Wie man in Thailand in der Immobilienbranche arbeitet (und was Ausländer legal tun dürfen)

Der Einstieg in Thailand ist leicht, das Missverstehen der Regeln aber auch. Es gibt keine Lizenz und keine Prüfung, ein thailändischer Staatsangehöriger kann also nächste Woche bei einer Agentur anfangen. Doch die Maklertätigkeit steht auf der Liste der für Ausländer verbotenen Berufe, ein Ausländer darf also nicht inserieren, Besichtigungen führen, verhandeln oder eine Provision auf einen Verkauf nehmen, was auch immer die Gepflogenheiten des Marktes nahelegen. So hängt alles im Oktober 2026 zusammen, und das darf ein Ausländer stattdessen legal tun.

Die Kurzfassung

1. Thailand hat keine staatliche Maklerlizenz und keine staatliche Prüfung. Verbände wie TREBA sind freiwillig (Themis Partner; Thaiger).
2. Makler- oder Vermittlungstätigkeit ist Punkt 19 von List 1, der absolut verbotenen Berufe, in der Bekanntmachung des Arbeitsministeriums vom 1. April 2020. Die einzige Ausnahme ist die Vermittlung im internationalen Handel oder bei Investitionen.
3. In der Praxis sind Inserieren, Besichtigungen, Verhandeln und das Verdienen einer Transaktionsprovision thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten, und die Durchsetzung wurde seit 2024 verschärft (Thaiger, Mai 2026).
4. Ausländer können in internationaler Vertriebsberatung, Auslandsmarketing, Geschäftsentwicklung und Investor Relations, in der Verwaltung oder als Direktor oder Gesellschafter innerhalb von 49% arbeiten, mit einem Non-B-Visum und einer Arbeitserlaubnis.
5. Der Arbeitgeber braucht 2 Millionen Baht eingezahltes Kapital und 4 thailändische Angestellte pro Erlaubnis für einen Ausländer und muss westlichen Staatsangehörigen mindestens 50,000 Baht im Monat zahlen.
6. Eine Agentur mit ausländischer Mehrheit braucht eine Foreign Business Licence, die laut Leto für die Maklertätigkeit fast unmöglich zu bekommen ist.
7. Makler verdienen meist an einer Provision von 3% bis 5%, die der Verkäufer zahlt (FazWaz).

Wenn Sie Thailänder sind: der Einstieg als Makler

Als Einzelperson müssen Sie nichts registrieren. Eine thailändische Agentur ist eine gewöhnliche Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eingetragen beim Department of Business Development, und diese Eintragung ist faktisch die einzige „Lizenz“ der Branche (Themis Partner). Sie können anfangen bei:

• Einer internationalen Beratungsfirma in Bangkok, etwa CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL oder Cushman & Wakefield.
• Einer lokalen Agentur in Bangkok, auf Phuket, in Pattaya oder auf Koh Samui.
• Einem Portal mit eigener Agentur, etwa FazWaz oder Lazudi.
• Dem Vertriebsteam eines Bauträgers.

Um sich ohne Lizenz abzuheben, nutzen Sie die freiwilligen Qualifikationen:

• TREBA, die Thai Real Estate Broker Association, die Thaiger als Signal der Glaubwürdigkeit gegenüber Arbeitgebern beschreibt.
• REBA-ES, die Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, für Pattaya und Chonburi.
• CIPS, die Qualifikation Certified International Property Specialist der US-amerikanischen National Association of Realtors, nützlich bei ausländischen Käufern.
• Zertifizierungen von Portalen, etwa die DDproperty Agent Certification.

Wenn Sie Ausländer sind: die Liste von 2020

Die Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage ist vom 1. April 2020 datiert, wurde am 21. April 2020 in der Government Gazette veröffentlicht und trat 60 Tage später in Kraft. Sie ersetzte die Liste von 1979 mit 39 Berufen durch 40 Punkte in vier Anhängen (Nagashima Ohno & Tsunematsu, Mai 2020). Es handelt sich um eine ministerielle Bekanntmachung nach dem Foreign Workers Management Emergency Decree, nicht um ein königliches Dekret.

List 1 enthält die Berufe, die vollständig verschlossen sind. Ihr Punkt 19 ist Makler- oder Vermittlungstätigkeit, außer Makler- oder Vermittlungstätigkeit im internationalen Handel oder bei Investitionen (Acclime, 2024). Khaosod English (Juli 2023) führt sie als Makler- und Vermittlungsdienste. Die von uns genutzten Ratgeber verstehen darunter die Außendiensttätigkeit des Maklers bei Immobilien: Inserate aufnehmen, Einheiten zeigen, verhandeln und eine Provision auf den Verkauf verdienen (Thaiger). Verlassen Sie sich bei Condo-Verkäufen nicht ohne schriftlichen Rat eines thailändischen Anwalts auf die Ausnahme für Handel oder Investitionen.

