Wie Off-Plan-Villen auf Bali funktionieren

Off-Plan-Villen machen einen großen Teil dessen aus, was ausländische Käufer auf Bali sehen: Renderings auf Instagram, eine Parzelle in Canggu, Uluwatu oder Ubud und ein Zahlungsplan über die Bauzeit. Indonesien hat Regeln für Bauträger, die Häuser vorab verkaufen, aber viele Geschäfte auf Bali fallen nicht darunter, weil es Leaseholds sind. Ein Makler muss wissen, welche Schutzmechanismen gelten und welche nicht.

Die Kurzfassung

1. Die meisten an Ausländer verkauften Off-Plan-Villen auf Bali sind Leaseholds oder werden über eine PT PMA gehalten. Ausländer können das Land nicht als Freehold kaufen.
2. Wenn ein Bauträger Häuser vorab verkauft, muss der PPJB (Vorvertrag) vor einem Notar geschlossen werden, und zwar erst, wenn fünf Bedingungen erfüllt sind, darunter mindestens 20% Baufortschritt.
3. Der Bauträger braucht vor Baubeginn eine PBG (Baugenehmigung) und eine SLF (Bescheinigung der Nutzungstauglichkeit), bevor jemand die Villa nutzen darf. Die PBG hat die alte IMB ersetzt.
4. Wir haben bei Off-Plan-Zahlungen für Leasehold-Villen auf Bali keine verpflichtende Bankgarantie gefunden, anders als in Spanien. Der Schutz des Käufers sind der Vertrag, Zahlungen nach Baufortschritt und die Erfolgsbilanz des Bauträgers.
5. Mietgarantien sind nur so gut wie der Betreiber, und seit 2026 werden nicht lizenzierte Vermietungen von Buchungsplattformen entfernt.
6. Die Widmung kommt zuerst. Seit September 2025 stoppt Bali neue Villen auf produktivem Ackerland.

Der rechtliche Rahmen

PP 12/2021 über Wohnungsbau. Hukumonline erklärt, dass ein PPJB der Vorvertrag ist, der vor einem Notar vor der endgültigen Urkunde geschlossen wird. Bei Häusern mit Grundstück wird er während des Baus unterzeichnet, bei Wohnungen kann er vor Baubeginn unterzeichnet werden. Nach Artikel 22I(5) darf ein Bauträger einen PPJB erst unterzeichnen, wenn Gewissheit besteht über:

1. Den Status des Landeigentums.
2. Was verkauft wird.
3. Die Baugenehmigung (PBG).
4. Öffentliche Infrastruktur, Einrichtungen und Versorgung.
5. Einen Baufortschritt von mindestens 20%.

Ein PPJB überträgt für sich allein kein Eigentum. Die Übertragung erfolgt durch eine Urkunde vor einem PPAT (Grundstücksurkundsbeamter), die das Grundbuchamt dann registriert (Hukumonline, Februar 2025). Verletzt der Bauträger den PPJB, bleibt dem Käufer eine Zivilklage wegen Vertragsbruchs vor dem Bezirksgericht am Sitz des Bauträgers.

Leasehold-Off-Plan ist anders. Kauft ein Ausländer eine Off-Plan-Villa auf gepachtetem Land, bestehen die Unterlagen meist aus einer notariellen Pacht des Landes plus einem Bau- oder Kaufvertrag für die Villa. Die oben genannten PPJB-Bedingungen gelten für Bauträger, die Häuser und Wohnungen verkaufen. Fragen Sie den Anwalt des Käufers, welche Regeln, wenn überhaupt, die Zahlungen im konkreten Geschäft schützen.

Baugenehmigungen: PBG und SLF

Die Regierungsverordnung 16 von 2021 (PP 16/2021) hat die Baugenehmigungen neu geordnet. Hukumonline erläutert die drei Dokumente:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): die Genehmigung, ein Gebäude zu errichten, umzubauen oder zu erweitern, das die technischen Standards erfüllen muss. Sie hat die IMB ersetzt, die alte Baugenehmigung, die nicht mehr ausgestellt wird.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): von der Regionalregierung ausgestellt, um zu bestätigen, dass das Gebäude für seine Funktion tauglich ist. Sie ist Voraussetzung, bevor das Gebäude genutzt werden darf. Sie gilt 20 Jahre für Einfamilien- und Reihenhäuser und 5 Jahre für andere Gebäude.
• SBKBG: Nachweis des Eigentums am Gebäude, zusammen mit der SLF über das System SIMBG ausgestellt.

