Wie Off-Plan in Thailand funktioniert

Die meisten neuen Condos in Thailand werden verkauft, bevor sie gebaut sind. Der wichtigste Schutz des Käufers ist keine Bankgarantie, sondern ein Vertrag: Seit 2008 verpflichtet der Condominium Act Bauträger zu einem Standardformular, und jede davon abweichende Klausel ist unwirksam. Treuhand gibt es, aber nur, wenn beide Seiten sie wählen. 2026 ist das größere wirtschaftliche Risiko das Überangebot, vor allem auf Phuket und in Pattaya. Ihre Aufgabe als Makler ist es, Vertrag, Bauträger und Geldfluss zu prüfen, bevor der Käufer zahlt.

Die Kurzfassung

1. Der Condo-Vertrag eines Bauträgers muss nach Section 6/2 des Condominium Act dem Standardformular des Innenministeriums folgen. Abweichende Klauseln sind unwirksam, und die Geldstrafe beträgt 100,000 Baht (Section 63).
2. Der Vertrag muss einen Übertragungstermin mit 30 Tagen Vorankündigung festlegen, einen Baustopp auf höchstens ein Jahr begrenzen und eine Mängelhaftung von 5 Jahren für die Struktur und 2 Jahren für andere Teile vorsehen.
3. Der Käufer darf den Vertrag ohne Gebühr übertragen, und eine verspätete Übergabe kostet den Bauträger mindestens 0.01% pro Tag, höchstens 10%.
4. Treuhand ist freiwillig nach dem Escrow Act B.E. 2551 (2008). Die meisten Käufer zahlen den Bauträger direkt, in Raten.
5. Eine Reservierungsgebühr sichert meist die Einheit. Ob sie erstattet wird, hängt von der Klausel ab.
6. Ausländische Käufer brauchen Platz in der 49%-Quote und müssen das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung senden, mit einem FET-Formular ab USD 50,000.
7. Bauträger zahlen Maklern 3% bis 5% und bei manchen Exklusivgeschäften 5% bis 7% (Leto, Mai 2026).

Der Standardvertrag

Section 6/2 wurde 2008 in den Condominium Act eingefügt. Siam Legal erklärt, dass Condo-Kaufverträge danach dem Standardformular des Innenministeriums folgen müssen und abweichende Klauseln unwirksam sind. Section 63 legt eine Geldstrafe von 100,000 Baht für Verstöße fest. Die Pflichten, die für einen Käufer am wichtigsten sind:

Pflicht	Was der Vertrag vorsehen muss
Übertragungstermin	Ein festgelegtes Datum, mit 30 Tagen Vorankündigung an den Käufer
Bau	Ein Baustopp von höchstens einem Jahr
Mängel	5 Jahre für die Struktur, 2 Jahre für andere Teile
Übertragung des Vertrags	Der Käufer kann den Vertrag ohne Gebühr auf eine andere Person übertragen
Verspätete Übergabe	Eine Vertragsstrafe von mindestens 0.01% pro Tag, höchstens 10% des Preises

Wenn der Vertrag eines Bauträgers von diesen Bedingungen abweicht, sollte der Anwalt des Käufers ihn vor der Unterschrift prüfen.

Treuhand ist eine Wahl, keine Pflicht

Thailand Law Online erklärt, dass der Escrow Act B.E. 2551 (2008) nur gilt, wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, einen lizenzierten Treuhänder einzusetzen. Kein Gesetz verpflichtet einen Bauträger zur Treuhand. In der Praxis zahlen die meisten Käufer den Bauträger direkt, in Raten. Bezeichnen Sie ein Projekt nie als „treuhandgeschützt“, wenn Vertrag und Unterlagen des Treuhänders das nicht belegen.

Reservierung und Ratenzahlungen

Thailand Law Online beschreibt den üblichen Ablauf:

1. Eine Reservierungsgebühr, um die Einheit vor dem Kaufvertrag zu sichern.
2. Eine Vertragsanzahlung bei der Unterschrift.
3. Raten während des Baus.
4. Der Restbetrag bei der Übertragung, beim Department of Lands.

Reservierungsvereinbarungen unterscheiden sich. Lesen Sie, bevor der Käufer zahlt, die Klausel zu Erstattungen: was passiert, wenn der Käufer zurücktritt, wenn der Bauträger die Einheit ändert oder wenn die Quote voll ist.

Rechenbeispiel

Diese Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. Entscheidend ist der Vertrag.

Ein neues Condo für 4,300,000 Baht, nahe am ausländischen Durchschnitt des ersten Halbjahrs 2026 von 4.3 Millionen Baht und 43.9 m² (The Nation, September 2026), gekauft von einem ausländischen Käufer.

Stufe	Zahlung	Bisher gezahlt
Reservierung	50,000 Baht	50,000 Baht
Vertragsanzahlung	380,000 Baht	430,000 Baht
Raten während des Baus	860,000 Baht	1,290,000 Baht
Restbetrag bei der Übertragung	3,010,000 Baht	4,300,000 Baht

Wird das Gebäude 100 Tage zu spät übergeben, beträgt die Vertragsstrafe zum Mindestsatz 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 Baht. Die Obergrenze von 10% liegt bei 430,000 Baht.

