Eine balinesische Berufseinsteigerin fängt 2026 bei einer Agentur in Canggu an und fragt, was die Verordnung 33/2025 des Handelsministeriums von ihr persönlich verlangt, bevor sie Geschäfte abwickelt. Was ist richtig?

1. Nichts Persönliches: Nur die Agentur braucht eine Lizenz
2. Ein Kompetenzzertifikat, und sie muss unter einem lizenzierten Maklerunternehmen arbeiten
3. Mitgliedschaft in einer Notarkammer und ein Jurastudium
4. Eine Lizenz als Reiseführerin von der Provinzregierung Bali

Welche Provisionsspanne gilt nach Permendag 33/2025 für einen vermittelten Immobilienverkauf in Indonesien?

1. 1% bis 2% des Preises
2. Frei verhandelbar, ganz ohne Spanne
3. 5% bis 8% des Preises
4. 2% bis 5% des Preises

Beispielzahlen: Ihre Agentur verkauft eine Freehold-Villa in Sanur an einen indonesischen Käufer für IDR 5,000,000,000 bei einer Provision von 3%. Wie hoch ist nach Permendag 33/2025 der Höchstbetrag, den die Agentur dem zertifizierten Makler zahlen darf, der das Geschäft abgewickelt hat (in IDR)?

Ein Australier mit Visum bei Ankunft filmt eine Villa und postet sie in sozialen Medien, um Käufer und Mieter zu finden. Was tat die Einwanderungsbehörde auf Bali in einem ähnlichen Fall 2024?

1. Eine mündliche Verwarnung, da Beiträge in sozialen Medien keine Arbeit sind
2. Sie verpflichtete ihn, innerhalb von 30 Tagen auf eine Arbeitserlaubnis umzusteigen
3. Sie schob ihn ab, weil sie die Werbung als Geschäftstätigkeit wertete, die ein VoA nicht erlaubt, mit Wiedereinreisesperre
4. Sie verhängte nur gegen den Villenbesitzer ein Bußgeld, da Ausländer nie haften

Welche jährliche Berichtspflicht legt Permendag 33/2025 einem Maklerunternehmen auf?

1. Einen Tätigkeitsbericht, der bis zum 30. April über das System des Handelsministeriums eingereicht wird
2. Einen Quartalsbericht an den Gouverneur von Bali über ausländische Kunden
3. Eine monatliche Zahl der Inserate, die an AREBI gesendet wird
4. Gar keine Berichte mehr, sobald die NIB erteilt ist

Ein französischer Expat auf Bali möchte als Außendienstmakler bei Ihrer Agentur anfangen, Villen zeigen und Angebote verhandeln. Was erlauben die neuen Maklerregeln laut AREBI Bali?

1. Alles, solange er ein KITAS beliebiger Art besitzt
2. Maklertätigkeit im Außendienst, sofern ein indonesischer Makler jedes Geschäft mitunterzeichnet
3. Maklertätigkeit im Außendienst nur für ausländische Käufer
4. Führungsrollen wie Geschäftsentwicklung, aber keine Kundenakquise, Verhandlung oder Transaktionsabwicklung

Wie wird die Immobilienvermittlung (KBLI 68200, Immobilientätigkeiten gegen Gebühr oder auf Vertragsbasis) im risikobasierten Lizenzsystem (OSS) nach den neuen Regeln eingestuft, und was folgt daraus?

1. Niedriges Risiko: Eine NIB allein genügt
2. Mittelhohes Risiko: Das Unternehmen braucht zusätzlich zur NIB ein Standardzertifikat
3. Hohes Risiko: eine vollständige Ministerlizenz und eine Umweltgenehmigung
4. Nicht eingestuft: Makler arbeiten ohne Registrierung

AREBI hat ein nationales Zertifizierungsziel angekündigt, das an das Ende der Einführungsphase von Permendag 33/2025 geknüpft ist. Wie lautete es?

1. 500 zertifizierte Makler bis Dezember 2025
2. Alle 3,000 Makler auf Bali bis Juni 2026 zertifiziert
3. 5,000 zertifizierte Makler bis Oktober 2026
4. 10,000 zertifizierte Makler bis 2030

Ein ausländischer Investor möchte 2026 ein Maklerbüro als PT PMA auf Bali eröffnen. Was hat die BKPM-Verordnung 5/2025 für neue Unternehmen in ausländischem Besitz geändert?

1. Das Mindestkapital sank von IDR 10 Milliarden auf IDR 2.5 Milliarden, während die geplante Investition weiterhin über IDR 10 Milliarden liegen muss
2. PT-PMA-Gesellschaften brauchen kein Mindestkapital mehr
3. Das Mindestkapital stieg auf IDR 25 Milliarden
4. Ausländische Maklerbüros müssen nun zu 51% AREBI-Mitgliedern gehören

Ein niederländischer Käufer mit KITAS fragt, ob er eine Villa in Uluwatu als Hak Milik (Freehold) auf seinen eigenen Namen kaufen kann. Was sagen Sie ihm?

1. Ja, wenn er ein KITAP statt eines KITAS besitzt
2. Ja, wenn der Preis über IDR 5 Milliarden liegt
3. Ja, über eine notarielle Vollmacht
4. Nein: Hak Milik ist Indonesiern vorbehalten; er kann ein Haus unter Hak Pakai halten oder eine Wohneinheit besitzen (HMSRS)

Welche Mindestpreise gelten auf Bali, wenn ein Ausländer nach Kepmen ATR/BPN 1241/2022 ein Eigenheim kauft?

