Immobilienkauf in Zypern als Ausländer

Zypern lässt Ausländer kaufen, teilt sie aber in zwei Gruppen. Bürger der EU und des EWR kaufen genau wie Zyprer. Alle anderen, seit dem Brexit auch Briten, brauchen eine Genehmigung der Bezirksverwaltung und sind normalerweise auf eine Wohnung beschränkt. Auch die Steuern haben sich geändert: Die Stempelsteuer ist am 1. Januar 2026 weggefallen, und die Aufenthaltserlaubnis für Investoren wird bald verschärft. Das muss ein Makler im Oktober 2026 erklären. Dieser Ratgeber behandelt nur die Gebiete unter der Kontrolle der Republik Zypern.

Die Kurzfassung

1. Käufer aus der EU und dem EWR unterliegen keiner Beschränkung. Nicht-EU-Käufer, auch Briten, brauchen eine Genehmigung nach Cap. 109, beantragt mit dem Formular COMM 145 bei der Bezirksverwaltung.
2. Die Genehmigung ist kostenlos, dauert meist zwei bis drei Wochen und erlaubt normalerweise eine Wohnung (oder zwei Einheiten) pro Käufer, wobei ein Paar als einer zählt.
3. Ein Anwalt sollte vor der Vertragsunterzeichnung eine aktuelle Grundbuchauskunft einholen, höchstens fünf Arbeitstage alt.
4. Der unterschriebene Vertrag sollte innerhalb von sechs Monaten für €50 beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Das ist der wichtigste Schutz des Käufers.
5. Wiederverkäufe zahlen gestaffelte Übertragungsgebühren von 3%, 5% und 8%, halbiert auf effektive Sätze von 1.5%, 2.5% und 4%. Neubauwohnungen zahlen stattdessen 19% MwSt., oder 5% bei einem berechtigten Hauptwohnsitz.
6. Die Stempelsteuer wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft, und es gibt keine jährliche Grundsteuer.
7. Nicht-EU-Investoren können ab €300,000 plus MwSt. in Neubauwohnungen eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis erhalten, doch das Programm wird überprüft. Die Staatsbürgerschaft durch Investition endete 2020.
8. Immobilien im Norden sind ein eigener Markt mit hohem Risiko. Verkaufen Sie sie nicht.

Wer kauft und wo

Käufer aus dem Ausland unterzeichneten 6,267 der 14,969 in den ersten neun Monaten von 2026 hinterlegten Kaufverträge, also 41.9%: 4,173 Nicht-EU- und 2,094 EU-Bürger (DLS-Daten, Cyprus Mail, Oktober 2026). 2025 unterzeichneten Ausländer 7,255 von 18,114 Verträgen (Cyprus Property News, Januar 2026).

• Paphos hängt am stärksten von ihnen ab: etwa 66% seiner Verträge in Q2 2026 (GK Law Firm unter Berufung auf Daten der Zentralbank).
• Larnaka etwa 44% und Limassol etwa 34%.
• Nikosia nur etwa 16%.

Schritt 1: EU oder Nicht-EU, und die Genehmigung nach Cap. 109

Fragen Sie im ersten Gespräch nach der Staatsangehörigkeit des Käufers. Für Nicht-EU-Käufer beschrieb Papacleovoulou die Regeln im September 2026:

• Die Genehmigung wird mit dem Formular COMM 145 bei der Bezirksverwaltung des Bezirks beantragt, in dem die Immobilie liegt. Es gibt keine Gebühr, und ein vollständiger Antrag dauert meist zwei bis drei Wochen.
• Die Praxis des Innenministeriums erlaubt normalerweise ein Haus auf einem Grundstück von bis zu etwa 4,000 m² oder bis zu zwei Einheiten: zwei Wohnungen, eine Wohnung und ein Laden bis 100 m² oder eine Wohnung und ein Büro bis 250 m².
• Ein Paar zählt als ein Käufer.
• Eine von Nicht-EU-Personen kontrollierte zyprische Gesellschaft fällt unter dieselbe Regel, eine Firmenstruktur umgeht sie also nicht.

Koufettas Law weist darauf hin, dass der Käufer den Vertrag zuerst unterschreiben und hinterlegen kann, das Eigentum aber erst nach Erteilung der Genehmigung auf seinen Namen eingetragen werden kann. Ein Nicht-EU-Kunde, der eine zweite Anlagewohnung möchte, braucht vor der Reservierung Beratung.

