Immobilienkauf in Portugal als Ausländer

Portugal kennt keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit beim Immobilienkauf. Ansässige und nicht Ansässige folgen denselben Schritten. Geändert haben sich die Kosten und das Versprechen rund um den Kauf: Eine Immobilie führt nicht mehr zu einem Golden Visa, und seit Mai 2026 zahlen die meisten nicht ansässigen Wohnungskäufer pauschal 7.5% Grunderwerbsteuer. Das muss ein Makler im Oktober 2026 erklären.

Die Kurzfassung

1. Ausländer dürfen frei kaufen. Der Käufer braucht eine NIF (Steuernummer), und Käufer mit Wohnsitz außerhalb der EU oder des EWR müssen einen Steuervertreter bestellen, um sie zu erhalten.
2. Ein Anwalt oder solicitador sollte die caderneta predial (Steuerkataster), die certidão permanente (Grundbuchauszug) und die Genehmigungen vor jeder Anzahlung prüfen.
3. Der übliche Ablauf: CPCV (Kaufvorvertrag) mit einem sinal (Anzahlung), dann die Beurkundung und die Eintragung.
4. Der Käufer zahlt IMT (Grunderwerbsteuer) und 0.8% Stempelsteuer. Bei einer dauerhaft selbst genutzten Wohnung beginnt die IMT 2026 bei 0% bis €106,346.
5. Seit dem 25. Mai 2026 zahlen nicht Ansässige beim Kauf einer Wohnung pauschal 7.5% IMT, mit Möglichkeiten zur Erstattung.
6. Eigentümer zahlen danach jährlich IMI (Grundsteuer) und auf Wohnimmobilien über €600,000 zusätzlich AIMI.
7. Das Golden Visa akzeptiert seit dem 7. Oktober 2023 keine Immobilien mehr. Ein Kauf gibt kein Aufenthaltsrecht.
8. Die Hypothekengrenzen liegen bei 90% des Werts für eine dauerhaft selbst genutzte Wohnung und bei 80% für andere Zwecke, und Banken sind bei nicht Ansässigen oft strenger.

Wer kauft und wo

Das INE zählte 2025 8,471 Wohnungskäufe durch Käufer mit Steueradresse im Ausland, im Wert von €3.4 Milliarden. Das war ein Rückgang um 13.3%, der dritte jährliche Rückgang in Folge (idealista, März 2026). In der EU ansässige Käufer zahlten im Schnitt €335,640, Käufer von anderswo €470,277, gegenüber €234,120 bei Ansässigen.

• Auf die Algarve entfielen 29.7% der Käufe durch nicht Ansässige nach Anzahl und 42.4% nach Wert.
• Auf Grande Lisboa entfielen 12.5% nach Anzahl.

In Lissabon, Cascais und an der Algarve verliert ein Makler Kunden, wenn er diesen Prozess nicht auf Englisch abwickeln kann.

Schritt 1: NIF, Steuervertreter und Bankkonto

Die NIF braucht man, um den CPCV zu unterschreiben, die Steuern zu zahlen, die Urkunde zu unterzeichnen und eine Hypothek aufzunehmen. Laut gov.pt ist sie kostenlos. Ansässige beantragen sie beim Finanzamt. Laut Global Citizen Solutions (Oktober 2026) müssen Käufer mit Wohnsitz außerhalb der EU oder des EWR einen Steuervertreter in Portugal bestellen, um sie zu erhalten. Beginnen Sie damit an dem Tag, an dem sich der Kunde zum Kauf entscheidet.

Ein portugiesisches Bankkonto vereinfacht den Rest: nachvollziehbare Zahlung von Anzahlung und Kaufpreis, Lastschriften für IMI und Hausgeld sowie eine etwaige Hypothek.

