Immobilienkauf in Thailand als Ausländer

Thailand erlaubt Ausländern, ein Condo in eigenem Namen als Volleigentum (Freehold) zu besitzen, aber sonst nichts uneingeschränkt. Land ist ausgeschlossen, Häuser gibt es mit einer Pacht des Grundstücks, und ein Gebäude darf nur zu 49% in ausländischem Besitz sein. 2024 brachte die Regierung lockerere Regeln ins Gespräch, die nie Gesetz wurden, und im Oktober 2026 ging sie in die andere Richtung, mit einem landesweiten Vorgehen gegen Besitz über Strohmänner. Das muss ein Makler im Oktober 2026 erklären.

Die Kurzfassung

1. Ausländer können Condo-Einheiten als Freehold besitzen, innerhalb eines ausländischen Anteils von 49% der verkäuflichen Wohnfläche jedes Gebäudes (Condominium Act B.E. 2522, 1979).
2. Ausländer dürfen kein Land besitzen, und ein Unternehmen mit mehr als 49% ausländischem Anteil gilt nach Land Code Section 97 als ausländisch.
3. Die längste eingetragene Pacht für Wohnzwecke beträgt 30 Jahre. Verlängerungen nach „30+30+30“ sind vertragliche Versprechen.
4. Die Vorschläge von 2024 zur Quote von 75% und zur Pacht über 99 Jahre wurden nie Gesetz.
5. Um ein Freehold-Condo einzutragen, muss das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung kommen, mit einem FET-Formular für Beträge ab USD 50,000.
6. Übertragungskosten: 2% Übertragungsgebühr, dazu entweder 3.3% SBT oder 0.5% Stempelsteuer, dazu Quellensteuer, überwiegend für den Verkäufer.
7. Käufer zahlen meist keine Maklergebühr: Der Verkäufer zahlt (FazWaz).
8. Das Vorgehen gegen Strohmänner vom 19. Oktober 2026 bringt zusätzliche Prüfungen bei Käufen über 2 Millionen Baht.

Wer kauft und wo

Das Real Estate Information Center (REIC) zählte 2025 14,899 an Ausländer übertragene Condo-Einheiten im Wert von 60.92 Milliarden Baht: 14.7% der Einheiten und 25% des Werts landesweit. Auf Bangkok entfielen 7,029 Einheiten, auf Chonburi (Pattaya) 4,164 und auf Phuket 1,190 (Khaosod English, März 2026). Im ersten Halbjahr 2026 kauften Ausländer 6,533 Einheiten im Wert von 28.267 Milliarden Baht, im Schnitt zu 4.3 Millionen Baht und 43.9 m² (The Nation, September 2026).

• China führt, gefolgt von Myanmar und Russland nach Einheiten 2025.
• Auf Phuket stiegen die Übertragungen an Ausländer 2025 um 18.3%, doch der unverkaufte Bestand erreichte 14,008 Einheiten (Krungsri Research, August 2026).
• Pattaya hat ein strukturelles Überangebot, am stärksten in Jomtien, und Käufer aus Myanmar sind die wichtigste neue Nachfrage (Pattaya Mail, Februar 2026).
• Villen auf Koh Samui: ausländische Käufer bei 85% bis 90% der Geschäfte (Samui Property Group, Mai 2026).

Was ein Ausländer besitzen darf

Condos als Freehold, innerhalb der 49%-Quote. Die Fläche in ausländischem Besitz darf 49% der gesamten verkäuflichen Wohnfläche eines Gebäudes nicht überschreiten. Darüber hinaus kann ein Ausländer eine Einheit nur pachten (Bektu, Juni 2026). Prüfen Sie die verbleibende Quote des Gebäudes, bevor der Käufer reserviert.