1. IDR 1 Milliarde für ein Haus und IDR 500 Millionen für eine Wohnung
2. IDR 5 Milliarden für ein Haus mit Grundstück und IDR 2 Milliarden für eine Wohneinheit
3. IDR 10 Milliarden für beides
4. Außerhalb von Jakarta gibt es keinen Mindestpreis

Beispielzahlen: Ein Angehöriger der indonesischen Diaspora (mit ausländischem Pass) möchte ein Haus mit Grundstück auf Bali. Der Erlass erlaubt Käufern aus der Diaspora 75% der normalen Schwelle für Bali von IDR 5 Milliarden. Wie hoch ist sein Mindestpreis (in IDR)?

Ein ausländisches Paar möchte zwei aneinandergrenzende Parzellen in Tabanan mit insgesamt 3,500 m2 kaufen, um ein Familienhaus unter Hak Pakai zu bauen. Welche Grenze gilt?

1. Keine Grenze, solange jede Parzelle unter 2,000 m2 liegt
2. Bis zu 5,000 m2 pro Person
3. Eine Parzelle von höchstens 2,000 m2 pro Person oder Familie, sofern der Minister keine Ausnahme gewährt
4. Bis zu 10,000 m2, wenn das Land außerhalb einer Tourismuszone liegt

Ein Hak Pakai wird einem ausländischen Hauseigentümer auf Staatsland gewährt. Wie lang ist die maximale Gesamtdauer, wenn es nach PP 18/2021 gewährt, verlängert und dann vollständig erneuert wird?

1. 80 Jahre: 30, plus 20 Jahre Verlängerung, plus 30 Jahre Erneuerung
2. 25 Jahre ohne Verlängerung
3. 99 Jahre in einer einzigen Gewährung
4. Unbegrenzt, wie Hak Milik

Ein Kunde unterzeichnet ein Leasehold (Hak Sewa) über 25 Jahre für eine Villa in Pererenan. Was besitzt er am Ende des Geschäfts tatsächlich?

1. Das Land, sobald die Pacht vollständig bezahlt ist
2. Ein Hak-Milik-Zertifikat auf seinen Namen
3. Ein automatisch bei BPN registriertes Hak Pakai
4. Ein vertragliches Recht, die Immobilie für die Laufzeit zu nutzen; das Land bleibt beim indonesischen Eigentümer

Ein Verkäufer schlägt vor, dass Ihr ausländischer Käufer den Freehold-Titel auf den Namen des balinesischen Cousins des Verkäufers eintragen lässt, abgesichert durch eine Nebenabrede und eine Vollmacht. Was ist 2026 der richtige Rat?

1. Es ist sicher, wenn die Nebenabrede notariell beurkundet ist
2. Es ist sicher, wenn der Cousin auch einen Darlehensvertrag unterzeichnet
3. Ablehnen: Indonesien erkennt kein wirtschaftliches Eigentum an, die Nebenabrede ist nicht durchsetzbar, und Bali hat Schritte unternommen, solche pinjam-nama-Konstruktionen ganz zu verbieten
4. Es ist 30 Jahre lang sicher und muss dann umgewandelt werden

Welche dieser Stellen ist nach der Regierungsverordnung 43/2015 als meldepflichtige Partei gegenüber PPATK (der indonesischen Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen) aufgeführt?

1. Nur Banken und Wechselstuben
2. Immobilienunternehmen und Immobilienmakler, neben Notaren und PPAT-Grundstücksurkundsbeamten
3. Nur der PPAT, nie der Makler
4. Nur börsennotierte Bauträger

Ein Käufer besteht darauf, eine Villa in Seminyak in mehreren Bargeldbündeln von verschiedenen Personen zu bezahlen, weigert sich, die Herkunft zu erklären, und bittet Sie, den Preis nicht schriftlich festzuhalten. Was sollten Sie tun?

1. Eine Verdachtsmeldung an PPATK einreichen und dem Kunden nicht sagen, dass Sie gemeldet haben
2. Das Bargeld annehmen, aber den Notar bitten, einen niedrigeren Preis zu beurkunden
3. Den Kunden warnen, dass Sie ihn melden werden, und dann seine Reaktion abwarten
4. Es ignorieren: Nur die Bank hat Meldepflichten

Was ordnete Gouverneur Wayan Koster im Juli 2025 zu Tourismusprojekten auf produktivem Land auf Bali an?

1. Ein vollständiges inselweites Bauverbot für fünf Jahre
2. Einen Steuerrabatt für Hotels, die auf Reisfeldern gebaut werden
3. Dass ab 2025 keine Genehmigungen mehr für Tourismuseinrichtungen auf produktivem Land erteilt werden dürfen
4. Dass nur ausländische Investoren Genehmigungen auf Ackerland brauchen

Ende 2026 möchte ein Investor ein Reisfeld (sawah) in Tabanan pachten und darauf sechs Mietvillen bauen. Welche Position der Provinz nach den tödlichen Überschwemmungen im September 2025 müssen Sie erklären?

1. Erlaubt, wenn die Villen weniger als zwei Stockwerke haben
2. Erlaubt, wenn das Land gepachtet statt gekauft wird
3. Erlaubt, wenn der Investor dem Regierungsbezirk eine Umwandlungsgebühr zahlt
4. Keine neuen Genehmigungen für die gewerbliche Nutzung von Reisfeldern; Bauen ist dort auf das eigene Wohnhaus des Grundeigentümers beschränkt

Ein Käufer will seine Villa in Canggu auf Airbnb und Booking.com anbieten. Was verlangte das Tourismusministerium ab dem 1. August 2026 von Gastgebern?

