So funktioniert Off-Plan in Portugal

Der Kauf Off-Plan, also bevor ein Gebäude fertig ist oder überhaupt begonnen wurde, ist ein üblicher Weg zu Neubauwohnungen in Lissabon, Porto und an der Algarve. Portugal hat aber kein allgemeines Gesetz, das Bauträger verpflichtet, die Vorauszahlungen des Käufers abzusichern, wie es in Spanien der Fall ist. Der Käufer ist so gut geschützt, wie sein Vertrag es vorsieht. Ihre Aufgabe als Makler ist es, dafür zu sorgen, dass Vertrag, Genehmigung und eine etwaige Garantie stehen, bevor Geld fließt.

Die Kurzfassung

1. Off-Plan-Verkäufe werden vor der endgültigen Beurkundung über einen CPCV (Kaufvorvertrag) abgeschlossen.
2. Der CPCV muss schriftlich sein, mit persönlich beglaubigten Unterschriften, und die beglaubigende Person muss bestätigen, dass eine Bau- oder Nutzungsgenehmigung vorliegt.
3. Für den sinal (Anzahlung) gibt es keinen gesetzlichen Betrag. Bei Off-Plan sind Anzahlungen von 10% bis 30% üblich.
4. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Garantie für Vorauszahlungen. Verhandeln Sie eine Bankgarantie oder Versicherungsbürgschaft.
5. Wird der Bauträger vor der Schlüsselübergabe insolvent, ist der Käufer nur ein einfacher Gläubiger.
6. Koppeln Sie jede Zahlung an einen Bauabschnitt und die Beurkundung an die Nutzungsgenehmigung.
7. Ab dem 1. Juli 2026 sinkt die MwSt. auf den Bau neuer Wohnungen für begünstigte Wohnungen nach dem Gesetzesdekret 97/2026 von 23% auf 6%.
8. Der Käufer zahlt bei der Beurkundung weiterhin IMT und Stempelsteuer, und Immobilien führen zu keinem Golden Visa.

Der rechtliche Rahmen

Der CPCV unterliegt dem Zivilgesetzbuch. Der Ratgeber von Literacia Financeira vom Oktober 2026 erläutert die Regeln:

• Der Vertrag muss schriftlich sein und von beiden Parteien unterschrieben werden.
• Die Unterschriften müssen von einem Notar, Anwalt, solicitador oder einer anderen dazu befugten Stelle persönlich beglaubigt werden. Eine Klausel, die darauf verzichtet, ist unwirksam.
• Die beglaubigende Person muss bestätigen, dass eine Nutzungs- oder Baugenehmigung vorliegt. Die Simplex-Reform von 2024 hat die Prüfung der Genehmigung bei der Beurkundung abgeschafft, aber nicht beim CPCV.
• Ohne Beglaubigung ist der Vertrag ungültig, und nur der Käufer kann sich darauf berufen, es sei denn, er hat den Mangel selbst verursacht.

Bei einem Off-Plan-Verkauf heißt das: kein CPCV ohne Baugenehmigung. Verlangt ein Bauträger Geld, bevor er eine hat, gibt es für die beglaubigende Person nichts zu bestätigen.

Der sinal und die Nichterfüllung

• Das Gesetz legt keinen Betrag fest. Jede Summe, die der Käufer bei Unterzeichnung zahlt, gilt als sinal, sofern der Vertrag nichts anderes sagt.
• Springt der Käufer ab, ist der sinal verloren.
• Erfüllt der Bauträger nicht, kann der Käufer den doppelten sinal verlangen oder bei Gericht die Vertragserfüllung beantragen (eine Anordnung, den Verkauf abzuschließen). Auf dieses Recht kann bei einem CPCV über eine Immobilie nicht verzichtet werden.
• Weiterer Schadenersatz ist nur geschuldet, wenn der Vertrag ihn vorsieht. Literacia Financeira nennt Kredit- und Bewertungskosten als Punkte, die man aufnehmen sollte.

Keine gesetzliche Garantie: Verhandeln Sie eine

Portugal hat kein allgemeines Gesetz, das Bauträger verpflichtet, Off-Plan-Zahlungen abzusichern. Wird der Bauträger vor der Schlüsselübergabe insolvent, ist der Käufer nur ein einfacher Gläubiger, ohne besonderen Anspruch auf die Einheit. The Portugal News riet im Mai 2026, dass Käufer sich bestätigen lassen, dass Bankgarantien oder Versicherungen ihre Zahlungen schützen, falls das Projekt nicht fertiggestellt wird.