Bei einem Off-Plan-Verkauf sollte die PBG vorliegen, bevor Sie das Projekt vermarkten, und die SLF ist das Dokument, das belegt, dass die Villa bewohnt und, mit den richtigen Gewerbelizenzen, vermietet werden darf.

Ein typischer Zahlungsplan

Bauträger legen ihre eigenen Zahlungspläne fest. Das folgende Beispiel dient nur der Veranschaulichung, für eine Leasehold-Villa zu Rp4 Milliarden.

Stufe	Zahlung	Bisher gezahlt
Reservierung	Rp100 Millionen	Rp100 Millionen
Unterzeichnung von Pacht- und Bauvertrag (bis 30%)	Rp1.1 Milliarden	Rp1.2 Milliarden
Rohbau fertig (bis 60%)	Rp1.2 Milliarden	Rp2.4 Milliarden
Dach und Innenausbau (bis 90%)	Rp1.2 Milliarden	Rp3.6 Milliarden
Übergabe mit SLF	Rp400 Millionen	Rp4 Milliarden

Beispiel zur Veranschaulichung, kein Marktdurchschnitt.

Ohne gesetzliche Garantie sollten Sie jede Zahlung an einen überprüfbaren Baufortschritt knüpfen, idealerweise von einem unabhängigen Ingenieur bestätigt, und einen nennenswerten Anteil für die Übergabe zurückhalten. Zahlen Sie nur auf ein indonesisches Bankkonto auf den Namen der Bauträgergesellschaft, die den Vertrag unterzeichnet.

Mietgarantien

Viele Projekte versprechen für die ersten Jahre eine feste Rendite, oft über eine mit dem Bauträger verbundene Verwaltungsgesellschaft. Bevor sich ein Kunde darauf verlässt:

• Fragen Sie, wer die Garantie zahlt und vom Konto welcher Gesellschaft.
• Prüfen Sie, ob die Garantie im Hauptvertrag oder in einer Nebenabrede steht.
• Prüfen Sie, ob die Villa die Lizenzen für die Vermietung an Touristen haben wird. Im Februar 2026 forderte die Regierung von Bali Airbnb auf, zu bestätigen, dass jede gelistete Villa alle Genehmigungen besitzt und Steuern zahlt, und die übrigen zu entfernen (DDTCNews). Emerhub nennt Vermietungen ohne Gewerbegenehmigung als eines der Hauptrisiken für Pächter.
• Berücksichtigen Sie die regionale Steuer auf Hotelleistungen (PBJT, oft noch PHR genannt). DDTCNews ging im Februar 2026 von einem Satz von 10% aus.
• Denken Sie daran: Eine Garantie, die aus dem Geld neuer Käufer gezahlt wird, endet, wenn die Verkäufe enden.

Im Februar 2026 wies das Investitionsministerium außerdem auf den Missbrauch des Immobilien-Geschäftscodes KBLI 68111 für kurzfristige Villenvermietung durch Unternehmen in ausländischem Besitz auf Bali hin und schlug strengere Prüfungen vor (Bali Villa Realty). Ein Off-Plan-Projekt, das mit Mieteinnahmen vermarktet wird, braucht die richtige Gesellschaft und die richtigen Codes.

Der Baustopp auf Ackerland und die Widmung

Balis Planer versuchen seit 2024, das Bautempo zu bremsen. Im September 2024 schlug die Provinz ein zweijähriges Moratorium für neue Hotels und Nachtclubs vor (The Jakarta Post). Im September 2025 kündigte Gouverneur Wayan Koster nach tödlichen Überschwemmungen eine Regionalverordnung an, die die Umwandlung von produktivem Ackerland in Villen, Hotels und Restaurants verbieten würde, wobei Wohnhäuser nur für selbstnutzende Eigentümer erlaubt wären (The Jakarta Post). TravelMole berichtete, dass bereits im Bau befindliche Projekte nicht betroffen seien.

