Wer hier arbeiten darf: Der Makler muss Indonesier sein

Dies ist die wichtigste Lektion des Kurses, deshalb sagen wir es direkt. Auf Bali muss der Immobilienmakler indonesischer Staatsbürger sein. Ausländer können hier trotzdem eine Karriere in der Immobilienbranche aufbauen, aber in anderen Rollen, mit der richtigen Genehmigung und niemals als die Person, die Kunden gewinnt und Geschäfte verhandelt.

Die Regel in einem Absatz

Die Verordnung 33 von 2025 des Handelsministers (Permendag 33/2025) ist seit dem 5. Oktober 2025 in Kraft und hat die alte Maklerregel Permendag 51/2017 ersetzt (Rechtsdatenbank BPK). Danach muss ein lizenziertes Maklerunternehmen (eine P4) zertifizierte Immobilienmakler als Fachpersonal beschäftigen, und diese Makler müssen indonesische Staatsbürger (WNI) sein (Bisnis.com, November 2025). Geschäftsführer einer P4 müssen ein Kompetenzzertifikat aus dem nationalen Zertifizierungssystem besitzen und dürfen Ausländer sein, doch jeder Geschäftsführer kann nur bei einer P4 registriert sein.

Wer Makler sein darf

Person	Darf als Makler im Außendienst arbeiten?	Was diese Person tun darf
Indonesischer Staatsbürger mit Kompetenzzertifikat, der für eine lizenzierte P4 arbeitet	Ja	Kunden gewinnen, Objekte listen, zeigen, verhandeln, abschließen
Indonesischer Staatsbürger ohne Zertifikat	Nicht nach Ablauf der Übergangsfrist	Ausbildung machen und sich zertifizieren lassen (Lektion 3)
Ausländer mit Arbeits-KITAS in einer Führungsrolle und mit Kompetenzzertifikat	Nein	Eine P4 leiten, Geschäftsentwicklung, Strategie
Ausländer mit Touristen-, Besuchs-, Second-Home- oder Remote-Worker-Visum	Nein	Keine bezahlte Arbeit für ein indonesisches Unternehmen

Was ein Ausländer darf und was nicht

Im November 2025 erklärte AREBI Bali die Regel klar: Ausländer dürfen Führungsfunktionen wie Geschäftsentwicklung oder strategisches Marketing übernehmen, aber keine Kerntätigkeiten der Vermittlung ausüben (NusaBali). Das heißt, ein Ausländer sollte nicht:

• Kunden gewinnen und als deren Makler unter Vertrag nehmen.
• Käufern Villen zeigen und Angebote verhandeln.
• Die Transaktion oder das Geld abwickeln.
• Makler- oder Käuferverträge unterzeichnen.

AREBI Bali betonte dies, weil Ausländer in touristischen Gebieten weiterhin als aktive Makler auftraten.

Visa: Was nicht funktioniert

• Visa on Arrival oder Besuchsvisum: nur für Tourismus. Im September 2024 schob die Einwanderungsbehörde Bali einen Australier mit Visa on Arrival ab, weil er in sozialen Medien für eine Villa geworben hatte, mit einer Wiedereinreisesperre von mindestens sechs Monaten (INP Polri).
• Second-Home-Visum: ein Langzeitaufenthalt, keine Arbeitserlaubnis.
• Remote-Worker-Visum (E33G): Emerhub erklärt, dass es ausländisches Einkommen voraussetzt und Einkommen aus indonesischen Quellen ausschließt. Villen auf Bali für eine Agentur auf Bali zu verkaufen, ist Arbeit in Indonesien.

Die Vorschriften werden aktiv durchgesetzt. Die Einwanderungsbehörde Bali schob von Januar bis Juni 2026 342 Ausländer ab, überwiegend wegen Missbrauchs von Genehmigungen und Überschreitung der Aufenthaltsdauer (RRI). Wenn Ihnen jemand eine Rolle als „freiberuflicher Makler“ mit Touristenvisum anbietet, tragen Sie das Risiko.