Verlangen Sie:

• Eine Bankgarantie oder Versicherungsbürgschaft auf den Namen des Käufers, die die Anzahlung und jede Rate abdeckt.
• An Bauabschnitte gekoppelte Zahlungen, im Vertrag festgelegt, statt nur an Kalenderdaten.
• Einen Übergabetermin, eine begrenzte Nachfrist und Vertragsstrafen bei Verzug. The Portugal News merkt an, dass „Verzögerungen beim Bau nicht ungewöhnlich sind“.
• Ein Rücktrittsrecht mit Rückzahlung aller gezahlten Beträge, falls die Übergabe über einen festen Endtermin hinaus verschoben wird.

Die Eintragung des Versprechens

Ein normaler CPCV bindet den Bauträger persönlich. Verkauft er dieselbe Einheit an jemand anderen, erhält der Käufer den doppelten sinal, nicht die Wohnung. Literacia Financeira erklärt, dass einem CPCV dingliche Wirkung gegeben werden kann: Er wird per Urkunde oder beglaubigtem Dokument mit ausdrücklicher Erklärung unterzeichnet und dann im Grundbuch eingetragen. Ein späterer Käufer erwirbt die Immobilie dann belastet mit dem Versprechen. Das kostet mehr, und laut Literacia Financeira lohnt es sich vor allem bei langen Fristen, unfertigen Bauarbeiten, einem verschuldeten Verkäufer oder einem hohen sinal, was auf die meisten Off-Plan-Geschäfte zutrifft.

Schlüssel vor der Beurkundung

Die Übergabe der Schlüssel mit dem CPCV wird steuerlich als Übertragung behandelt, die IMT wird dann fällig. Sie gibt dem Käufer außerdem ein Zurückbehaltungsrecht: Erfüllt der Verkäufer nicht, kann der Käufer bis zur Rückzahlung in der Wohnung bleiben, ein Recht, das laut Literacia Financeira Vorrang vor der Hypothek der Bank des Verkäufers hat. Lassen Sie einen frühen Zugang nicht aus Versehen geschehen.

Der Zahlungsplan

Es gibt keinen gesetzlichen Zahlungsplan. The Portugal News beschrieb im Mai 2026 den üblichen Ablauf:

1. Reservierung: Eine kleine Anzahlung nimmt die Einheit vom Markt.
2. CPCV: eine größere Anzahlung, oft 10% bis 30% des Preises, mit Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und Verzugsstrafen im Vertrag.
3. Ratenzahlungen, gekoppelt an Baufortschritte.
4. Beurkundung: Der Restbetrag wird gezahlt, sobald das Gebäude fertig ist, und das Eigentum geht über.

Rechenbeispiel

Diese Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. Entscheidend sind der Vertrag und eine etwaige Garantie.

Wohnung in Lissabon, €500,000, gekauft von einem Käufer, der selbst darin wohnen wird.

Stufe	Zahlung	Bisher gezahlt	Garantie sollte mindestens abdecken
Reservierung	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (bis 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
Rohbau fertig (bis 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
Beurkundung	€350,000	€500,000	Garantie endet

Bei der Beurkundung zahlt der Käufer außerdem Stempelsteuer von 0.8% (€4,000) und IMT, die bei diesem Preis 2026 für eine dauerhaft selbst genutzte Wohnung in die Grenzstufe von 8% fällt (PwC). Ist der Käufer nicht ansässig, beträgt die IMT seit dem 25. Mai 2026 pauschal 7.5% (€37,500), sofern keine Ausnahme greift. Zahlt der Käufer vor der Beurkundung €150,000 ohne Garantie und scheitert der Bauträger, wird dieses Geld zu einer einfachen Forderung im Insolvenzverfahren.

Nutzungsgenehmigung, technische Akte und Mängelabnahme

• Licença de utilização. Die Nutzungsgenehmigung der Stadt bestätigt, dass das Gebäude dem genehmigten Projekt entspricht und bewohnt werden kann. Seit dem Gesetzesdekret 10/2024 werden neue Bauten über eine Anzeige mit der Erklärung des technischen Leiters erfasst, und die Stadt stellt einen Nachweis aus. Sie ist bei der Beurkundung nicht mehr erforderlich, machen Sie aber Übergabe und Beurkundung davon abhängig. Ab dem 1. Oktober 2026 muss die Urkunde angeben, ob für die Immobilie ein Bauplanungstitel vorliegt (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. Der Bauträger muss diese technische Akte mit Angaben zu Materialien, Flächen und Installationen für Wohnungen erstellen, die nach dem 30. März 2004 genehmigt wurden, und eine Kopie bei der Stadt hinterlegen. Sie ist bei der Beurkundung nicht mehr erforderlich, die Pflicht besteht aber weiter, und manche Banken verlangen sie noch. Fordern Sie sie bei der Übergabe an.
• Energieausweis. Ein Neubau braucht einen, und er stuft die Wohnung von A+ bis F ein (ComparaJá).
• Mängelabnahme. The Portugal News warnt, dass die fertige Wohnung von den Plänen abweichen kann. Gehen Sie die Wohnung vor der Beurkundung mit Plänen und Baubeschreibung ab und lassen Sie sich eine unterschriebene Mängelliste mit Frist zur Behebung geben.