1. Nichts Neues: Die Plattformen kümmern sich um alle Lizenzen
2. Eine gültige NIB mit passendem KBLI-Code, sonst droht die Entfernung des Inserats
3. Nur eine Quittung für die Touristensteuer vom Flughafen
4. Nur ein unterzeichnetes Schreiben des banjar-Vorstehers

Beispielzahlen: Ein Käufer erwirbt ein Haus mit Hak Milik auf Bali für IDR 6,000,000,000. Angenommen, der Regierungsbezirk wendet den BPHTB-Satz von 5% mit einem steuerfreien Betrag (NPOPTKP) von IDR 80,000,000 an. Wie viel BPHTB zahlt der Käufer (in IDR)?

Welcher Teilmarkt auf Bali verzeichnete laut Horwath HTL 2025 die höchste Hotelbelegung?

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

Ein Kunde möchte eine Villa in dem Gebiet, das 2025 den höchsten durchschnittlichen Hotelzimmerpreis auf Bali hatte. Welches Gebiet zeigen Sie zuerst?

1. Jimbaran und Uluwatu
2. Kuta und Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

Welcher Anteil des Angebots an Branded Residences auf Bali liegt etwa in Canggu und Berawa (Horwath HTL, 2026)?

1. Etwa 10%
2. Etwa 25%
3. Etwa 60%
4. Etwa 40%

Welches Teilgebiet von Ubud ist der Luxusgürtel entlang der Flussschlucht, in dem eine gut gelegene Villa mit 3 Schlafzimmern etwa USD 400 bis 700 pro Nacht erzielen kann?

1. Tegallalang
2. Sayan (Tal des Ayung)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

Beispielzahlen: Eine Villa mit 3 Schlafzimmern in Penestanan, Ubud, ist in der Hochsaison 20 Nächte zu USD 300 pro Nacht gebucht, innerhalb der für 2026 gemeldeten Spanne von USD 250 bis 350. Wie hoch ist der Bruttozimmerumsatz für diese Nächte (in USD)?

Beispielzahlen: Ein Investor pachtet 4 Ar (400 qm) erstklassiges Land in Pererenan zu IDR 45 Millionen pro Ar und Jahr für 25 Jahre. Wie hoch sind die gesamten Pachtkosten (in IDR)?

Welche dieser Zonen im Raum Canggu hat laut Bali Villa Realty (September 2026) das günstigste Leasehold-Land pro Ar und Jahr?

1. Batu Bolong
2. Berawa (Top-Lage)
3. Seseh und Cemagi in Strandnähe
4. Pererenan (Top-Lage)

Welches Mikrogebiet von Canggu hat laut Rumavis Daten von 2026 für Villen mit 4 Schlafzimmern den höchsten Übernachtungspreis?

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

Welches Mikrogebiet in Seminyak hat die höchste Nachfrage nach Kurzzeitvermietung und den höchsten Einstiegspreis (ab etwa USD 700,000)?

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

Welches Gebiet der Bukit hat das günstigste Leasehold-Land, mit etwa IDR 10 bis 15 Millionen pro Ar und Jahr (Bali Villa Realty, September 2026)?

1. Erstklassige Lagen an den Stränden von Bingin und Uluwatu
2. Ungasan, Pandawa und die innere Bukit
3. Pecatu und Balangan
4. Bucht von Jimbaran am Wasser

Um wie viel liegt nach den Zahlen von NusaBali vom Mai 2026 der mediane Preis einer Freehold-Villa in Ungasan über dem medianen Preis einer Leasehold-Villa (in USD)?

Wo auf der Insel war der Aufschlag von Freehold gegenüber Leasehold im Q1 2026 mit etwa 82% am höchsten?

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

Beispielzahlen: Eine Villa mit 3 Schlafzimmern in Pecatu braucht in der Hochsaison 50 Tankwagenladungen Wasser im Monat zu IDR 200,000 pro Ladung von 5,000 Litern. Wie hoch sind die monatlichen Wasserkosten (in IDR)?

Wie hoch ist der Mindestpreis, zu dem ein Ausländer auf Bali ein Haus mit Grundstück auf Hak Pakai kaufen darf?

1. IDR 2 Milliarden
2. IDR 3 Milliarden
3. IDR 1 Milliarde
4. IDR 5 Milliarden

Seit 2026 lehnt OSS neue PMA-Registrierungen auf Bali für Tätigkeiten mit niedrigem und mittelniedrigem Risiko ab. Welchen Immobilien-KBLI nannte das Schreiben des Gouverneurs ausdrücklich?

1. 68111 (eigene oder gepachtete Immobilien)
2. 68200 (Immobilienvermittlung gegen Gebühr)
3. 41011 (Bau von Wohngebäuden)
4. 55110 (Sternehotels)

Balis Regionalverordnung 4/2026 stellt die Umwandlung geschützter Reisfelder in Villen unter Strafe. Auf welche zwei Regierungsbezirke konzentriert sich die Durchsetzung vor allem?

1. Badung und Denpasar
2. Tabanan und Gianyar
3. Buleleng und Karangasem
4. Klungkung und Bangli

Eine vierköpfige Familie ausländischer Touristen kommt für einen Urlaub nach Bali. Wie viel Touristenabgabe zahlt sie insgesamt (in IDR)?

Was darf ein ausländischer Staatsangehöriger laut AREBI Bali (November 2025) nach Permendag 33/2025 in einem Maklerbüro auf Bali tun?

