Immobilienkauf auf Bali als Ausländer

Ausländer können auf Bali kein Land uneingeschränkt besitzen. Sie können Immobilien dennoch über Jahrzehnte halten, über eine Pacht, ein Nutzungsrecht oder eine Gesellschaft. Die Struktur entscheidet, was der Käufer mit der Villa tun darf, wie lange er sie behält und was passiert, wenn etwas schiefgeht. Das muss ein Makler im Oktober 2026 erklären.

Die Kurzfassung

1. Hak Milik, das indonesische Freehold, ist indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten. Ausländer können es nicht halten.
2. Die meisten ausländischen Käufer auf Bali nutzen ein Leasehold (Hak Sewa), meist über 25 bis 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen.
3. Ein Ausländer mit Aufenthaltserlaubnis kann ein Haus unter Hak Pakai, dem Nutzungsrecht, halten. Auf Bali muss das Haus mindestens Rp5 Milliarden kosten, oder Rp2 Milliarden bei einer Wohnung.
4. Investoren, die gewerblich vermieten wollen, nutzen oft eine PT PMA, eine Gesellschaft in ausländischem Besitz, die Hak Guna Bangunan (HGB) halten kann.
5. Treuhänderkonstruktionen (Nominee), bei denen ein Indonesier den Titel für einen Ausländer hält, sind vor Gericht nichtig. Der Treuhänder gilt als Eigentümer.
6. Käufer zahlen bei einer Übertragung BPHTB (bis zu 5%). Verkäufer zahlen bei einer Übertragung 2.5% abgeltende Einkommensteuer, und Verpächter zahlen 10% auf Pachteinnahmen.
7. Prüfen Sie vor allem anderen die Widmung. Seit September 2025 lässt Bali keine neuen Villen und Hotels auf produktivem Ackerland mehr zu.

Warum es kein Freehold für Ausländer gibt

Das Agrargrundgesetz von 1960 (UUPA) erlaubt nur indonesischen Staatsangehörigen, Hak Milik zu halten. Hukumonline nennt die Artikel 21(1) und 26(2) dieses Gesetzes als Ausschlussgrund für ausländische Staatsangehörige. Was in Indonesien ansässige Ausländer halten können, ist Hak Pakai (Nutzungsrecht) und Hak Sewa untuk Bangunan (ein Recht, Land zum Bauen zu pachten), nach den Artikeln 41, 42 und 45 desselben Gesetzes und der Regierungsverordnung 18 von 2021 (PP 18/2021).

Option 1: Leasehold (Hak Sewa)

Das ist die häufigste Struktur auf Bali. Der Ausländer pachtet das Land, oft samt einer Villa darauf, von einem indonesischen Eigentümer, der den Titel Hak Milik behält.

• Emerhub (Juni 2026) schreibt, dass Pachtverträge meist 25 bis 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen laufen und dass Verlängerungen die Gesamtdauer auf etwa 80 Jahre bringen können.
• Der Pachtvertrag muss schriftlich und notariell beurkundet sein, durch einen lizenzierten indonesischen Notar.
• Bei Ablauf fällt die Immobilie an den Grundeigentümer zurück, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde. Verlangen Sie eine schriftliche Verlängerungsklausel, in der der Preis oder die Formel schon jetzt festgelegt ist.
• Global Investments merkt an, dass die Pacht meist als Einmalzahlung geleistet wird. Prüfen Sie daher, dass kein laufender Grundzins anfällt.
• Laut Neginski ist für ein Leasehold keine Aufenthaltserlaubnis nötig.

Steuer auf Pachtverträge. Der Verpächter zahlt eine abgeltende Einkommensteuer von 10% der Bruttomiete (Emerhub). Wenn ein Pächter später die Restlaufzeit verkauft, wird die Abtretung laut Rumavi als Mieteinnahme besteuert, nicht als Immobilienübertragung: 10% für indonesische Steuerinländer und 20% für Steuerausländer, sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen den Satz senkt, auf den Bruttopreis, selbst bei Verlust.

Option 2: Hak Pakai für ein Eigenheim

Ein Ausländer mit einem Einwanderungsdokument kann ein Haus oder eine Wohnung unter Hak Pakai besitzen. Hukumonline erläutert die Regeln nach PP 18/2021 und der Verordnung 18/2021 des Ministers für ATR/BPN:

• Häuser müssen zur Luxuskategorie gehören, sind auf eine Parzelle pro Person oder Familie begrenzt, und das Grundstück darf 2,000 m² nicht überschreiten. Das Ministerium kann mehr zulassen, wenn die Investition wirtschaftlichen oder sozialen Nutzen bringt.
• Hak Pakai auf Staatsland läuft bis zu 30 Jahre, verlängerbar um 20 und erneuerbar um 30. Auf Land mit Hak Milik wird es per PPAT-Urkunde für bis zu 30 Jahre gewährt und kann durch eine neue Urkunde erneuert werden.
• Wird ein Haus mit Hak Milik oder HGB gekauft, wandelt sich das Recht in Hak Pakai um.
• Ausländische Erben können erben, sofern sie Einwanderungsdokumente besitzen.