Steuern auf Neubauwohnungen 2026

Das Gesetzesdekret 97/2026, das Steuerpaket Wohnen 2026, senkt die MwSt. auf den Bau neuer Wohnungen ab dem 1. Juli 2026, wahlweise ab dem 1. Januar 2026, von 23% auf 6%, wenn sie als dauerhaft selbst genutzte Wohnung bis etwa €660,982 verkauft oder zu moderaten Mieten vermietet werden. Ein Käufer, der eine solche Wohnung nicht als dauerhaften Wohnsitz nutzt, zahlt zusätzlich 10% IMT. Fragen Sie den Bauträger schriftlich, ob das Projekt den ermäßigten Satz nutzt, und erklären Sie dem Käufer, was das für seine Nutzung der Wohnung bedeutet.

Bei jedem Kauf zahlt der Käufer:

• IMT bei der Beurkundung, nach den Stufen 2026 oder pauschal 7.5% für nicht Ansässige.
• Stempelsteuer von 0.8%, plus 0.6% einer Hypothek mit fünf Jahren Laufzeit oder mehr.
• Beurkundung und Eintragung, zum Beispiel €375 bei Barkauf oder €700 mit Finanzierung bei Casa Pronta (Literacia Financeira, September 2026).

Bei Neubauten zahlt meist der Bauträger die Agenturprovision, typischerweise 3% bis 5%, und der Käufer zahlt keine Maklerprovision (BoaVenda, September 2026).

Lissabon und die Algarve

• Lissabon hatte im ersten Quartal 2026 den höchsten mittleren Verkaufspreis Portugals, €5,292 pro m² (INE). Parque das Nações ist bei internationalen Familien beliebt, und am östlichen Flussufer in Marvila und Beato entstehen auf ehemaligen Industrieflächen neue Wohnungen.
• Auf die Algarve entfielen 2025 29.7% der Käufe durch nicht Ansässige und 42.4% ihres Werts (INE, berichtet von idealista). Im Golden Triangle beziffert Engel & Völkers den Anteil ausländischer Käufer auf etwa 80% der Käufe (berichtet von Postal, Juli 2026).
• Ferienvermietungen: Seit dem Gesetzesdekret 76/2024 kontrollieren die Gemeinden neue Registrierungen für Alojamento Local und können ihnen innerhalb von 60 Tagen widersprechen, in Begrenzungsgebieten innerhalb von 90 Tagen. Die zentralen Gemeindebezirke Lissabons und die Altstadt von Porto sind Begrenzungsgebiete. Prüfen Sie das, bevor Sie eine Einheit mit der Mietrendite verkaufen.
• Währungsrisiko: The Portugal News merkt an, dass Käufer, deren Geld nicht in Euro ist, während der Bauzeit ein Wechselkursrisiko tragen.
• Kein Visum: Immobilien zählen seit dem 7. Oktober 2023 nicht mehr für das Golden Visa.

Was Sie beim Bauträger und beim Projekt prüfen sollten

• Die Baugenehmigung: Nummer, Datum und das Grundstück, für das sie gilt.
• Der Grundbuchauszug für das Grundstück und etwaige Hypotheken darauf.
• Die Unternehmensunterlagen des Bauträgers und seine Bilanz an fertigen, pünktlichen Projekten.
• Eine Bankgarantie oder Versicherungsbürgschaft auf den Namen des Käufers für jede Zahlung.
• Die Baubeschreibung und Pläne als Anlage zum CPCV.
• Die Klauseln zu Übergabe, Nachfrist, Vertragsstrafe und Rücktritt.
• Ob das Projekt den MwSt.-Satz von 6% nutzt und welche Bedingungen damit verbunden sind.

Warnsignale

• Geld, das verlangt wird, bevor eine Baugenehmigung vorliegt.
• Ein CPCV, der ohne beglaubigte Unterschriften unterzeichnet wurde.
• Keine Garantie oder das Versprechen, dass sie „später“ kommt.
• Zahlungen auf ein Konto, das nicht dem Bauträger gehört, oder an einen Vermittler.
• Unbegrenzte Verlängerungen des Übergabetermins.
• Eine Beurkundung, die ohne Nutzungsgenehmigung oder Nachweis des Bauplanungstitels angeboten wird.
• Marketing, das ein Golden Visa oder garantierte Mietrenditen verspricht.

Off-Plan-Verkäufe in Portugal stützen sich mehr auf den Vertrag als auf ein eigenes Gesetz, und das Steuerpaket 2026 hat MwSt. und IMT auf Neubauwohnungen geändert. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist weder mit dem IMPIC noch mit einem Bauträger, einer Bank oder einer portugiesischen Behörde verbunden.

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