1. Als Außendienstmakler tätig sein, wenn er ein KITAS besitzt
2. Geschäfte für Kunden aus seinem Heimatland verhandeln
3. Nur eine Führungsrolle übernehmen, keine Maklertätigkeit im Außendienst
4. Gar nichts, nicht einmal als Investor

Beispielzahlen: Eine Agentur verkauft eine Leasehold-Villa in Berawa für USD 400,000 bei einer Provision von 5%, dem oberen Ende der Verkaufsspanne nach Permendag 33/2025, und zahlt ihrem Makler den maximal zulässigen Anteil. Was erhält der Makler (in USD)?

Beispielzahlen: Ein Villenbesitzer in Kerobokan erhält von einem Langzeitmieter IDR 300 Millionen Jahresmiete. Welche abgeltende Einkommensteuer ist fällig (in IDR)?

Ein Bauträger möchte, dass Käufer für Villen mit Grundstück in einem neuen Projekt in Ubud einen PPJB (bedingter Kaufvertrag) unterzeichnen. Welche Bedingungen müssen nach PP 14/2016, geändert durch PP 12/2021, zuerst erfüllt sein?

1. Nur ein unterzeichnetes Reservierungsformular und eine Anzahlung
2. Geklärter Status des Landes, die Baugenehmigung (PBG), vorhandene Infrastruktur und Versorgung sowie mindestens 20% Baufortschritt
3. Eine Bankgarantie über 100% des Preises
4. Die Zustimmung von AREBI und des banjar

Vor wem müssen Käufer und Bauträger nach der Wohnungsbauverordnung einen PPJB für ein Haus unterzeichnen?

1. Nur vor dem Dorfvorsteher
2. Vor dem anbietenden Makler als Zeugen
3. Vor niemandem: Eine Bestätigung per WhatsApp genügt
4. Vor einem Notar

Worin unterscheidet sich nach der Wohnungsbauverordnung der Zeitpunkt der Vermarktung eines Wohnungsprojekts von dem eines Projekts mit Häusern mit Grundstück?

1. Wohnungen (rumah susun) dürfen vor Baubeginn vermarktet werden, während Häuser mit Grundstück per PPJB verkauft werden, sobald mindestens 20% gebaut sind
2. Beide dürfen erst nach Erteilung der SLF vermarktet werden
3. Häuser mit Grundstück dürfen vor dem Erwerb des Landes vermarktet werden, Wohnungen nicht
4. Es gibt keinen Unterschied und keine Bedingung

Beispielzahlen: Ein Käufer hat einen PPJB für eine Villa zum Preis von IDR 3,000,000,000 unterzeichnet und IDR 900,000,000 gezahlt. Er tritt aus eigenem Verschulden zurück. Nach Artikel 22L(4) darf der Bauträger 10% des Preises einbehalten. Wie viel muss erstattet werden (in IDR)?

Ein Käufer hat unter einem PPJB eine Anzahlung von IDR 250,000,000 auf eine Villa zu IDR 3,000,000,000 geleistet und steigt dann aus persönlichen Gründen aus. Was erlaubt die Verordnung dem Bauträger?

1. Alles zu erstatten, da ein Rücktritt immer kostenlos ist
2. Die Hälfte der Anzahlung zu erstatten
3. Die gesamte Zahlung zu behalten, da sie 10% des Preises nicht übersteigt
4. Den vollen Preis vom Käufer zu fordern

Der Bauträger verpasst die Übergabe und erfüllt seine Pflichten aus dem PPJB nicht, und der Käufer tritt zurück. Worauf hat der Käufer nach der Wohnungsbauverordnung Anspruch?

1. Auf nichts, da Off-Plan-Käufer das gesamte Risiko tragen
2. Auf 90% der Zahlungen, der Bauträger behält 10%
3. Nur auf eine Gutschrift für ein künftiges Projekt
4. Auf die Rückzahlung aller erhaltenen Zahlungen

Eine Broschüre für ein Villenprojekt in Pecatu versprach einen Beach Club und eine feste Rendite von 12%, aber beides steht nicht im PPJB. Der Käufer fühlt sich getäuscht. Welches Gesetz gibt ihm eine Handhabe, und welche Strafe kann drohen?

1. Das Verbraucherschutzgesetz: Irreführende Werbung ist rechtswidrig und kann mit bis zu 5 Jahren Haft oder einer Geldstrafe von bis zu IDR 2 Milliarden geahndet werden
2. Keines: Nur der PPJB zählt, und Broschüren haben keinen rechtlichen Wert
3. Das Tourismusgesetz, mit einer Geldstrafe von höchstens IDR 10 Millionen
4. Nur der Ethikkodex von AREBI, ohne rechtliche Strafe

Ein Bauträger zeigt eine alte IMB für eine Parzelle in Jimbaran. Welches Dokument hat die IMB nach PP 16/2021 als Baugenehmigung ersetzt?

1. Das SHM-Zertifikat
2. Die PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), beantragt über SIMBG
3. Die NIB aus OSS
4. Der PPJB

Eine fertige Off-Plan-Villa wird übergeben, aber der Bauträger hat noch keine SLF. Warum ist das wichtig?

1. Es ist nicht wichtig: Die SLF ist für Villen freiwillig
2. Es betrifft nur die Steuererklärung des Bauträgers
3. Die SLF (Nutzungsbescheinigung) bestätigt, dass das Gebäude nutzungstauglich ist, und muss vor der Nutzung oder dem Bezug vorliegen
4. Die SLF ist der Landtitel, daher besitzt der Käufer nichts

Wie oft muss eine SLF für ein Gebäude erneuert werden, das kein Wohnhaus ist, etwa ein Hotel?