Mindestpreise auf Bali nach Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

Immobilienart	Mindestpreis auf Bali
Haus (rumah tapak)	Rp5 Milliarden
Wohneinheit (sarusun)	Rp2 Milliarden

Für Angehörige der indonesischen Diaspora liegt das Minimum bei 75% dieser Beträge.

Hukumonline fand keine spezifische Sanktion für einen Kauf unter dem Mindestpreis, aber das Grundbuchamt registriert kein Recht, das die Regeln nicht erfüllt. Betrachten Sie die Schwelle daher als feste Untergrenze.

Eine Langzeitaufenthaltserlaubnis ist der übliche Weg, um die Voraussetzungen zu erfüllen. Das Second-Home-Visum, im Oktober 2022 auf Bali eingeführt, erlaubt Aufenthalte von fünf bis zehn Jahren für Antragsteller, die mindestens Rp2 Milliarden an Mitteln nachweisen (Tempo).

Option 3: eine PT PMA mit HGB

Eine Gesellschaft in ausländischem Besitz (PT PMA) kann Hak Guna Bangunan, das Baurecht, halten. Neginski beschreibt HGB als für 30 Jahre gewährt, um 20 verlängert und um 30 erneuert, wobei jeder Schritt einen förmlichen Antrag erfordert. Dieser Weg passt zu Investoren, die die Villa gewerblich vermieten wollen.

• Infiniti berichtet, dass die BKPM-Verordnung 5/2025 das Mindestkapital für neue PT PMA auf Rp2.5 Milliarden gesenkt hat, während die angegebene Investition weiterhin über Rp10 Milliarden liegen muss.
• Die Gesellschaft braucht die richtigen KBLI-Codes, eine Steuernummer, monatliche Steuererklärungen und ein Büro.
• Im Februar 2026 wies das Investitionsministerium auf den Missbrauch des Immobiliencodes KBLI 68111 für kurzfristige Villenvermietung, auf Treuhandgesellschafter und virtuelle Büros auf Bali hin und schlug strengere Prüfungen vor (Bali Villa Realty).

Eine PT PMA ist ein echtes Unternehmen mit laufenden Kosten. Sie ist keine Abkürzung zum Freehold.

Treuhänderkonstruktionen: warum sie scheitern

Bei einer Treuhänderkonstruktion (Nominee) wird Hak Milik auf den Namen eines Indonesiers eingetragen, während Nebenabreden dem Ausländer die Kontrolle geben. Hukumonline zitiert einen Richter am Obersten Gerichtshof, der dies als Gesetzesumgehung bezeichnet, die das Erfordernis eines „erlaubten Grundes“ im Zivilgesetzbuch nicht erfüllt, sodass solche Vereinbarungen nichtig sind. Der Oberste Gerichtshof hat solche Vereinbarungen in mehreren Fällen aufgehoben und erkennt den Treuhänder als rechtlichen Eigentümer an, der frei verkaufen oder belasten kann. Der Ausländer kann den Treuhänder höchstens auf Schadensersatz verklagen.

Hukumonline merkt außerdem an, dass das Investitionsgesetz von 2007 Vereinbarungen verbietet, nach denen Gesellschaftsanteile für eine andere Person gehalten werden, sodass Treuhandgesellschafter in einer PT PMA dasselbe Risiko tragen. Im Februar 2026 nannte das Investitionsministerium Treuhandgesellschafter unter den Missbräuchen, die es auf Bali beenden will (Bali Villa Realty). Ein Makler, der eine Treuhänderkonstruktion arrangiert, setzt den Käufer dem Risiko aus, alles zu verlieren.

Steuern und Kosten beim Kauf

Kosten	Wer meist zahlt	Satz	Quelle
BPHTB (Erwerbsabgabe)	Käufer	Bis zu 5% des Werts oberhalb eines Freibetrags von mindestens Rp80 Millionen	Hukumonline
Abgeltende PPh auf die Übertragung	Verkäufer	2.5% des Bruttowerts	Generaldirektion für Steuern
Mehrwertsteuer auf Neubauten vom Bauträger	Käufer	12% Regelsatz, effektiv etwa 11% bei Immobilien, die keine Luxusobjekte sind, 12% bei Luxusobjekten	DJP, Global Investments
Notar und PPAT	Meist geteilt	Bis zu 1%, oft 0.5% bis 1%	Global Investments
Unabhängiger Anwalt	Käufer	Rp20 Millionen bis Rp60 Millionen	Global Investments

Rechenbeispiel: Haus mit Hak Pakai für Rp5 Milliarden

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 minus Freibetrag von Rp80,000,000) × 5% = Rp246 Millionen
• PPh des Verkäufers: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 Millionen
• Notar und PPAT zu 0.75%: Rp37.5 Millionen

Der Freibetrag unterscheidet sich je nach Regierungsbezirk, daher bestätigt der Notar die genaue Zahl. Global Investments merkt an, dass die BPHTB bei Pachtverträgen anders bemessen werden kann. Fragen Sie den Notar daher, welche Grundlage gilt.