Legale Rollen für Ausländer

Thaiger und Themis Partner beschreiben, was Ausländer in thailändischen Immobilienfirmen tatsächlich tun:

• Internationaler Vertriebsberater oder -direktor, der mit Käufern aus dem Ausland arbeitet, während thailändische Kollegen Besichtigungen, Verhandlungen und Verträge übernehmen.
• Manager für Auslandsmarketing und Geschäftsentwicklung.
• Investor Relations und Beratung.
• Direktor oder Gesellschafter des Unternehmens, innerhalb der ausländischen Grenze von 49%.
• Marketing und Verwaltung.

Die Erlaubnis muss zum Job passen. Die in Ihrer Arbeitserlaubnis eingetragenen Aufgaben müssen dem entsprechen, was Sie tun (Thaiger). Eine Erlaubnis für Marketing deckt keine Besichtigungen am Wochenende ab.

Ein weiterer Weg. Leto beschreibt die Arbeit für ein ausländisches Unternehmen mit Kunden und Zahlungen außerhalb Thailands, mit einem Long-Term-Resident-Visum als „Work-from-Thailand Professional“. Das ist Fernarbeit für ein Unternehmen im Ausland, kein Weg, thailändische Immobilien vor Ort zu verkaufen.

Visum und Arbeitserlaubnis

Thaiger hat die Anforderungen für 2026 zusammengestellt:

Schritt	Detail
Non-Immigrant-Visum „B“	Vor der Einreise bei einer thailändischen Botschaft beantragt. 2,000 Baht für einfache Einreise, 5,000 Baht für mehrfache Einreise
Arbeitserlaubnis	Etwa 7 bis 10 Werktage in Bangkok, 1 bis 3 Tage für BOI-Unternehmen über den Single Window
Kapital des Arbeitgebers	2 Millionen Baht eingezahlt
Thailändisches Personal	4 thailändische Angestellte pro Arbeitserlaubnis für einen Ausländer
Gehalt	Mindestens 50,000 Baht im Monat für westliche Staatsangehörige

Die Sozialversicherung ist 2026 auf ein Monatsgehalt von 17,500 Baht gedeckelt, also höchstens 875 Baht im Monat von Ihnen und von Ihrem Arbeitgeber. Die Einkommensteuer ist progressiv von 0% bis 35%, und die Pauschalsteuer von 17% für LTR gilt nur für von der BOI geförderte Branchen, nicht für Immobilien (Thaiger).

Eine Agentur als Ausländer besitzen oder führen

Der Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) führt Makler- oder Vermittlungsgeschäfte in List 3, Punkt 11, eingeschränkt für Unternehmen mit ausländischer Mehrheit. Die Ausnahmen im Text (Wertpapiere, konzerninterne Beschaffung, internationaler Handelsvertrieb mit 100 Millionen Baht ausländischem Kapital und weitere per Ministerial Regulation festgelegte) umfassen keine Immobilienvermittlung (Siam Legal). Also:

• Eine Agentur mit ausländischer Mehrheit braucht eine Foreign Business Licence. Leto nennt sie in der Praxis fast unmöglich zu bekommen.
• Eine BOI-Förderung oder eine FBL kann bis zu 100% ausländisches Eigentum erlauben, und die BOI kann bis zu 50 Millionen Baht Kapital verlangen (Themis Partner).
• Die übliche Struktur ist bis zu 49% ausländisch, mit 51% in der Hand echter thailändischer Gesellschafter (Leto).

Auch als Eigentümer darf ein Ausländer die Außendiensttätigkeit des Maklers nicht ausüben.

Strohmänner sind 2026 ein ernstes Risiko. Am 19. Oktober 2026 startete der Premierminister ein landesweites Vorgehen gegen Landbesitz über Strohmänner, mit 13,088 Verdächtigen, darunter 1,550 Unternehmen, und vorrangigen Ermittlungen bis Ende Dezember 2026 (Thai Examiner). Leto berichtet außerdem von Erklärungen zur Kapitalherkunft beim Department of Business Development ab dem 1. April 2026. Thailändische Gesellschafter nur auf dem Papier gefährden das Unternehmen, seine Erlaubnisse und seine Kunden.