1. Alle 5 Jahre
2. Alle 20 Jahre
3. Jedes Jahr
4. Nie

Beispielzahlen: Eine Off-Plan-Villa mit 2 Schlafzimmern kostet IDR 6,800,000,000, und der Bauträger prognostiziert IDR 485,000,000 jährliche Mieteinnahmen. Wie hoch ist die Bruttorendite (in %, zwei Dezimalstellen)?

Beispielzahlen: dieselbe Villa, Preis IDR 6,800,000,000 und Umsatz IDR 485,000,000. Ziehen Sie Verwaltung 20%, OTA-Provisionen 15%, Betriebskosten 15% und eine Investitionsrücklage von 5% ab, jeweils bezogen auf den Umsatz. Wie hoch ist die Nettorendite (in %, zwei Dezimalstellen)?

Ein Kunde fragt, was ein Full-Service-Villenverwalter auf Bali üblicherweise verlangt. Welche Spanne nennen Marktanalysen 2026?

1. 1% bis 3% des Umsatzes
2. Pauschal USD 100 im Monat
3. 50% bis 70% des Umsatzes
4. Etwa 15% bis 30% des Umsatzes, vor OTA-Provisionen

Ein Bauträger in Canggu wirbt mit einem „Brutto-ROI von 11.5%“ für eine Villa zu IDR 4.2 Milliarden. Wie erklären Sie diese Zahl einem Käufer am genauesten?

1. Es ist das garantierte Nettoeinkommen nach Steuern
2. Es ist der prognostizierte Umsatz geteilt durch die Kaufkosten, vor allen betrieblichen Abzügen, daher müssen Sie nach den Annahmen zu Belegung und Übernachtungspreis fragen
3. Es ist die jährliche Wertsteigerung der Villa
4. Es ist die Rendite, die der Bauträger mit früheren Projekten bereits erzielt hat

Branded Villas und Condotels auf Bali werden seit Langem mit einer garantierten Rendite verkauft. Auf welche Schwäche wies eine Studie von JLL hin?

1. Garantien sind illegal und nichtig
2. Garantien gelten immer für die gesamte Pachtdauer
3. Die üblichen Garantien waren kurz (etwa 7% für drei Jahre), und einige schwächere Projekte konnten nach Ablauf der Garantie keine angemessenen Renditen liefern
4. Garantien werden von der Regierung von Bali gezahlt

Beispielzahlen: Ein Bauträger bietet für eine Villa zum Preis von IDR 4,000,000,000 eine jährliche Mietgarantie von 8% für 3 Jahre. Wie hoch ist die gesamte garantierte Auszahlung über den Zeitraum (in IDR)?

Beispielzahlen: Ein Käufer unterzeichnet ein Off-Plan-Geschäft für eine Leasehold-Villa über 30 Jahre; die Pachtlaufzeit beginnt mit dem Unterzeichnungsdatum. Die Übergabe war in 18 Monaten versprochen, aber die Villa wird nach 36 Monaten übergeben. Wie viele Pachtjahre bleiben, sobald er sie nutzen kann?

Ein kleiner Bauträger auf Bali bittet Ihren Käufer, 70% im Voraus auf das Firmenkonto zu zahlen, ohne Treuhandkonto. Welchen Schutz sollten Sie empfehlen?

1. Zahlungen nach Baufortschritt, die erst nach unabhängiger Prüfung freigegeben werden, mit einem detaillierten Vertrag und einem unabhängigen Baugutachter
2. Im Voraus zahlen, aber um einen Rabatt bitten
3. Bar an den Polier auf der Baustelle zahlen, um die Sache zu beschleunigen
4. Akzeptieren, da das indonesische Recht alle Off-Plan-Anzahlungen garantiert

In welcher Phase eines Off-Plan-Villenbaus steigt ein Bauunternehmer laut Betreibern auf Bali am ehesten aus?

1. Bevor das Land geräumt ist
2. Am Tag der Unterzeichnung des PPJB
3. Nachdem die SLF ausgestellt ist
4. Gegen Ende des Baus, wenn der Großteil des Geldes bereits gezahlt ist

Beispielzahlen: Eine neu übergebene Villa wird für IDR 3,500,000 pro Nacht vermietet. Die regionale Steuer auf Hotelleistungen (PBJT, die auch Villen erfasst) beträgt 10%. Wie viel PBJT ist pro Nacht fällig (in IDR)?

Die Broschüre eines Bauträgers behauptet, chinesische Besucher dominierten inzwischen den Tourismus auf Bali. Welches Land war laut BPS-Daten für das erste Halbjahr 2026 tatsächlich die größte Herkunftsquelle ausländischer Besuche auf Bali?

1. China
2. Australien
3. Indien
4. Vereinigtes Königreich

Beispielzahlen auf Basis von BPS-Daten: Bali verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 etwa 3.2 Millionen ausländische Besuche, davon 802,837 aus Australien. Welcher Anteil der Besuche kam aus Australien (in %, eine Dezimalstelle)?

Ein Käufer sagt, der Tourismus auf Bali wachse jedes Jahr, also könnten die Mieteinnahmen nur steigen. Was zeigen die Zahlen für 2026?

1. Die Ankünfte stiegen 2026 um mehr als 10%, die Behauptung stimmt also
2. Die Ankünfte haben sich nach Einführung der Touristenabgabe verdoppelt
3. Die ausländischen Ankünfte lagen 2025 bei 6.95 Millionen, aber die ersten acht Monate 2026 lagen etwa 1.6% unter dem Vorjahr
4. BPS hat 2026 aufgehört, Ankunftsdaten für Bali zu veröffentlichen

Ein französischer Kollege möchte europäische Käufer ansprechen. Welches europäische Land schickte im ersten Halbjahr 2026 die meisten Besucher nach Bali?