Schritt 2: Prüfungen vor der Anzahlung

Literacia Financeira listet die Unterlagen auf, die vor dem CPCV zu prüfen sind:

• Caderneta predial: der Steuerkatastereintrag der Steuerbehörde. Er zeigt die Katasternummer, Beschreibung und Flächen, die Eigentümer und den Steuerwert (VPT), auf den die IMI erhoben wird. Der Eigentümer lädt ihn kostenlos im Portal das Finanças herunter, und er ist 12 Monate gültig.
• Certidão permanente: der Grundbuchauszug. Er zeigt die Eigentümer und etwaige Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchrechte oder Dienstbarkeiten sowie Gerichtsverfahren. DECO nennt einen Preis von €15 online, gültig für sechs Monate. Caderneta und certidão ergänzen sich: Die eine ist steuerlich, die andere rechtlich.
• Licença de utilização: die Nutzungsgenehmigung der Stadt. Für Gebäude, die vor dem 7. August 1951 errichtet wurden, braucht man stattdessen eine Bescheinigung der Stadt. Seit 2024 muss sie bei der Beurkundung nicht mehr vorgelegt werden, Literacia Financeira rät aber, sie zur Bedingung im CPCV zu machen. Ab dem 1. Oktober 2026 muss die Urkunde angeben, ob für die Immobilie ein Bauplanungstitel vorliegt, sonst kann der Verkauf angefochten werden.
• Ficha técnica da habitação: die technische Akte für Wohnungen, die nach dem 30. März 2004 genehmigt wurden.
• Energieausweis: Pflicht für Verkauf oder Vermietung. ComparaJá weist darauf hin, dass er für Wohnungen zehn Jahre gilt und dass ein Verkauf ohne Ausweis für Privatpersonen Bußgelder von €250 bis €3,740 nach sich ziehen kann.
• Eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass kein Hausgeld offen ist, und der Plan des Verkäufers, eine bestehende Hypothek bei der Beurkundung abzulösen.

Vergleichen Sie Flächen und Grundriss mit den Unterlagen. Literacia Financeira warnt, dass nicht genehmigte Anbauten den Käufer mit einer Wohnung zurücklassen können, die die Bank nicht vollständig finanziert.

Schritt 3: CPCV, sinal und Beurkundung

1. CPCV. Der Kaufvorvertrag muss schriftlich sein, mit Unterschriften, die von einem Notar, Anwalt oder solicitador persönlich beglaubigt werden, der bestätigen muss, dass eine Nutzungs- oder Baugenehmigung vorliegt. Ohne diese Beglaubigung ist er ungültig (Literacia Financeira, Oktober 2026).
2. Sinal. Das Gesetz legt keinen Betrag fest; 10% bis 20% sind üblich. Ein Käufer, der abspringt, verliert ihn. Ein Verkäufer, der nicht erfüllt, zahlt ihn doppelt zurück, oder der Käufer kann bei Gericht die Durchsetzung des Verkaufs verlangen, ein Recht, auf das bei einem CPCV über eine Immobilie nicht verzichtet werden kann.
3. Schlüssel vor der Beurkundung sind eine Entscheidung, keine Gefälligkeit. Die Übergabe der Schlüssel mit dem CPCV wird als Übertragung behandelt, die IMT wird dann fällig.
4. Beurkundung und Eintragung. IMT und Stempelsteuer werden vor der Beurkundung gezahlt. Die Urkunde kann vor einem Notar, über einen solicitador oder Anwalt, bei einer Bank oder an einem staatlichen Schalter von Casa Pronta unterzeichnet werden, der den Kauf auch einträgt.

Ein normaler CPCV bindet nur den Verkäufer persönlich. Verkauft der Verkäufer an jemand anderen, erhält der Käufer die doppelte Anzahlung, nicht die Wohnung. Bei langen Fristen, einer hohen Anzahlung oder einem verschuldeten Verkäufer erklärt Literacia Financeira, dass dem Versprechen dingliche Wirkung gegeben und es eingetragen werden kann, zu höheren Kosten.

