Wie Off-Plan in Zypern funktioniert

Die meisten Neubauwohnungen in Zypern werden Off-Plan verkauft, oft bevor überhaupt die Baugenehmigung erteilt ist. Das Gesetz gibt dem Käufer ein starkes Instrument, die Hinterlegung des Vertrags beim Grundbuchamt, verpflichtet Bauträger aber nicht, Vorauszahlungen abzusichern. Das größere Risiko liegt am Ende: Tausende Käufer haben voll bezahlt und warten immer noch auf eine Eigentumsurkunde. Ihre Aufgabe als Makler ist es, dafür zu sorgen, dass Genehmigungen, Vertrag und eine etwaige Bankfreigabe vorliegen, bevor Geld fließt. Dieser Ratgeber behandelt nur die Gebiete unter der Kontrolle der Republik Zypern.

Die Kurzfassung

1. Off-Plan-Käufer verpflichten sich meist auf Grundlage von Plänen und einer Planungsgenehmigung, bestenfalls einer Baugenehmigung (Connor Legal, September 2026).
2. Jeder Vertrag braucht eine Grundbuchauskunft, die höchstens fünf Arbeitstage alt ist.
3. Hinterlegen Sie den unterschriebenen Vertrag innerhalb von sechs Monaten für €50 nach Law 81(I)/2011 beim Grundbuchamt.
4. Bankgarantien sind nicht verpflichtend. Verhandeln Sie eine Bankgarantie oder eine versicherungsgedeckte Bürgschaft.
5. Ist das Grundstück mit einer Bauträgerhypothek belastet, holen Sie eine Type-A-Erklärung der Bank ein und zahlen Sie nur auf das benannte Konto.
6. Die Zahlungen erfolgen in Raten nach Baufortschritt. Die Fertigstellung kann 18 bis 36 Monate dauern.
7. Separate Eigentumsurkunden gibt es erst nach der Abnahmebescheinigung, der Zustimmung jeder Bank und einer vollständigen Teilungsakte.
8. Neubauwohnungen zahlen 19% MwSt., oder 5% bei einem berechtigten Hauptwohnsitz, und keine Übertragungsgebühr.

Zuerst die Genehmigungen

Connor Legal stellte im September 2026 fest, dass sich Käufer auf Grundlage von Architektenplänen, einer Planungsgenehmigung und bestenfalls einer Baugenehmigung verpflichten. Lassen Sie sich beide mit Datum und dem betroffenen Grundstück zeigen, und lassen Sie sie vom Anwalt des Käufers zusammen mit der Flächenwidmung und etwaigen dinglichen Beschränkungen prüfen. Das Datum der Baugenehmigung ist auch für die MwSt. wichtig, weil es entscheidet, welche Übergangsfrist ein Projekt für die ältere 5%-Regel nutzen kann.

Der Vertrag und die Grundbuchauskunft

• Seit das Änderungsgesetz Law 132(I)/2023 am 12. Dezember 2023 in Kraft trat, muss jedem Kaufvertrag eine Grundbuchauskunft beiliegen, die höchstens fünf Arbeitstage alt ist. Sie zeigt alle Hypotheken, Vermerke oder Verbote auf dem Grundstück.
• Connor Legal empfiehlt, dass der Anwalt auch das Handelsregister und laufende Rechtsstreitigkeiten des Bauträgers, die Kreditverpflichtungen und bei gemeinsamen Projekten die Regelung der Gemeinschaftsflächen prüft.
• Verlangen Sie eine schriftliche Erklärung, dass die Einheit lastenfrei ist, oder andernfalls eine verbindliche Zusage mit Zeitplan, die Lasten vor der Übergabe zu löschen.

Den Vertrag hinterlegen

Der wichtigste Schutz des Käufers ist, den unterschriebenen Vertrag zu hinterlegen, und zwar innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Department of Lands and Surveys nach dem Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011. Koufettas Law erklärte im Oktober 2026, dass die Hinterlegung:

• Das Recht des Käufers an der Immobilie sichert.
• Verhindert, dass der Verkäufer die Einheit an jemand anderen verkauft oder belastet.
• Dem Käufer erlaubt, auf Übertragung des Eigentums zu klagen.

Eine verspätete Hinterlegung braucht einen Gerichtsbeschluss. Die Gebühr beträgt €50. Tragen Sie die Frist am Tag der Vertragsunterzeichnung in den Kalender ein.

Keine Pflichtgarantie: verhandeln Sie eine

Bankgarantien sind in Zypern nicht verpflichtend. Anwälte raten, eine Bankgarantie oder versicherungsgedeckte Erfüllungsbürgschaft für die Anzahlung und jede Rate bis zur Übergabe der Eigentumsurkunde auszuhandeln (Connor Legal). Verlangen Sie außerdem:

• An Bauabschnitte gebundene Zahlungen, im Vertrag definiert.
• Einen klaren Fertigstellungstermin, eine begrenzte Nachfrist und pauschalierten Schadensersatz bei Verzug.
• Einen Endtermin (long-stop date), der dem Käufer das Recht gibt, zurückzutreten und alles zurückzuerhalten.