Bei der Übertragung (Storm Real Estate Phuket, September 2026), unter der Annahme, dass der Schätzwert dem Preis entspricht: Die Übertragungsgebühr von 2% beträgt 86,000 Baht, aufgeteilt wie im Vertrag festgelegt. Der Bauträger zahlt als Immobilienunternehmen SBT von 3.3%, 141,900 Baht, und Quellensteuer von 1% als Unternehmen. Ein thailändischer Käufer einer Wohnung bis 7 Millionen Baht würde bis zum 30. Juni 2027 nur eine Übertragungsgebühr von 0.01% zahlen. Ausländer zahlen die vollen 2%.

Ausländische Käufer: Quote und Geld

• Die 49%-Quote. Ein Ausländer kann eine Einheit nur als Freehold besitzen, solange die Fläche in ausländischem Besitz innerhalb von 49% der verkäuflichen Wohnfläche des Gebäudes bleibt. Fragen Sie den Bauträger schriftlich, wie viel ausländische Quote noch frei ist, bevor der Käufer reserviert (Bektu, Juni 2026).
• Das FET-Formular. Um die Einheit auf den Namen eines Ausländers einzutragen, muss das Geld aus dem Ausland, in Fremdwährung ankommen, und die empfangende Bank stellt ein FET-Formular aus, typischerweise bei Überweisungen ab USD 50,000 (Storm Real Estate Phuket). Jede Rate sollte denselben Weg nehmen.
• Keine Pacht über 99 Jahre, keine Quote von 75%. Beides wurde 2024 vorgeschlagen und nicht Gesetz (Bektu).
• Zusätzliche Prüfungen Ende 2026. Seit dem 19. Oktober 2026 werden Käufe über 2 Millionen Baht im Rahmen des Vorgehens gegen Strohmänner zusätzlich geprüft (Thai Examiner).

Villen und Häuser Off-Plan

Ein Ausländer kann das Land unter einer Villa nicht besitzen. Off-Plan-Villen werden meist mit einer eingetragenen Pacht von bis zu 30 Jahren verkauft. Verlängerungsklauseln wie 30+30+30 sind vertragliche Versprechen, und Gerichte setzen in der Regel nur die erste eingetragene Laufzeit durch (Bektu). Der Standardvertrag für Condos nach Section 6/2 gilt für Condo-Verkäufe, ein Villenvertrag braucht also eine eigene sorgfältige Prüfung.

Wo das Neubauangebot liegt

• Phuket. Krungsri Research (August 2026) meldet für 2025 Projektstarts minus 52.6% auf 7,205 Einheiten und Verkäufe minus 61.1%, mit 14,008 unverkauften Einheiten im Wert von 193.7 Milliarden Baht. Die Absorption von Villen fiel auf 1.8% im Monat, etwa 50 Monate Bestand, bei einem durchschnittlichen Villenpreis von 44.8 Millionen Baht. Prognosen für 2026: Projektstarts minus 4.2%, Verkäufe minus 7.3%.
• Pattaya. Pattaya Mail (Februar 2026) beschreibt ein strukturelles Überangebot, am stärksten in Jomtien und an der südlichen Strandfront, mit Bauträgern, die Rabatte und flexible Zahlungsbedingungen anbieten. Käufer aus Myanmar sind die wichtigste neue Nachfrage.
• Koh Samui. Ein Erstmarkt von 2,882 Einheiten in 117 Projekten im Wert von 30.3 Milliarden Baht, 52% Condos und 48% Villen (Samui Property Group, Mai 2026, überwiegend nach Daten von C9 Hotelworks vom Juni 2025).

Überangebot gibt Käufern Verhandlungsspielraum und macht die Finanzen des Bauträgers wichtiger. Ein Projekt, das sich langsam verkauft, ist ein Projekt, das womöglich spät fertig wird.

Was Sie beim Bauträger und beim Projekt prüfen sollten

• Der Vertrag folgt dem Standardformular, mit Übertragungstermin, Mängel- und Strafklauseln.
• Ob eine Treuhand angeboten wird, und falls ja, die Angaben zum Treuhänder.
• Die Reservierungsklausel: Betrag, Erstattungsbedingungen, Frist für den Kaufvertrag.
• Der Zahlungsplan und das Konto, auf das jede Zahlung geht.
• Die im Gebäude verbleibende ausländische Quote, schriftlich.
• Die fertiggestellten Projekte des Bauträgers, und ob deren Käufer ihre Einheiten pünktlich erhielten.
• Wer bei Fertigstellung die Übertragungsgebühr zahlt.
• Bei Villen die Bedingungen der Pacht und was eingetragen ist.

Warnsignale

• Ein Vertrag, der nicht dem Standardformular entspricht, oder ein Bauträger, der ihn vor der Zahlung nicht zeigen will.
• „Treuhandgeschützt“ in der Werbung ohne Treuhandvereinbarung.
• Eine nicht erstattbare Reservierung ohne klare Frist.
• Ein Versprechen von Pachtverträgen über 99 Jahre, einer Quote von 75% oder garantierten 30+30+30.
• Zahlungen in Baht von einem thailändischen Konto für einen ausländischen Freehold-Käufer.
• Ein thailändischer Strohmann oder eine Briefkastenfirma, die angeboten wird, um Land zu halten.
• Garantierte Mietrenditen ohne Erklärung, wer sie zahlt.

Off-Plan-Verkäufe in Thailand stützen sich mehr auf den Standardvertrag für Condos als auf ein Garantiegesetz, und Treuhand ist freiwillig. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keinem Bauträger, keiner Bank, keinem Treuhänder und keiner Behörde in Thailand verbunden.

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