Kein Land. Ein Ausländer darf kein Land besitzen, ebenso wenig ein Unternehmen mit mehr als 49% ausländischem Kapital oder einer Mehrheit ausländischer Gesellschafter (Leto, Juni 2026). Für eine Villa oder ein Haus ist die übliche Struktur eine eingetragene Pacht des Grundstücks für bis zu 30 Jahre.

Die Pacht über 30 Jahre. Verlängerungsklauseln wie 30+30+30 werden breit beworben (Pattaya Mail), sind aber vertraglich. Bektu erklärt, dass Gerichte in der Regel nur die erste eingetragene Laufzeit von 30 Jahren durchsetzen. Kalkulieren und erklären Sie das Geschäft auf 30 Jahre.

Die Vorschläge von 2024. Im Juni 2024 stimmte das Kabinett grundsätzlich einer ausländischen Condo-Quote von 75% und Pachtverträgen über 99 Jahre zu. Der damalige Innenminister Anutin Charnvirakul sagte, der Entwurf des Land Department sei nicht fertig und thailändische Eigentümer müssten die Stimmenmehrheit behalten (The Nation, Juni 2024). Bis Juni 2026 war keine der beiden Änderungen in Kraft (Bektu). Der zutreffende Satz für Kunden: Die 49%-Quote und die Grenze von 30 Jahren für Pachtverträge gelten weiterhin.

Das Vorgehen vom Oktober 2026

Am 19. Oktober 2026 startete Premierminister Anutin Charnvirakul, zugleich Innenminister, ein landesweites Vorgehen gegen Landbesitz über Strohmänner (Thai Examiner, Oktober 2026):

• 13,088 Verdächtige, darunter 1,550 Unternehmen, 2,360 Grundstücke, etwa 14.01 Milliarden Baht.
• Die Gouverneure sollen vorrangige Ermittlungen bis Ende Dezember 2026 abschließen.
• Zusätzliche Prüfungen bei Käufen über 2 Millionen Baht oder mit einem Schätzwert über 5 Millionen Baht.
• Thailändische Ehepartner müssen die Mittelherkunft nachweisen.

Leto, eine einzelne Branchenquelle, nennt zusätzlich einen vom Kabinett gebilligten Änderungsentwurf zu Land Code Section 94, nach dem über Strohmänner gehaltenes Land an den Staat fällt (24. Februar 2026), ein Rundschreiben des Department of Lands zu wirtschaftlich Berechtigten (15. Mai 2026) und acht Provinzen unter besonderer Kontrolle, darunter Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai und Chonburi (Pattaya). Prüfen Sie diese Punkte mit einem Anwalt. Schlagen Sie nie einen thailändischen Strohmann oder eine Briefkastenfirma vor, um Land zu halten.

Das FET-Formular

Storm Real Estate Phuket (September 2026) erklärt:

• Das Formular Foreign Exchange Transaction wird von der thailändischen Bank ausgestellt, die das Geld empfängt.
• Es wird benötigt, um ein Freehold-Condo auf den Namen eines Ausländers einzutragen, typischerweise bei Überweisungen ab USD 50,000.
• Das Geld muss aus dem Ausland überwiesen werden, in Fremdwährung und im Voraus.

Sagen Sie es dem Käufer vor der ersten Zahlung, auch der Reservierungsgebühr.

Kosten für Käufer und Verkäufer

Storm Real Estate Phuket nennt die Kosten bei der Übertragung:

Kosten	Satz	Grundlage	Wer zahlt
Übertragungsgebühr	2%	Schätzwert	Verhandelbar, oft geteilt
Specific Business Tax	3.3%	Der höhere Wert aus Schätzwert oder Preis	Verkäufer, wenn weniger als 5 Jahre im Besitz oder im Immobiliengeschäft tätig
Stempelsteuer	0.5%	Der höhere Wert aus Schätzwert oder Preis	Nur wenn keine SBT anfällt
Quellensteuer	1% für ein Unternehmen, progressiv für eine Privatperson nach Besitzdauer	Regeln des Land Office	Verkäufer

Eine Entlastung, die Ausländer nicht erhalten. Ermäßigte Übertragungs- und Hypothekengebühren von 0.01% gelten nur für thailändische Staatsangehörige, die Wohnungen bis 7 Millionen Baht kaufen, und laufen bis zum 30. Juni 2027.