1. Frankreich
2. Deutschland
3. Russland
4. Vereinigtes Königreich

Beispielzahlen auf Basis der Bali-Durchschnittswerte von AirDNA: Eine Villa erzielt einen durchschnittlichen Tagespreis von USD 130 bei 57% Belegung. Welchen Bruttojahresumsatz ergibt das (in USD)?

Ein Bauträger verspricht für eine neue Villa mit zwei Schlafzimmern in Canggu ganzjährig 85% Belegung. Welchen ehrlichen Vergleichswert sollten Sie Ihrem Kunden nennen?

1. Sternehotels auf Bali lagen im Juni 2026 im Schnitt bei etwa 65% (der höchste Wert aller Provinzen), und AirDNA zeigt über 12 Monate etwa 57% bei Kurzzeitvermietungen, daher braucht ganzjährig 85% harte Belege
2. 85% ist laut BPS der Durchschnitt auf Bali
3. Die Belegung spielt bei Villen keine Rolle, nur der Übernachtungspreis
4. Kurzzeitvermietungen schlagen Hotels immer um 20 Punkte

Was passiert, wenn ein Leasehold über 25 Jahre für eine Villa auf Bali ausläuft, ohne dass eine Verlängerung vereinbart wurde?

1. Der Pächter wird automatisch Freehold-Eigentümer
2. Die Pacht wandelt sich in Hak Pakai um
3. Land und Gebäude fallen an den Grundeigentümer zurück, und der verbleibende Vertragswert sinkt auf null
4. Der Staat kauft die Villa zum Marktwert

Vereinfachtes Beispiel: Ein Kunde zahlt USD 300,000 für eine Villa mit 25 verbleibenden Pachtjahren. Bei linearer Betrachtung (kein Marktwachstum, der Wert sinkt gleichmäßig mit der Zeit): Was ist die Pacht nach 10 Jahren wert (in USD)?

Beispielzahlen: Eine Leasehold-Villa kostet USD 250,000 bei 20 verbleibenden Jahren und erzielt USD 22,000 netto pro Jahr. Wenn Sie den Preis als gleichmäßig über die Pacht verteilte Kosten betrachten (USD 12,500 pro Jahr), wie hoch ist die tatsächliche jährliche Rendite auf den Kaufpreis (in %)?

Beispielzahlen: Eine für USD 350,000 gekaufte Villa bringt USD 45,000 Bruttomietumsatz pro Jahr. Verwaltung, Plattformgebühren, Personal, Nebenkosten, Instandhaltung und Steuern verbrauchen 40% dieses Umsatzes. Wie hoch ist die Nettorendite (in %, eine Dezimalstelle)?

Ein Investor fragt, was Indonesiens Golden Visa über passive Anlagen (Staatsanleihen, börsennotierte Aktien oder Investmentfonds) ohne Gründung einer Gesellschaft kostet. Was ist richtig?

1. USD 100,000 für 10 Jahre
2. USD 350,000 für eine Erlaubnis über 5 Jahre oder USD 700,000 für eine Erlaubnis über 10 Jahre
3. Jede Leasehold-Villa über USD 500,000
4. Rp 2 Milliarden auf einem Sparkonto für 10 Jahre

Ein australisches Rentnerpaar fragt nach dem Second-Home-Visum. Was ist die zentrale finanzielle Voraussetzung?

1. Der Besitz einer beliebigen Villa auf Bali
2. USD 60,000 jährliches Einkommen aus dem Ausland
3. USD 1 Million in indonesischen Aktien
4. Mittel von mindestens Rp 2 Milliarden (etwa USD 130,000) bei einer indonesischen Bank, für einen Aufenthalt von 5 oder 10 Jahren

Ein digitaler Nomade mit einem Remote-Worker-KITAS E33G möchte eine Villa kaufen und die Mieteinnahmen selbst kassieren. Was sollten Sie ihm sagen?

1. Das E33G deckt nur Einkommen aus ausländischen Quellen ab, daher brauchen Mieteinnahmen aus einer Villa auf Bali eine geeignete Struktur (lizenzierter Betreiber oder Gesellschaft) und eine Steuerberatung
2. Das E33G erlaubt ihm, jedes Geschäft in Indonesien zu betreiben
3. Er kann sie unter seinem eigenen Namen auf Airbnb vermieten
4. Mieteinnahmen sind für KITAS-Inhaber steuerfrei

Einwanderungsdaten zeigen 1,274 Golden Visa, die zwischen Juli 2024 und Mai 2026 erteilt wurden, im Wert von etwa USD 2.9 Milliarden. Was ist die richtige Schlussfolgerung für einen Villenmakler auf Bali?

1. Die meisten Erlaubnisse gingen an Australier, die Villen kauften
2. Das Programm ist gescheitert und wurde eingestellt
3. Fast 98% des Geldes kamen von Unternehmensinvestoren, mit Amerikanern, Chinesen und Taiwanern als wichtigsten Nationalitäten, daher sind Einzelkäufer eines Golden Visa eine kleine Nische
4. Jeder Inhaber musste eine Immobilie auf Bali kaufen

Ein Verkäufer in Buleleng behauptet, sein Land werde sich im Wert verdoppeln, weil „der Flughafen in Nordbali bald öffnet“. Wie ist der Stand im Oktober 2026?