Schritt 2: Prüfungen vor der Unterzeichnung

• Grundbuchauskunft. Seit Law 132(I)/2023 am 12. Dezember 2023 in Kraft trat, muss jedem Kaufvertrag eine Grundbuchauskunft (Search Certificate) beiliegen, die höchstens fünf Arbeitstage alt ist. Sie zeigt den Eigentümer und alle Hypotheken, Vermerke oder Verbote auf der Immobilie.
• Eigentumsurkunde. Prüfen Sie, ob eine separate Urkunde existiert. Viele Wohnungen und Häuser liegen noch auf einem gemeinsamen Stammgrundstück, und separate Urkunden gibt es erst, wenn das Gebäude seine Abnahmebescheinigung erhalten hat und das Grundstück geteilt ist (Koufettas Law, Oktober 2026). Wenn niemand erklären kann, warum eine Urkunde fehlt, rät Koufettas Law, vom Kauf abzusehen.
• Hypotheken auf dem Grundstück. Ein Bauträgerkredit auf dem Stammgrundstück lastet auf jeder Einheit, bis die Bank sie freigibt. Ist das Grundstück belastet, verlangen Sie eine Type-A-Erklärung, in der sich die Bank verpflichtet, die Einheit freizugeben, sobald 95% des Preises auf ein benanntes Konto gezahlt sind.
• Steuernummer. Cyprus Tax Life zählt nicht ansässige Immobilieneigentümer und alle mit zyprischen Mieteinnahmen zu den Personen, die eine TIC (Tax Identification Code) brauchen. Es dauert zwei bis vier Wochen, beginnen Sie also früh, wenn der Kunde die Wohnung vermieten will.

Schritt 3: Vertrag, Hinterlegung und Übertragung

1. Kaufvertrag. Vom eigenen Anwalt des Käufers aufgesetzt und geprüft. INDEX.cy bezifferte die Anwaltskosten im August 2026 auf etwa 1% des Preises plus MwSt.
2. Hinterlegung. Hinterlegen Sie den unterschriebenen Vertrag innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung nach Law 81(I)/2011 beim Department of Lands and Surveys, für €50. Das sichert das Recht des Käufers, verhindert, dass der Verkäufer die Einheit an jemand anderen verkauft oder belastet, und erlaubt dem Käufer, auf Übertragung zu klagen. Eine verspätete Hinterlegung braucht einen Gerichtsbeschluss (Koufettas Law, Oktober 2026).
3. Übertragung. Wenn der Preis bezahlt ist und eine Urkunde vorliegt, wird die Immobilie beim Grundbuchamt übertragen, und der Käufer zahlt die Übertragungsgebühr. Die Erklärung des Verkäufers nennt den Makler und die gezahlte Provision.

Kosten für den Käufer

Übertragungsgebühren werden gestaffelt auf den Marktwert erhoben und halbiert, wenn der Verkauf nicht der MwSt. unterliegt (Philippou Law, März 2026; Cyprus Tax Life, April 2026):

Wertanteil	Voller Satz	Wiederverkauf (halbiert)
Bis €85,000	3%	1.5%
€85,001 bis €170,000	5%	2.5%
Über €170,000	8%	4%
Immobilie, auf die MwSt. gezahlt wurde	Keins	Keins

MwSt. Neubauten und Bauland unterliegen 19% MwSt. Nach Law 42(I)/2023 zahlt der neue Hauptwohnsitz einer Privatperson 5% auf die ersten 130 m² und die ersten €350,000, sofern die Wohnung nicht größer als 190 m² ist und der Gesamtpreis höchstens €475,000 beträgt. Wer sie innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, muss einen Teil der Ersparnis zurückzahlen. Projekte, deren Bauplanungsantrag bis zum 31. Oktober 2023 eingereicht wurde, können noch die ältere Regel nutzen (5% auf die ersten 200 m², ohne Preisobergrenze), mit Antragsfrist bis zum 31. Dezember 2026, wenn die Baugenehmigung nach 2024 kam oder noch aussteht, nach Law 109(I)/2026 (Mondaq, April 2026).

Die Stempelsteuer ist weg. Sie betrug bis zu 0.2% des Vertragspreises, höchstens €20,000, und wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft (PwC Cyprus; EY).

Hypothek. Die Eintragung einer Hypothek kostet 1% des Darlehens (INDEX.cy).

Rechenbeispiele

Diese Beispiele verwenden die oben genannten Sätze. Ein Anwalt muss sie für jedes Geschäft bestätigen.

Wiederverkaufte Wohnung in Larnaka, €250,000, EU-Käufer, Barkauf. Übertragungsgebühr: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. Anwaltskosten zu 1% plus MwSt.: etwa €2,975. Hinterlegung: €50. Gesamt: etwa €9,625, also 3.9% des Preises.

Wiederverkaufte Villa in Paphos, €600,000, britischer Käufer, Barkauf. Übertragungsgebühr: €20,600. Genehmigung COMM 145: keine Gebühr. Anwaltskosten: etwa €7,140. Hinterlegung: €50. Gesamt: etwa €27,790, also 4.6%.

Neue Wohnung in Limassol, €400,000 plus MwSt., Nicht-EU-Käufer als Investition. MwSt. zu 19%: €76,000. Übertragungsgebühr: keine, da MwSt. gezahlt wurde. Anwaltskosten: etwa €4,760. Der Käufer zahlt insgesamt etwa €480,800.

Neues Familienhaus in Nikosia, €300,000 plus MwSt., 120 m², Hauptwohnsitz des Käufers, Hypothek über €240,000. MwSt. zu 5%: €15,000, statt €57,000 zu 19%. Eintragung der Hypothek: €2,400. Übertragungsgebühr: keine.

