führungszeugnis für jeden gesetzlichen Vertreter, eine gültige Versicherung und bei Unternehmen den Code des Handelsregisters. Für 2026 setzte das IMPIC die Zahlungsfrist auf den 20. Februar 2026. Wer nicht zahlt oder die Voraussetzungen nicht nachweist, riskiert die Löschung der Lizenz.

Firmen aus dem übrigen EWR

Eine Maklerfirma, die bereits in einem anderen EWR-Land lizenziert ist, kann sich beim IMPIC registrieren, um sich in Portugal niederzulassen, oder das IMPIC innerhalb von 60 Tagen nach einer ersten gelegentlichen Dienstleistung informieren.

Berater und angariadores

Die meisten beantragen nie eine Lizenz. Ekonomista erklärte im September 2026, dass ein Berater, der zu einer Agentur kommt, unter deren Lizenz arbeitet und einen Kooperationsvertrag mit ihr braucht. Ein Gastautor bei Doutor Finanças schätzte im Juni 2024, dass es in Portugal zwischen 40,000 und 60,000 Makler gibt, die große Mehrheit davon in diesem Modell. Es gibt kein Register für Einzelpersonen, betrachten Sie das also als Schätzung.

Das Gesetz 15/2013 kennt zwei Arten von Mitarbeitern in einer lizenzierten Firma:

• Vermittlungstechniker (técnicos de mediação imobiliária), die die Vermittlungsarbeit im Namen der Firma ausführen. In Stellenanzeigen heißen sie meist Berater.
• Angariadores (Akquisiteure), die bei der Vorbereitung und Durchführung von Maklerverträgen helfen, typischerweise indem sie Objekte akquirieren.

Keiner von beiden braucht eine AMI-Lizenz. Jeder muss aber einen von der Firma ausgestellten Ausweis mit Namen, Foto und den Angaben der Firma tragen, und die Firma muss eine Akte ihrer Verträge führen. Nur die gesetzlichen Vertreter der Firma erhalten Ausweise des IMPIC.

Regeln, nach denen Sie täglich arbeiten

• Der Maklervertrag mit dem Kunden muss schriftlich sein und die Immobilie, das angestrebte Geschäft, die Provision, die Zahlungsweise, den MwSt.-Satz, die Versicherungspolice und eine etwaige Exklusivität angeben. Ohne Laufzeit gilt er sechs Monate. Siehe Maklerprovision in Portugal.
• Jedes Büro, jeder Vertrag, jede Anzeige und jeder Brief muss den Namen der Firma und die AMI-Nummer zeigen, und jedes Büro braucht ein Beschwerdebuch (Livro de Reclamações).
• Nach dem Geldwäschegesetz 83/2017 müssen Firmen laut IMPIC Kunden identifizieren, Unterlagen aufbewahren, Mitarbeiter schulen, den Beginn ihrer Immobilientätigkeit beim IMPIC melden und Quartalsberichte über jeden Verkauf einreichen, den sie abwickeln, sowie über jede Vermietung mit einer Miete von €2,500 oder mehr im Monat.

Vermitteln ohne eine lizenzierte Firma im Rücken ist nach dem Gesetz 15/2013 eine Ordnungswidrigkeit. Zeigen Sie niemals eine Immobilie auf eigene Rechnung.

Arbeitsrechte: EU und Nicht-EU

Bürger der EU, des EWR und der Schweiz. Sie können in Portugal ohne Arbeitsvisum als Angestellter oder Selbstständiger arbeiten. Nach drei Monaten melden Sie Ihren Wohnsitz bei der Stadtverwaltung (câmara municipal) Ihres Wohnorts an. Die Stadt Porto erklärt, dass die Frist 30 Tage nach diesen ersten drei Monaten beträgt und dass Sie Ihren Ausweis oder Reisepass, einen Adressnachweis und eine eidesstattliche Erklärung mitbringen, dass Sie eine Bedingung erfüllen, etwa eine Arbeit in Portugal.

Nicht-EU-Bürger. Die Regeln wurden 2025 verschärft. Laut M|B Advogados hat das Gesetz 61/2025, in Kraft seit dem 23. Oktober 2025:

• Den Weg über die Interessenbekundung (manifestação de interesse) abgeschafft. Sie können nicht mehr als Besucher einreisen und Ihren Status später regeln.
• Vorgeschrieben, dass Sie das passende Visum in Ihrem Herkunftsland erhalten, bevor Sie reisen.
• Das allgemeine Visum zur Arbeitssuche durch ein 120-Tage-Visum für qualifizierte Arbeit ersetzt.