Der Mehrwertsteuer-Anreiz 2026. Nach PMK 90/2025 zahlt der Staat die Mehrwertsteuer auf die ersten Rp2 Milliarden eines neuen, bezugsfertigen Hauses oder einer Wohnung mit einem Preis bis Rp5 Milliarden, für Übergaben von Januar bis Dezember 2026 (Katadata). Der Bericht sagt nicht, ob ausländische Käufer berechtigt sind. Klären Sie das daher mit dem Steuerberater des Bauträgers.

Due Diligence

• Titel. Besorgen Sie eine Kopie des Landzertifikats, meist ein SHM für Hak Milik, und lassen Sie es vom Anwalt beim Grundbuchamt BPN auf Belastungen, Streitigkeiten und den eingetragenen Eigentümer prüfen.
• Der Unterzeichner. Stellen Sie sicher, dass die unterzeichnende Person Eigentümer des Landes ist und dass alle Miteigentümer oder Erben zustimmen.
• Widmung. Siehe nächster Abschnitt.
• Baugenehmigung. Prüfen Sie, ob eine PBG (oder eine alte IMB) und eine SLF-Bescheinigung der Nutzungstauglichkeit vorliegen.
• Die Urkunde. Übertragungen von Landrechten können nach PP 24/1997 nur mit einer Urkunde eines befugten PPAT registriert werden (Hukumonline). Ein PPJB ist ein Vorvertrag und überträgt für sich allein kein Eigentum.
• Vermietungslizenzen. Wenn der Käufer die Villa vermieten will, prüfen Sie die Lizenzen und die Steuerregistrierung für touristische Unterkünfte.
• Die lokale Gemeinschaft. CNA Indonesia (Februar 2026) berichtet, dass Investoren auch ein funktionierendes Einvernehmen mit dem banjar und dem traditionellen Dorf brauchen, sonst kann der Betrieb selbst mit allen Genehmigungen gestört werden.

Widmung und der Baustopp auf Ackerland von 2025

Balis Raumpläne teilen das Land in Zonen ein. Bali Exception beschreibt grüne Zonen als landwirtschaftliche Flächen, auf denen das Bauen stark eingeschränkt ist, gelbe für Wohnen, rosa für Tourismus, rote für Gewerbe und orange für gemischte Nutzung. Die Gistaru-Karte des Ministeriums für ATR/BPN zeigt die Widmung in ganz Indonesien, und Badung hat eine eigene App. Laut Neginski ist HGB für eine PT PMA in der Regel nur in Tourismus-, Gewerbe- oder Mischzonen möglich.

Im September 2025 kündigte Gouverneur Wayan Koster nach Überschwemmungen, die sechs der acht Regierungsbezirke Balis trafen, an, dass Bali eine Regionalverordnung erlassen werde, die die Umwandlung von produktivem Ackerland in Villen, Hotels und Restaurants verbietet. Wohnhäuser wären nur für Eigentümer erlaubt, die selbst darin wohnen (The Jakarta Post). TravelMole berichtete, dass bereits im Bau befindliche Projekte nicht betroffen seien und kein Enddatum festgelegt wurde. Tirto berichtete im Juli 2025, dass der Gouverneur bereits eine Anweisung unterzeichnet hatte, die Genehmigungen für Tourismuseinrichtungen auf produktivem Ackerland untersagt, und den Abriss von 48 nicht genehmigten Gebäuden am Strand von Bingin angeordnet hatte.

Wir konnten im Oktober 2026 nicht bestätigen, dass die endgültige Regionalverordnung verabschiedet wurde. Betrachten Sie jede Parzelle in einer grünen Zone oder auf Reisfeldern als für eine Villa nicht bebaubar, bis ein Planungsamt schriftlich etwas anderes bestätigt.

Was ein Makler erklären muss

• Dass der Käufer das Land nicht uneingeschränkt besitzen wird und welches Recht er erhält.
• Wie lange das Recht gilt, wie es verlängert wird und was das kostet.
• Dass Treuhänderkonstruktionen nichtig sind.
• Die Steuern beim Kauf, auf Mieteinnahmen und bei einem späteren Verkauf.
• Dass Widmung und Baugenehmigungen darüber entscheiden, ob die Villa gebaut und vermietet werden darf.
• Dass der Käufer einen unabhängigen Anwalt beauftragen sollte, getrennt vom Notar des Verkäufers.

Indonesiens Land- und Steuerregeln ändern sich oft, und Balis Widmungsregeln haben sich 2025 geändert. Dieser Ratgeber wurde zum oben genannten Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keiner Behörde oder Agentur verbunden.

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