Kosten für den Käufer

IMT (Grunderwerbsteuer). Für 2026 wurden die Stufen auf dem Festland um 2% angehoben (PwC Tax Guide 2026):

Kauf	IMT 2026 (Festland)
Dauerhaft selbst genutzte Wohnung	0% bis €106,346, dann Grenzsteuersätze von 2%, 5%, 7% und 8% bis €660,982, einheitlich 6% bis €1,150,853 und 7.5% darüber
Zweitwohnung	Beginnt bei 1%, dann dieselben Stufen
Sonstige städtische Immobilien	6.5%
Ländliche Grundstücke	5%
Wohnung, die ein nicht Ansässiger kauft, seit dem 25. Mai 2026	Pauschal 7.5%

Hinweise:

• Junge Käufer. Käufer im Alter von 35 Jahren oder jünger, die eine erste dauerhaft selbst genutzte Wohnung kaufen, zahlen bis €330,539 weder IMT noch Stempelsteuer und auf den darüber liegenden Teil bis €660,982 nur 8% IMT (Doutor Finanças).
• Nicht Ansässige. Der Pauschalsatz von 7.5% stammt aus dem Gesetzesdekret 97/2026. idealista berichtete im September 2026, dass er nicht für Käufer gilt, die früher in Portugal steuerlich ansässig waren. Er kann erstattet werden, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren ansässig wird oder die Wohnung innerhalb von sechs Monaten zu einer moderaten Miete (bis €2,300 im Monat) vermietet, und zwar mindestens 36 Monate in den ersten fünf Jahren.
• Azoren und Madeira legen ihre eigenen Stufengrenzen fest.

Stempelsteuer (Imposto do Selo). 0.8% des Preises, plus 0.6% einer Hypothek mit fünf Jahren Laufzeit oder mehr.

Beurkundung und Eintragung. Bei Casa Pronta nannte Literacia Financeira im September 2026 Festpreise von €375 für einen Barkauf und €700 mit Bankfinanzierung. Private Notare oder solicitadores verlangen meist €200 bis €500 plus Registergebühren. Anwälte legen ihre Honorare selbst fest, vereinbaren Sie sie also schriftlich.

Rechenbeispiele

Diese Beispiele verwenden die oben genannten Sätze. Ein Anwalt muss sie für jedes Geschäft bestätigen.

Hauptwohnung bei Porto, €200,000, Käufer in Portugal ansässig und über 35, Barkauf. IMT: €3,542 (das eigene Beispiel von Literacia Financeira). Stempelsteuer 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. Gesamt: etwa €5,517, also 2.8% des Preises.

Wohnung in Lissabon, €400,000, nicht ansässiger Käufer, Barkauf, Beurkundung nach dem 25. Mai 2026. IMT 7.5%: €30,000. Stempelsteuer 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. Gesamt: etwa €33,575, also 8.4% des Preises, vor den Anwaltskosten.

Villa an der Algarve, €800,000, Käufer bereits ansässig, als dauerhafte Wohnung, mit einer Hypothek von €400,000. IMT zum einheitlichen Satz von 6%: €48,000. Stempelsteuer auf den Preis: €6,400. Stempelsteuer auf das Darlehen 0.6%: €2,400. Casa Pronta mit Finanzierung: €700. Gesamt: etwa €57,500.

Jährliche Steuern nach dem Kauf

• IMI: die kommunale Grundsteuer, 0.3% bis 0.45% des Steuerwerts städtischer Immobilien, von jeder Gemeinde festgelegt (PwC).
• AIMI: Privatpersonen mit Wohnimmobilien im Wert von mehr als €600,000 (€1.2 Millionen für gemeinsam veranlagte Paare) zahlen 0.7% auf den übersteigenden Betrag, steigend auf 1% und 1.5% in höheren Stufen. Unternehmen zahlen 0.4%, Gesellschaften in Steueroasen 7.5%.
• Mieteinnahmen werden standardmäßig mit 25% besteuert und ab 2026 nach dem Gesetzesdekret 97/2026 mit 10% für Wohnungsvermietungen bis €2,300 im Monat.
• Ferienvermietungen brauchen eine Registrierung als Alojamento Local im Register RNAL. Seit dem Gesetzesdekret 76/2024 entscheiden die Gemeinden, und Lissabon und Porto wenden Begrenzungsgebiete an. Prüfen Sie das, bevor der Kunde zu diesem Zweck kauft.