Weg 1: eine gesponserte Arbeitserlaubnis in einer Führungsrolle

Ein Ausländer, der in einem Maklerunternehmen auf Bali arbeiten möchte, braucht einen Arbeitgeber, der ihn sponsert. Hukumonline erklärt, dass eine Arbeitsaufenthaltserlaubnis (ITAS, die Karte heißt KITAS) eine Garantie des beschäftigenden Unternehmens erfordert. Die üblichen Schritte (Expat.com, April 2026):

1. Das Unternehmen erhält vom Arbeitsministerium die Genehmigung zur Einstellung eines Ausländers, den RPTKA (Plan zur Beschäftigung ausländischer Arbeitskräfte).
2. Das Unternehmen zahlt die Abgabe für die Arbeitserlaubnis, etwa USD 100 pro Monat, im Voraus.
3. Sie erhalten ein Visum für einen befristeten Aufenthalt (die Arbeitsroute E23) und reisen nach Indonesien ein.
4. Das Visum wird in eine KITAS umgewandelt, meist gültig für 6 Monate, 1 Jahr oder 2 Jahre und verlängerbar.

Die Stellenbezeichnung ist wichtig. Manche Positionen sind Ausländern nach dem Erlass 349 von 2019 des Arbeitsministers verschlossen, und die Maklertätigkeit selbst ist Staatsbürgern vorbehalten. Eine Führungsrolle in einer P4 erfordert außerdem ein Kompetenzzertifikat (Lektion 3). Gebühren und Schritte ändern sich oft, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.

Weg 2: Investieren über eine PT PMA

Ein Ausländer kann ein Maklerunternehmen über eine Gesellschaft in ausländischem Besitz halten, eine PT PMA. Die Immobilienvermittlung steht nicht auf der Negativliste für ausländische Investitionen. Nach der BKPM-Verordnung 5/2025 muss der Investitionsplan weiterhin über IDR 10 Milliarden liegen, das eingezahlte Kapital für neue Gesellschaften sank jedoch auf IDR 2.5 Milliarden (Infiniti).

Der Besitz der Gesellschaft macht Sie nicht zum Makler. Die PT PMA muss weiterhin zertifizierte indonesische Makler einstellen, und Sie dürfen nur die Geschäftsführung übernehmen. Bali beobachtet ausländische Gesellschaften zudem genau: Seit 2026 lehnt das OSS-System neue PMA-Registrierungen auf Bali für Tätigkeiten mit niedrigem und mittel-niedrigem Risiko ab (Emerhub, Mai 2026). Die lizenzierte Immobilienvermittlung gilt als Tätigkeit mit mittel-hohem Risiko und bleibt daher offen, doch rechnen Sie mit Prüfungen von Kapital, Büro und Geschäftscodes.

Weg 3: aus dem Ausland arbeiten

Manche Ausländer vermitteln Käufer aus ihrem Heimatland an eine lizenzierte P4 auf Bali oder arbeiten im Vertriebsbüro eines Bauträgers im Ausland nach den Regeln ihres eigenen Landes. Ob das rechtmäßig ist, hängt davon ab, wo Sie leben und wie Sie bezahlt werden. Fragen Sie einen indonesischen Anwalt, bevor Sie eine Vergütung annehmen, und tun Sie es niemals mit einem Besuchsvisum von Bali aus.

Wenn Sie Indonesier sind

Sie sind die Person, für die das Gesetz gemacht ist. Ihr Weg führt über eine lizenzierte P4, ein Kompetenzzertifikat und kontinuierliche Weiterbildung. Englisch sowie Russisch oder Französisch helfen Ihnen, ausländische Käufer zu betreuen. Lektion 3 zeigt Ihnen die Schritte.

Mehr dazu in So werden Sie Immobilienmakler auf Bali, und üben Sie mit den Übungen zu den Regeln auf Bali.

Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Einwanderungsberatung. Die indonesischen Regeln ändern sich schnell: Prüfen Sie die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.