Für Off-Plan zählt das doppelt. Ein Projekt auf Ackerland erhält möglicherweise keine PBG, und eine bestehende PBG kann überprüft werden. Im Juli 2025 berichtete Tirto, dass der Gouverneur den Abriss von 48 nicht genehmigten Gebäuden am Strand von Bingin angeordnet hatte. Prüfen Sie die Zone auf der Gistaru-Karte des Ministeriums für ATR/BPN und beim örtlichen Planungsamt. Bali Exception beschreibt grüne Zonen als Ackerland, auf dem das Bauen stark eingeschränkt ist.

Steuern auf Neubauten

• Auf Neubauten, die von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger gekauft werden, fällt Mehrwertsteuer an. Nach PMK 131/2024 beträgt der Regelsatz 12%, aber Waren und Dienstleistungen, die keine Luxusgüter sind, werden auf 11/12 des Preises besteuert, effektiv also 11%. Luxusgüter zahlen die vollen 12% (Generaldirektion für Steuern). Global Investments merkt an, dass Luxushäuser die vollen 12% zahlen und dass der Weiterverkauf von Leaseholds zwischen Privatpersonen in der Regel nicht der Mehrwertsteuer unterliegt.
• Der Mehrwertsteuer-Anreiz 2026. Nach PMK 90/2025 zahlt der Staat die Mehrwertsteuer auf die ersten Rp2 Milliarden eines neuen, bezugsfertigen Eigenheims mit einem Preis bis Rp5 Milliarden, das 2026 übergeben wird (Katadata). Er gilt für fertiggestellte Häuser, daher profitieren die meisten Off-Plan-Villen, die nach 2026 übergeben werden, nicht davon.
• Späterer Weiterverkauf. Verkauft der Käufer eine Leasehold-Villa, wird die Abtretung laut Rumavi als Mieteinnahme besteuert: 10% des Bruttopreises für Steuerinländer, 20% für Steuerausländer, sofern kein Abkommen den Satz senkt.

Zu den Erwerbssteuern siehe Immobilienkauf auf Bali als Ausländer.

Was Sie beim Bauträger und beim Projekt prüfen sollten

• Das Land. Eine Kopie des Landzertifikats, geprüft beim Grundbuchamt BPN, und die Identität des indonesischen Grundeigentümers, wenn das Projekt ein Leasehold ist.
• Die Pacht. Ihr Beginn. Eine Pacht über 30 Jahre, die vor dem Bau begonnen hat, verliert Jahre, während die Villa gebaut wird.
• Die Widmung, schriftlich für die geplante Nutzung bestätigt.
• Die Nummer der PBG und später die SLF.
• Die Gesellschaft. Ihre NIB und KBLI-Codes in OSS, ihr tatsächliches Büro und ob sie eine PT PMA mit echtem Kapital ist.
• Treuhänder. Jede Struktur, bei der ein Indonesier das Land oder Anteile „für“ den Bauträger oder den Käufer hält, ist vor Gericht nichtig (Hukumonline).
• Die Gemeinschaft. CNA Indonesia berichtet, dass Projekte ohne Einvernehmen mit dem örtlichen banjar und dem traditionellen Dorf selbst mit Genehmigungen auf Proteste stoßen können.
• Erfolgsbilanz. Fertige Projekte mit SLF, die der Käufer besichtigen kann.

Warnsignale

• Vermarktung eines Projekts ohne PBG oder die Aussage „die IMB kommt noch“.
• Parzellen auf Reisfeldern oder in einer grünen Zone.
• Zahlungen auf ein Privatkonto oder an eine Gesellschaft im Ausland.
• Eine Mietgarantie in einer Nebenabrede einer anderen Gesellschaft.
• Eine Pachtlaufzeit, die vor dem Bau beginnt.
• Ein Bauträger, der den Käufer auffordert, einen indonesischen Treuhänder einzusetzen.

Balis Bau- und Widmungsregeln haben sich 2025 geändert, und die Durchsetzung bei Vermietungen hat 2026 zugenommen. Dieser Ratgeber wurde zum oben genannten Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keiner Behörde und keinem Bauträger verbunden.

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