Nach dem Kauf

• Keine jährliche Grundsteuer. Die Grundsteuer wurde ab 2017 abgeschafft. Eigentümer zahlen kommunale Gebühren für Müll, Abwasser und Beleuchtung, typischerweise etwa €90 bis €300 im Jahr (Philippou Law, März 2026).
• Mieteinnahmen. Ab 2026 werden sie nur noch mit Einkommensteuer besteuert, nicht mehr zusätzlich mit der Verteidigungsabgabe, und die Miete muss per Überweisung, Karte oder auf anderem elektronischem Weg gezahlt werden, sonst kann der Mieter sie nicht absetzen (PwC Cyprus).
• Ferienvermietung. Eine Wohnung darf nur kurzfristig beworben oder vermietet werden, wenn sie im Register des Vize-Ministeriums für Tourismus steht, mit der Nummer in jedem Inserat. Vermietung ohne Registrierung kann bis zu einem Jahr Haft, eine Geldstrafe bis €5,000 oder beides nach sich ziehen (Philippou Law, August 2026).
• Renditen. Der Index von RICS und KPMG für Q2 2026 nannte indikative Bruttorenditen von 5.51% für Wohnungen und 3.01% für Häuser (Papacleovoulou, September 2026).

Wenn der Kunde verkauft. Verkäufer zahlen 20% Veräußerungsgewinnsteuer auf den Gewinn, nach Inflationsbereinigung und Kosten. Die Reform 2026 erhöhte die lebenslangen Freibeträge auf €30,000 allgemein und €150,000 für einen mindestens fünf Jahre selbst bewohnten Hauptwohnsitz (PwC Cyprus). Verkäufer zahlen außerdem eine 2022 eingeführte Abgabe von 0.4% für Flüchtlingswohnungen.

Aufenthalt und Staatsbürgerschaft

Unbefristeter Aufenthalt (Regulation 6(2)). Seit dem 2. Mai 2023 braucht ein Nicht-EU-Investor mindestens €300,000 plus MwSt. in Neubauwohnungen vom Bauträger, im Voraus bezahlt und aus dem Ausland finanziert, und ein gesichertes Einkommen von mindestens €50,000 im Jahr plus €15,000 für den Ehepartner und €10,000 pro Kind (Kyprianou, Mai 2023; GK Law Firm, Oktober 2026). Inhaber dürfen in Zypern nicht arbeiten.

Das Programm wird überprüft. Am 24. September 2026 sagte der stellvertretende Migrationsminister vor Abgeordneten, dass in zwei Jahren etwa 1,500 Erlaubnisse erteilt worden seien, dass rund 12,000 seit 2013 erteilte Erlaubnisse überprüft würden und dass das Programm vor dem Schengen-Beitritt Zyperns verschärft werde (Cyprus Mail). Bis Oktober 2026 waren keine neuen Regeln veröffentlicht. Versprechen Sie einem Kunden nie die aktuellen Bedingungen.

Kein Pass. Das Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition wurde im November 2020 abgeschafft. Im Dezember 2025 hob das Parlament die Befugnis des Kabinetts auf, Investoren die Staatsbürgerschaft zu verleihen (Cyprus Mail).

Der Norden der Insel

Der Norden, seit 1974 unter türkisch-zyprischer Verwaltung, fällt unter keine der obigen Regeln. Ein Großteil des Landes gehörte vertriebenen griechischen Zyprern, das Eigentum ist oft umstritten, und eine Änderung des Strafrechts der Republik von 2006 macht den Handel mit solchen Immobilien zu einer Straftat, die mit bis zu sieben Jahren Haft bestraft wird (Koufettas Law, Oktober 2026). Zahlen für den Bezirk Famagusta in amtlichen Statistiken beziehen sich nur auf den von der Regierung kontrollierten Teil. Inserieren und zeigen Sie keine Immobilien im Norden und nehmen Sie dafür keine Provision an.

Was ein Makler erklären muss

• Ob der Käufer EU- oder Nicht-EU-Bürger ist und was die Ein-Wohnungs-Regel für seine Pläne bedeutet.
• Dass die Grundbuchauskunft und der Stand der Urkunde vor der Unterzeichnung geprüft werden, nicht danach.
• Warum der Vertrag innerhalb von sechs Monaten hinterlegt werden muss.
• Ob für die Wohnung Übertragungsgebühren oder MwSt. anfallen und ob der Satz von 5% gilt, in einer schriftlichen Schätzung.
• Dass die Stempelsteuer ab 2026 nicht mehr anfällt.
• Die Registrierungsregel für Ferienvermietungen.
• Dass sich das Aufenthaltsprogramm ändert und ein Kauf keinen Pass bringt.

Zypern hat seine Immobiliensteuern am 1. Januar 2026 geändert, und das Aufenthaltsprogramm wird überprüft. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft und behandelt nur die Gebiete unter der effektiven Kontrolle der Republik Zypern. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist nicht mit dem Estate Agents Registration Council, dem Department of Lands and Surveys, dem Tax Department oder einer Behörde in Zypern verbunden.

Stellen und weitere Ratgeber finden Sie unter Zypern auf CloserPass.