Hypotheken auf dem Stammgrundstück

Bauträger finanzieren ein Projekt meist mit einem Kredit, der auf dem ganzen Grundstück besichert ist. Koufettas Law warnt, dass diese Hypothek auf jeder Einheit lastet, bis die Bank sie freigibt; wenn der Bauträger nicht mehr zahlt, kann die Urkunde des Käufers also hinter der Forderung der Bank feststecken. Der beschriebene Schutz ist eine Type-A-Erklärung, unterzeichnet von Bank und Verkäufer, in der sich die Bank verpflichtet, die Einheit freizugeben, sobald 95% des Preises gezahlt sind. Zahlungen dürfen dann nur auf das darin benannte Konto gehen.

Koufettas Law berichtet außerdem von einer neuen Bußgeldregelung nach Law 81(I)/2011, angekündigt am 13. Februar 2026 und anwendbar ab dem 16. Mai 2026, mit Bußgeldern für Banken von €5,000 bis €100,000 je nach Höhe der Hypothek. Wenn die Bank keine Freigabe unterschreibt, rät die Kanzlei, nicht weiterzumachen.

Der Zahlungsplan

Es gibt keinen gesetzlichen Zahlungsplan. Laut Connor Legal teilen Verträge den Preis meist in an den Baufortschritt gebundene Raten auf, und die Fertigstellung kann 18 bis 36 Monate dauern. Ein übliches Muster ist eine Reservierung, eine größere Zahlung bei Vertragsschluss, Raten während des Baus und der Rest bei Übergabe.

Rechenbeispiel

Diese Zahlen dienen nur zur Veranschaulichung. Maßgeblich sind der Vertrag, die Garantie und die Freigabe der Bank.

Neue Wohnung in Larnaka, €300,000 plus MwSt., Hauptwohnsitz des Käufers, 110 m², berechtigt für 5% MwSt.

Stufe	Zahlung (vor MwSt.)	Bisher gezahlt	Garantie oder Freigabe sollte abdecken
Reservierung	€5,000	€5,000	€5,000
Vertrag, innerhalb von sechs Monaten hinterlegt	€55,000	€60,000	€60,000
Rohbau fertig	€90,000	€150,000	€150,000
Ausbau fertig	€90,000	€240,000	€240,000
Übergabe	€60,000	€300,000	Bank gibt die Einheit bei 95% Zahlung frei

Die MwSt. zu 5% beträgt insgesamt €15,000, statt €57,000 zu 19%. Der Käufer zahlt keine Übertragungsgebühr, da MwSt. gezahlt wurde. Die Anwaltskosten betragen etwa 1% plus MwSt. (INDEX.cy, August 2026). Hat der Käufer €240,000 ohne Garantie, ohne hinterlegten Vertrag und ohne Type-A-Erklärung gezahlt und der Bauträger fällt aus, ist dieses Geld in Gefahr.

Abnahmebescheinigung und Eigentumsurkunden

Separate Eigentumsurkunden werden erst ausgestellt, wenn drei Dinge vorliegen (Koufettas Law, Oktober 2026):

1. Eine Abnahmebescheinigung für das fertige Gebäude, ausgestellt von der Baubehörde nach Cap. 96.
2. Die Zustimmung jeder Bank, die eine Hypothek auf dem Grundstück hält.
3. Eine vollständige Teilungsakte des Bauträgers. Seit dem 2. Januar 2024 nimmt das Grundbuchamt eine Akte nur an, wenn alle Unterlagen vorliegen, und will die Urkunden dann in etwa drei Monaten ausstellen.

Verzögerungen entstehen meist früher: durch Abweichungen von den genehmigten Plänen (die zur Verweigerung der Bescheinigung führen), unerfüllte Planungsauflagen, unbezahlte Bauträgerkredite oder Insolvenz.

Gefangene Käufer

Der Rückstau wird noch abgebaut. Cyprus Mail berichtete im Juni 2026, dass das Gesetz von 2015, mit dem mehr als 11,000 Urkunden ausgestellt wurden, im Juni 2024 aufgehoben wurde und dass Law 110(I)/2025 9,497 eingefrorene Anträge für bis zum 31. Dezember 2014 hinterlegte Verträge wieder öffnete, von denen 5,417 noch keine Eigentumsurkunde hatten. Etwa 15,000 weitere Käufer, deren Gebäude schwere Planungsverstöße aufweisen, sind nicht erfasst. Connor Legal ergänzt, dass ein Käufer, der voll bezahlt hat, nach Law 110(I)/2025 mit schriftlicher Zustimmung der Inhaber von Belastungen die Übertragung beantragen und sich innerhalb von 45 Tagen an das Gericht wenden kann, wenn ein Gläubiger ablehnt.