Aufenthalt: das Golden Visa und IFICI

Das Golden Visa für Immobilien gibt es nicht mehr. Das Gesetz 56/2023 (Mais Habitação) hat Immobilienkäufe ab dem 7. Oktober 2023 aus dem Investorenvisum gestrichen. Global Citizen Solutions nennt im Oktober 2026 die verbleibenden Wege, darunter €500,000 in einem qualifizierten Fonds, der nicht in Immobilien investiert, eine Unternehmensinvestition, die Arbeitsplätze schafft, Forschungsförderung sowie Kunst- und Kulturförderung. Bewerben Sie Immobilien nicht als Weg zum Aufenthaltsrecht.

Die Staatsbürgerschaft dauert länger. Das Organgesetz 1/2026, in Kraft seit dem 19. Mai 2026, hat die für die Einbürgerung nötige Aufenthaltsdauer für Bürger der EU und der CPLP von fünf auf sieben Jahre und für alle anderen auf zehn Jahre angehoben (ASAG).

NHR wurde ersetzt. Das Regime für nicht gewöhnlich Ansässige wurde nach 2023 für Neuzugänge geschlossen. Sein Nachfolger, IFICI, bietet einen Satz von 20% auf qualifizierte portugiesische Arbeitseinkünfte und eine Befreiung für die meisten ausländischen Einkünfte für zehn Jahre, aber nur für Personen, die für qualifizierte Forschungs- oder Innovationsarbeit nach Portugal ziehen, sich vorab registrieren und in den fünf Jahren zuvor nicht ansässig waren (Garrigues). Es ist kein allgemeiner Vorteil für Rentner oder Investoren.

Hypotheken

Die Grenzwerte der Banco de Portugal, zusammengefasst von Rankia im August 2026:

• Beleihungsquote: bis zu 90% für eine dauerhaft selbst genutzte Wohnung und 80% für andere Zwecke, bezogen auf den niedrigeren Wert aus Preis und Bewertung.
• Schuldendienst: Die empfohlene Obergrenze sank ab dem 1. August 2026 von 50% auf 45% des monatlichen Nettoeinkommens.
• Laufzeit: bis zu 40 Jahre für Kreditnehmer bis 35 Jahre, darüber 35 Jahre.

Nicht Ansässige werden strenger behandelt. Ein Ratgeber von idealista aus dem Mai 2021 besagte, dass Banken nicht Ansässigen meist 70% oder 80% liehen und dass die Nichtansässigkeit über den steuerlichen Wohnsitz bestimmt wird, nicht über die Staatsangehörigkeit. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen bei jeder Bank. In der Praxis braucht ein nicht ansässiger Käufer einer Zweitwohnung 20% bis 30% des Preises plus die oben genannten Steuern aus Eigenmitteln. Sagen Sie das schon im ersten Gespräch.

Was ein Makler erklären muss

• NIF und Steuervertreter brauchen Zeit, fangen Sie sofort damit an.
• Caderneta, certidão permanente und Genehmigung werden vor dem CPCV geprüft, nicht danach.
• Was der sinal für jede Seite bedeutet und warum Schlüssel vor der Beurkundung die IMT auslösen.
• Der IMT-Satz am Tag der Beurkundung, einschließlich des Satzes von 7.5% für nicht Ansässige und seiner Erstattungsmöglichkeiten, in einer schriftlichen Schätzung.
• Die jährliche IMI und AIMI und die Regeln für Ferienvermietungen.
• Dass ein Kauf kein Visum gibt.

Portugals Immobiliensteuern haben sich im Mai 2026 geändert und ändern sich mit jedem Haushalt erneut. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist weder mit dem IMPIC noch mit der Steuerbehörde oder einer portugiesischen Behörde, einem Notar oder einer Bank verbunden.

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