1. Er wurde 2025 eröffnet
2. Der Standort in Kubutambahan, Buleleng, steht im nationalen Entwicklungsplan 2025 bis 2029, und der Präsident hat sich im Juli 2026 für eine Beschleunigung ausgesprochen, aber das Projekt ist noch in Planung, ohne Baubeginn
3. Das Projekt wurde vom Verkehrsministerium gestrichen
4. Er ist im Bau, die Eröffnung ist für 2027 geplant

Welches Signal aus dem Jahr 2026 deutet am klarsten auf ein Überangebotsrisiko bei Villen auf Bali hin?

1. Hotels auf Bali erreichten 100% Belegung
2. Die Touristenabgabe wurde abgeschafft
3. Die Ankünfte stiegen 2026 um 15%
4. Die Villeninserate einer Vermietungsplattform stiegen von etwa 2,400 im Juni auf über 3,300 im Oktober 2026, und neue Inserate verlangten etwa 5% weniger als Ende 2025, während AirDNA über 48,000 aktive Kurzzeitinserate erfasst

Ein Kunde möchte auf produktivem Reisfeldland in Tabanan eine Mietvilla bauen. Welches regulatorische Risiko sprechen Sie zuerst an?

1. Keines, Reisfelder sind die günstigste legale Option
2. Im September 2025 wies Gouverneur Koster die Landräte und Bürgermeister an, keine neuen Hotel- und Villengenehmigungen auf produktivem Ackerland mehr zu erteilen, daher erhält das Projekt womöglich nie eine Lizenz
3. Nur die Farbe des Dachs ist geregelt
4. Ackerland kann nach 5 Jahren automatisch umgewidmet werden

Welches Gebiet hatte laut den im Oktober 2026 veröffentlichten Inseratsdaten von Bali Villa Hub die höchste mediane Angebotsmiete für eine Villa mit zwei Schlafzimmern bei monatlicher Miete?

1. Pererenan, mit etwa USD 2,414 pro Monat
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

Beispielzahlen: Eine Villa mit zwei Schlafzimmern in Pererenan wird mit Jahresvertrag für USD 2,414 pro Monat vermietet. Das Leasehold kostet USD 280,000. Wie hoch ist die Bruttomietrendite (in %, eine Dezimalstelle)?

Eine Familie aus Jakarta möchte eine Villa auf Bali. Bank Indonesia hielt den BI Rate im Juli 2026 nach Erhöhungen um 100 Basispunkte in diesem Jahr bei 5.75%, bei einem Rupiah-Kurs von etwa 17,900 pro USD. Was sollten Sie beachten?

1. Indonesische Käufer können auf Bali nicht kaufen
2. Die Zinsen wurden auf null gesenkt, Hypotheken sind also kostenlos
3. Als indonesische Staatsangehörige können sie Freehold als Hak Milik halten, aber höhere Zinsen verteuern die Hypothekenfinanzierung, prüfen Sie also früh ihren Finanzierungsplan
4. Sie müssen eine PT PMA nutzen

Beispielzahlen: Ein indonesischer Käufer erwirbt eine Freehold-Villa für IDR 5,000,000,000. Die BPHTB beträgt 5% des Erwerbswerts abzüglich des NPOPTKP; nehmen Sie den landesweiten Mindest-NPOPTKP von IDR 80,000,000 für einen Ersterwerb an. Wie viel BPHTB ist fällig (in IDR)?

Beispielzahlen: Derselbe Käufer erwirbt später eine zweite Immobilie im selben Regierungsbezirk für IDR 3,000,000,000. Der NPOPTKP kann bei einem zweiten Erwerb nicht erneut genutzt werden. Wie viel BPHTB ist fällig (in IDR)?

Beispielzahlen: Ein Verkäufer überträgt eine Freehold-Villa für IDR 6,200,000,000. Die abgeltende Einkommensteuer auf Übertragungen von Land und Gebäuden beträgt 2.5% des Bruttowerts. Wie viel schuldet der Verkäufer (in IDR)?

Wer zahlt bei einem Freehold-Verkauf zwischen zwei Indonesiern auf Bali rechtlich welche Übertragungssteuer?

1. Der Käufer zahlt beide
2. Der Verkäufer zahlt die abgeltende Einkommensteuer von 2.5% und der Käufer die BPHTB von 5%
3. Der Notar zahlt beide aus seiner Gebühr
4. Beide Steuern werden gesetzlich 50/50 geteilt

Beispielzahlen: Ein Bauträger übergibt im Dezember 2026 ein neues Haus mit Grundstück für IDR 4,500,000,000 (ohne Mehrwertsteuer). Die Mehrwertsteuer beträgt effektiv 11% (12% auf eine Bemessungsgrundlage von 11/12 des Preises). Nach PMK 90/2025 trägt der Staat 100% der Mehrwertsteuer auf die ersten IDR 2 Milliarden bei Häusern mit einem Preis bis IDR 5 Milliarden. Wie viel Mehrwertsteuer zahlt der Käufer noch (in IDR)?

Eine neue Villa kostet IDR 5,600,000,000, die Übergabe erfolgt im November 2026. Gilt der Mehrwertsteuer-Anreiz 2026 (PPN DTP)?

1. Ja, auf die ersten IDR 2 Milliarden
2. Ja, auf den vollen Preis
3. Nein, weil der Preis über der Obergrenze von IDR 5 Milliarden liegt, daher gilt die volle Mehrwertsteuer
4. Nur wenn der Käufer Ausländer ist

Beispielzahlen: Ein in Indonesien steuerpflichtiger Grundeigentümer verpachtet Land für 25 Jahre zu insgesamt IDR 2,000,000,000 an einen ausländischen Käufer. Die abgeltende Einkommensteuer auf die Vermietung von Land und Gebäuden beträgt 10% des Bruttobetrags. Wie viel Steuer ist fällig (in IDR)?