Die Maklerprovision. FazWaz beziffert die übliche Provision auf 3% bis 5%, gezahlt vom Verkäufer und im Preis enthalten. Käufer zahlen meist nichts.

Rechenbeispiele

Diese Beispiele verwenden die obigen Sätze und setzen den angegebenen Schätzwert voraus. Ein Anwalt muss sie für jedes Geschäft bestätigen.

Wiederverkauftes Condo in Bangkok, 5,000,000 Baht, Schätzwert 4,600,000, Verkäufer besaß es 3 Jahre, Übertragungsgebühr 50/50 geteilt. Übertragungsgebühr: 4,600,000 x 2% = 92,000, also 46,000 Baht für den Käufer. Der Verkäufer zahlt seine 46,000, SBT von 5,000,000 x 3.3% = 165,000 Baht und Quellensteuer. Keine Stempelsteuer. Der Käufer braucht ein FET-Formular.

Wiederverkauftes Condo in Pattaya, 2,780,000 Baht, Schätzwert in gleicher Höhe, Verkäufer besaß es 8 Jahre, Käufer zahlt die volle Übertragungsgebühr. Übertragungsgebühr: 2,780,000 x 2% = 55,600 Baht, gezahlt vom Käufer. Keine SBT, also zahlt der Verkäufer Stempelsteuer von 2,780,000 x 0.5% = 13,900 Baht, plus Quellensteuer.

Neues Condo vom Bauträger, 3,000,000 Baht, Schätzwert in gleicher Höhe. Ein thailändischer Käufer würde eine Übertragungsgebühr von 0.01% zahlen, 300 Baht. Ein ausländischer Käufer zahlt 2%, 60,000 Baht, oder den im Vertrag des Bauträgers festgelegten Anteil. Der Bauträger zahlt SBT von 99,000 Baht und 1% Quellensteuer.

Off-Plan kaufen

Nach Section 6/2 des Condominium Act muss der Condo-Vertrag eines Bauträgers dem Standardformular des Innenministeriums folgen, und abweichende Klauseln sind unwirksam. Er muss einen Übertragungstermin mit 30 Tagen Vorankündigung nennen, sieht eine Mängelhaftung von 5 Jahren für die Struktur und 2 Jahren für andere Teile vor und legt eine Vertragsstrafe für verspätete Übergabe von mindestens 0.01% pro Tag fest, höchstens 10% (Siam Legal). Treuhand (Escrow) ist freiwillig. Siehe Wie Off-Plan in Thailand funktioniert.

Was ein Makler erklären muss

• Dass ein Ausländer ein Condo als Freehold innerhalb der 49%-Quote besitzen kann, aber kein Land.
• Dass eine Pacht 30 Jahre läuft und Verlängerungen nur Versprechen sind.
• Dass Pachtverträge über 99 Jahre und eine Quote von 75% kein Gesetz sind.
• Wie das Geld ankommen muss, und das FET-Formular.
• Die Übertragungsgebühr, SBT oder Stempelsteuer und die Quellensteuer, in einer schriftlichen Schätzung.
• Dass das Vorgehen gegen Strohmänner zusätzliche Prüfungen über 2 Millionen Baht bedeutet und dass Strohmänner nie eine Option sind.

Die thailändischen Regeln für ausländisches Eigentum wurden zum oben angegebenen Datum geprüft. Die Vorschläge von 2024 wurden nicht Gesetz, und das Vorgehen gegen Strohmänner wurde im Oktober 2026 verschärft. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist weder mit dem Department of Lands noch mit dem Innenministerium oder einer anderen Behörde in Thailand verbunden.

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