MwSt. und weitere Kosten bei Neubauwohnungen

• 19% MwSt. gelten für Neubauten und Bauland.
• 5% MwSt. gelten nach Law 42(I)/2023 für den neuen Hauptwohnsitz einer Privatperson, auf die ersten 130 m² und die ersten €350,000, für Wohnungen bis 190 m² und €475,000. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, muss einen Teil der Ersparnis zurückzahlen.
• Ältere Projekte. Wurde der Bauplanungsantrag bis zum 31. Oktober 2023 eingereicht, kann die alte Regel (5% auf die ersten 200 m², ohne Preisobergrenze) noch gelten. Nach Law 109(I)/2026 sind die Anträge bis zum 31. Dezember 2026 fällig, wenn die Baugenehmigung nach 2024 kam oder noch aussteht (Mondaq, April 2026). Fragen Sie den Bauträger schriftlich, welche Regel das Projekt anwendet.
• Keine Übertragungsgebühr auf eine Immobilie, auf die MwSt. gezahlt wurde, und keine Stempelsteuer ab dem 1. Januar 2026.

Wer Neubauwohnungen kauft, und wo

Landbank Analytics zählte im ersten Halbjahr 2026 3,594 Neubauverkäufe im Wert von €1.149 Milliarden und im dritten Quartal 1,956 im Wert von €606.4 Millionen, als 64.8% für unter €300,000 verkauft wurden (CBN; Cyprus Mail, Oktober 2026).

• Die Stadt Limassol hatte in Q3 2026 190 Neubauverkäufe, 47.3% mehr, zu einem Median von €292,500. Germasogeia hat den höchsten Aufschlag für neue Häuser auf der Insel.
• Paphos hatte im ersten Halbjahr 2026 die teuersten neuen Häuser, mit einem Median von €570,000, davon 21.3% über €1 Million (Cyprus Mail, September 2026).
• Die Stadt Larnaka hatte in Q3 2026 124 Neubauverkäufe, 74.6% mehr, zu einem Median von €205,000. Die Hafenbehörde stellte im Juli 2026 einen Plan über €415 Millionen für Hafen und Marina vor, mit einem Masterplan bis 2029.
• Nikosia ist nach Anzahl der größte Neubaumarkt, auch wenn sein Anteil von 34.5% in Q2 auf 25% in Q3 2026 sank.

Punkte, die Sie mit ausländischen Käufern besprechen sollten:

• Nicht-EU-Käufer brauchen eine Genehmigung COMM 145 und sind normalerweise auf eine Wohnung beschränkt. Sie können den Vertrag vor der Genehmigung unterschreiben und hinterlegen, das Eigentum aber ohne sie nicht übernehmen (Papacleovoulou, September 2026).
• Aufenthalt. Die Erlaubnis nach Regulation 6(2) verlangt €300,000 plus MwSt. in Neubauwohnungen vom Bauträger (GK Law Firm), doch die Regierung kündigte am 24. September 2026 an, das Programm zu verschärfen (Cyprus Mail). Verkaufen Sie keine Einheit mit einem Aufenthaltsversprechen.
• Ferienvermietungen müssen beim Vize-Ministerium für Tourismus registriert sein, bevor sie beworben werden (Philippou Law, August 2026).

Was Sie beim Bauträger und beim Projekt prüfen sollten

• Die Planungsgenehmigung und die Baugenehmigung: Nummern, Daten und das betroffene Grundstück.
• Eine aktuelle Grundbuchauskunft für das Grundstück und jede Hypothek darauf.
• Eine Type-A-Erklärung, wenn das Grundstück belastet ist, und das benannte Zahlungskonto.
• Eine Bankgarantie oder Bürgschaft auf den Namen des Käufers für jede Zahlung.
• Der Handelsregistereintrag des Bauträgers, Rechtsstreitigkeiten und fertige Projekte mit ausgestellten Urkunden.
• Die Klauseln zu Fertigstellung, Nachfrist, Vertragsstrafe und Endtermin.
• Welche MwSt.-Regel gilt, schriftlich.
• Dass der Vertrag innerhalb von sechs Monaten hinterlegt wird.

Warnsignale

• Geldforderungen, bevor eine Planungsgenehmigung existiert.
• Keine Grundbuchauskunft oder eine, die älter als fünf Arbeitstage ist.
• Eine Bank, die für ein belastetes Grundstück keine Freigabe unterschreibt.
• Zahlungen auf ein Konto, das in der Erklärung der Bank nicht benannt ist, oder an einen Vermittler.
• Ein Bauträger mit älteren Projekten, bei denen die Käufer noch keine Urkunden haben.
• Unbegrenzte Verlängerungen des Fertigstellungstermins.
• Werbung, die einen Aufenthaltstitel, einen Pass oder garantierte Mietrenditen verspricht.
• Jedes Projekt im Norden der Insel.

Off-Plan-Verkäufe in Zypern beruhen mehr auf der Hinterlegung des Vertrags und der Freigabe der Bank als auf einem Garantiegesetz, und der Rückstau bei den Eigentumsurkunden wird noch abgebaut. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft und behandelt nur die Gebiete unter der effektiven Kontrolle der Republik Zypern. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist nicht mit dem Estate Agents Registration Council, dem Department of Lands and Surveys, einem Bauträger, einer Bank oder einer Behörde in Zypern verbunden.

Stellen und weitere Ratgeber finden Sie unter Zypern auf CloserPass.