Zu den arbeitsbezogenen Aufenthaltsvisa gehören abhängige Beschäftigung (ein Arbeitsvertrag) und Selbstständigkeit. Da die meisten Berater selbstständig sind, fragen Sie einen Anwalt für Einwanderungsrecht, welches Visum zu Ihrem tatsächlichen Vertrag passt. Aufenthaltstitel bearbeitet danach die AIMA, die diese Aufgabe vom SEF übernommen hat und grundsätzlich neun Monate für die Entscheidung hat.

Das Visum für digitale Nomaden passt nicht. Es gilt für Fernarbeit für Arbeitgeber oder Kunden außerhalb Portugals. Der Verkauf von Immobilien für eine portugiesische Agentur ist keine Fernarbeit für einen ausländischen Kunden.

NIF und NISS

• NIF (Steuernummer): nötig, um Verträge zu unterschreiben, Quittungen auszustellen und Steuern zu zahlen. Laut gov.pt ist sie kostenlos. Ansässige beantragen sie beim Finanzamt (Finanças). Nicht Ansässige von außerhalb der EU und des EWR beantragen sie meist über einen Steuervertreter.
• NISS (Sozialversicherungsnummer): ebenfalls kostenlos, online beantragt mit Ihrem Ausweis und einem Arbeitsnachweis, etwa einem Vertrag oder Ihrer Anmeldung als Selbstständiger. Nicht-EU-Bürger fügen ihr Visum und ihre Aufenthaltsgenehmigung hinzu.

gov.pt ergänzt, dass Ausländer mit einer portugiesischen Adresse NIF, NISS und die nationale Gesundheitsnummer zusammen beantragen können.

Selbstständig oder angestellt

Selbstständig (recibos verdes). Das ist das übliche Modell in den großen Netzwerken. Sie melden Ihre Tätigkeit beim Finanzamt an und stellen dann für jede Zahlung der Agentur eine elektronische Quittung (recibo verde) im Portal das Finanças aus. Ihr Einkommen wird nach IRS-Kategorie B besteuert. Ekonomista und CRN Contabilidade erläutern die Regeln der Sozialversicherung für 2026:

• Sie zahlen 21.4% auf ein „maßgebliches Einkommen“ von 70% Ihrer Dienstleistungseinkünfte.
• Sie melden es jedes Quartal, bis zum 31. Januar, 30. April, 31. Juli und 31. Oktober.
• Ihre Anmeldung wird normalerweise ab dem 12. Monat nach Ihrem Start wirksam, das erste Jahr ist also beitragsfrei. Diese Monate geben Ihnen keine Leistungsansprüche und zählen nicht für die Rente.

Angestellt. Einige Agenturen und die meisten Bauträger stellen mit Arbeitsvertrag ein, mit Gehalt, vom Arbeitgeber gezahlter Sozialversicherung und Provision obendrauf. Der Anteil pro Geschäft ist dann meist kleiner.

Siehe Maklerprovision in Portugal für MwSt., IRS und Rechenbeispiele.

Wie Makler bezahlt werden

Kein Gesetz legt die Agenturprovision fest. Ekonomista berichtete im September 2026, dass Agenturen meist 2% bis 6% des Preises verlangen, wobei 5% der in den großen Netzwerken am häufigsten genannte Satz ist, plus 23% MwSt.. Die Provision geht an die Agentur, die Ihnen einen Anteil zahlt. Ekonomista bezifferte diesen Anteil je nach Modell auf 40% bis 50%. Der Anteil sinkt, wenn ein Geschäft mit einem Kollegen oder einer anderen Agentur geteilt wird: In einem von Postal im September 2026 veröffentlichten Beispiel behielt ein Berater, der ein Haus für €250,000 zu 5% verkaufte, €3,125 einer Provision von €12,500, also etwa 25%.

Die Seite von Indeed für consultor imobiliário, erstellt aus 314 gemeldeten Gehältern und aktualisiert am 16. Oktober 2026, zeigt einen Durchschnitt von etwa €2,890 im Monat, die meisten zwischen €1,079 und €7,739. Das sind selbst gemeldete Zahlen eines Jobportals, keine offiziellen Statistiken.