Die Durchsetzung ist real

Leto, eine Agentur, hat diese Zahlen 2026 veröffentlicht. Wir konnten sie nicht unabhängig überprüfen:

• Der Arbeitnehmer: eine Geldstrafe von bis zu 100,000 Baht, Abschiebung und ein Einreiseverbot von 1 bis 5 Jahren.
• Der Arbeitgeber: bis zu 400,000 Baht pro illegal beschäftigtem Ausländer.
• Razzien: 14 bei Agenturen in Chonburi 2025, mit 27 festgestellten illegal beschäftigten Ausländern, gegenüber 19 auf Phuket und 11 auf Koh Samui.

Leto sagt außerdem, dass viele russischsprachige Makler mit Touristenvisum arbeiten. Das ist illegal, so verbreitet es auch wirkt.

Wie Makler bezahlt werden

FazWaz beziffert die übliche Verkaufsprovision auf 3% bis 5%, gezahlt vom Verkäufer und im Angebotspreis enthalten, wobei Käufer meist keine Maklergebühr zahlen. Leto nennt 3% bis 5% bei Verkäufen von Bauträgern und 2% bis 3% bei Wiederverkäufen. Die meisten Agenturen zahlen nur Provision. Einige große Ketten in Bangkok zahlen ein Grundgehalt von 15,000 bis 25,000 Baht im Monat plus Provision, und Makler behalten 30% bis 40% der Provision der Agentur als Einsteiger, 50% bis 60% mit Erfahrung und 70% bis 80% als Top-Verkäufer (Leto, Richtwerte). Ausländische Mitarbeiter arbeiten wegen der Gehaltsuntergrenze normalerweise mit Gehalt plus Bonus. Siehe Maklerprovision in Thailand.

Wo die Arbeit ist, und Sprachen

Das REIC zählte 2025 14,899 an Ausländer übertragene Condo-Einheiten im Wert von 60.92 Milliarden Baht, angeführt von Bangkok (7,029 Einheiten), Chonburi für Pattaya (4,164) und Phuket (1,190) (Khaosod English, März 2026). Auf Koh Samui entfallen 85% bis 90% der Villengeschäfte auf ausländische Käufer (Samui Property Group, Mai 2026).

• Chinesische Käufer führen, mit Schwerpunkt auf Bangkok und Chonburi.
• Käufe von Russen stiegen im ersten Halbjahr 2026 wertmäßig um 75.9%, mit Schwerpunkt auf Phuket und Chonburi (The Nation, August 2026).
• Käufer aus Myanmar lagen 2025 nach Einheiten auf Platz zwei, überwiegend in Bangkok.

Thai ist also für die Transaktionsseite unverzichtbar, Englisch ist die gemeinsame Sprache mit internationalen Käufern, und Chinesisch, Russisch oder Birmanisch sind ein echter Vorteil.

So wählen Sie eine Agentur aus

• Fragen Sie nach dem eingetragenen Firmennamen, den Direktoren und ob die Firma mehrheitlich thailändisch ist.
• Wenn Sie Ausländer sind, fragen Sie, ob die Firma 2 Millionen Baht Kapital und 4 thailändische Mitarbeiter pro Erlaubnis hat und Ihnen mindestens 50,000 Baht im Monat zahlen wird.
• Lassen Sie sich Ihre Rolle schriftlich geben: welche Aufgaben Ihre sind und welche thailändischen Kollegen gehören.
• Lassen Sie sich Ihre Vergütung schriftlich geben: Grundgehalt, Anteil, Zahlungsdatum und Geschäfte, die nach Ihrem Weggang abgeschlossen werden.
• Fragen Sie, ob die Firma Mitglied bei TREBA oder REBA-ES ist.
• Fragen Sie, wie sie die Kundenidentifizierung und die Prüfung der Mittelherkunft durchführt.

Warnsignale

• Ein Ausländer, der Einheiten zeigen, Inserate aufnehmen oder verhandeln soll.
• Ein Start mit Touristenvisum, „bis die Erlaubnis kommt“.
• Eine Arbeitserlaubnis, deren Tätigkeitsbeschreibung nicht zum Job passt.
• Ein „thailändischer Partner“, der Anteile nur auf dem Papier hält.
• Eine Vergütung nur auf Provision für eine ausländische Fachkraft, unter der Gehaltsuntergrenze.
• Provisionen, die in bar oder auf ein Privatkonto gezahlt werden.
• Werbung, die Pachtverträge über 99 Jahre oder eine Quote von 75% verspricht, die beide nie Gesetz wurden.

Thailand hat keine Maklerlizenz, und die Maklertätigkeit ist nach der Liste des Arbeitsministeriums von 2020 für Ausländer verschlossen. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist weder mit dem Arbeitsministerium noch mit dem Department of Business Development, TREBA, REBA-ES oder einer anderen Behörde in Thailand verbunden.

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