Die Zahl der Geschäfte zählt mehr als der Prozentsatz. Die Zahlen von ECO für 2025 nennen für die fünf größten Netzwerke 24,825 Berater und mehr als 140,000 Transaktionen, im Schnitt etwa 5.2 Transaktionen pro Berater im Jahr. Ein Einsteiger liegt darunter, planen Sie also Rücklagen für mehrere Monate nur mit Provision.

Wer einstellt

• Nationale Netzwerke und Franchises. ECO berichtete im März 2026, dass 2025 RE/MAX 11,350 Berater in 422 Agenturen hatte, Century 21 hatte 5,086, ERA etwa 3,300 und Zome 2,064. KW nannte keine Mitarbeiterzahl, meldete aber 14,429 Transaktionen.
• Unabhängige Agenturen und Boutique-Agenturen, oft auf eine Stadt, eine Küste oder ein Preissegment konzentriert.
• Vertriebsteams von Bauträgern, die neue Projekte gegen Gehalt oder Gebühren pro Einheit verkaufen.

Wo die Arbeit ist, und Sprachen

Vom INE stammende Daten, über die ECO berichtete, zeigen, dass Ausländer 2025 27.6% der Käufe von Familienwohnungen tätigten, angeführt von Käufern aus Brasilien, Angola und Frankreich. Jeder Markt hat seine eigene Mischung:

• Lissabon: Confidencial Imobiliário zählte 2025 Käufer aus 64 Ländern im Sanierungsgebiet der Stadt, angeführt von Amerikanern, danach Brasilianern, Franzosen, Briten, Chinesen und Deutschen (Dinheiro Vivo, Mai 2026).
• Algarve: Britische und irische Käufer führen im Golden Triangle, in Vilamoura sind Deutsche, Niederländer und Belgier stark vertreten (Bericht von Engel & Völkers, Postal, Juli 2026).
• Porto: Laut demselben Bericht führen Amerikaner, Franzosen und Spanier die ausländische Nachfrage an.

Also:

• Portugiesisch brauchen Sie für Beurkundungen, Banken, Stadtverwaltungen und die meisten Formalitäten.
• Englisch ist die Arbeitssprache mit den meisten internationalen Käufern.
• Französisch, Deutsch, Niederländisch oder Spanisch sind auf den genannten Märkten ein echter Vorteil.

So wählen Sie eine Agentur aus

• Fragen Sie nach der AMI-Nummer und prüfen Sie, dass sie auf den Anzeigen und Verträgen der Agentur steht.
• Fragen Sie, ob Sie als Selbstständiger oder als Angestellter einsteigen, und lassen Sie sich Aufteilung, Ziele, Zahlungsdatum und die Regelung für Geschäfte, die nach Ihrem Weggang abgeschlossen werden, schriftlich geben.
• Fragen Sie, wie die Agentur die Prüfungen zur Geldwäschebekämpfung und die Quartalsberichte an das IMPIC handhabt.
• Fragen Sie, wer Portale, Fotos und Marketing bezahlt und ob es eine monatliche Arbeitsplatzgebühr gibt.
• Fragen Sie nach Ihrem Firmenausweis, bevor Sie Kunden treffen.
• Wenn Sie kein EU-Bürger sind, stellen Sie vor dem Start sicher, dass Ihr Visum und Ihr Aufenthaltsstatus den Vertrag erlauben, den Sie unterschreiben werden.

Warnsignale

• Eine Agentur, die ihre AMI-Nummer nicht zeigen kann oder deren Nummer in ihren Anzeigen fehlt.
• Die Aufforderung, Immobilien zu zeigen oder Objekte zu akquirieren, bevor Sie einen unterschriebenen Vertrag und einen Firmenausweis haben.
• Provisionen, die in bar oder auf ein Privatkonto gezahlt werden.
• Maklerverträge, in denen Provision, MwSt.-Satz oder Versicherungspolice fehlen.
• Eine Nicht-EU-Neueinstellung, die mit einem Touristenaufenthalt oder einem Visum für digitale Nomaden anfangen soll.
• Verdienstversprechen weit über den Spannen in diesem Ratgeber.

Portugals Vermittlungsregeln gelten landesweit, aber die Einwanderungsregeln haben sich 2025 geändert, und Steuern ändern sich jedes Jahr. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist weder mit dem IMPIC noch mit einer portugiesischen Behörde verbunden.

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