Beispielzahlen: Ein in Indonesien ansässiger Eigentümer vermietet eine Villa mit Jahresvertrag für USD 24,000. Rechnen Sie zu IDR 17,900 pro USD um und wenden Sie dann die abgeltende Steuer von 10% auf Mieteinnahmen an. Wie viel Steuer ist fällig (in IDR)?

Beispielzahlen: Ein nicht ansässiger Ausländer verkauft die Restjahre seiner Leasehold-Villa für USD 200,000. Pachtabtretungen werden als Mieteinnahmen besteuert: 10% für Steuerinländer, 20% für Steuerausländer (reduzierbar nach einem Doppelbesteuerungsabkommen). Wie viel Steuer ist vor einer Entlastung durch ein Abkommen fällig (in USD)?

Beispielzahlen: Ein PPAT-Notar berechnet 0.75% auf eine Transaktion von IDR 3,580,000,000 (das gesetzliche Maximum liegt bei 1%). Wie hoch ist die Gebühr (in IDR)?

Beispielzahlen: Gäste buchen eine lizenzierte Villa für 5 Nächte zu IDR 3,000,000 pro Nacht. Die regionale Hotelsteuer (PBJT auf Beherbergung, früher PHR oder PB1) beträgt 10%. Wie viel Steuer wird erhoben (in IDR)?

Ein Eigentümer geht davon aus, dass Airbnb alle Steuern für seine Villa auf Bali erledigt. Was ist richtig?

1. Airbnb erhebt und zahlt alle indonesischen Steuern
2. Kurzzeitvermietungen sind auf Bali steuerfrei
3. Nur Gäste zahlen Steuern, am Flughafen
4. Airbnb erhebt die Hotelsteuer von 10% in Indonesien nicht immer, daher muss sich der Betreiber für eine NPWPD registrieren und sie monatlich anmelden und zahlen

Beispielzahlen: Eine Villa wird für IDR 7,160,000,000 mit einer Agenturprovision von 5% verkauft. Wie hoch ist die Provision (in IDR)?

Beispielzahlen: Eine Leasehold-Villa wird für USD 400,000 verkauft. Die Provision von 5% wird 50/50 zwischen der anbietenden Agentur und der Agentur, die den Käufer gebracht hat, geteilt. Wie viel erhält jede Agentur (in USD)?

Wer zahlt bei einem typischen Villenverkauf auf Bali die Provision von 5% an den Makler?

1. Meist der Verkäufer; eine etwaige Maklergebühr auf Käuferseite ist separat und muss schriftlich vereinbart werden
2. Immer der Käufer
3. Der Grundeigentümer des Leaseholds
4. Der Notar, aus den Übertragungssteuern

Beispielkurs: IDR 17,900 pro USD (die Rupiah notierte am 6. Oktober 2026 bei etwa IDR 17,901). Ein Kunde plant ein Budget von USD 250,000. Wie viel ist das in IDR?

Beispielkurs: IDR 17,900 pro USD. Eine Villa wird für IDR 3,222,000,000 angeboten. Wie hoch ist der Preis in USD?

Beispielzahlen: Ein Amerikaner kauft eine Villa für IDR 4,475,000,000 bei einem Kurs von IDR 17,900 pro USD. Jahre später verkauft er zum selben IDR-Preis, aber die Rupiah hat sich auf IDR 16,500 pro USD verstärkt. Wie hoch ist sein Währungsgewinn (in USD, gerundet)?

Beispielzahlen: Eine Leasehold-Villa kostet USD 300,000 für eine Laufzeit von 30 Jahren. Wie hoch sind die Kosten pro Pachtjahr (in USD)?

Beispielzahlen: Ein Käufer pachtet 4 Ar Land (1 Ar = 100 m2) zu IDR 6,000,000 pro Ar und Jahr für 25 Jahre, im Voraus bezahlt. Wie hoch ist der gesamte Pachtpreis (in IDR)?

Beispielzahlen: Eine für USD 320,000 gekaufte Villa erzielt USD 48,000 brutto pro Jahr. Die Verwaltung nimmt 20% des Bruttoumsatzes, Plattformgebühren 15% des Bruttoumsatzes, Instandhaltung und Nebenkosten USD 6,000. Wie hoch ist die Nettorendite (in %, eine Dezimalstelle)?

Wie lang ist im vorigen Beispiel (Preis USD 320,000, Nettoeinkommen USD 25,200 pro Jahr) die einfache Amortisationsdauer, und womit sollten Sie sie vergleichen?

1. Etwa 7.9 Jahre, mit nichts verglichen
2. Etwa 12.7 Jahre, die mit der verbleibenden Pachtdauer verglichen werden müssen (bei einer Pacht über 25 Jahre bleiben nach der Amortisation nur etwa 12 Jahre Gewinn)
3. Etwa 25 Jahre, die Dauer der Pacht
4. Etwa 3.8 Jahre, weil sich die Mieteinnahmen mit der Zeit verdoppeln

Ein australischer Käufer fragt: „Kann ich die Villa einfach als Freehold auf meinen eigenen Namen kaufen?“ Was ist die ehrliche Antwort?

1. Ja, jeder Ausländer kann Hak Milik halten
2. Nein. Freehold als Hak Milik ist indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten. Seine Optionen sind ein Leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai auf ein Haus, das den Mindestpreis erfüllt, oder eine Gesellschaft (PT PMA) mit einem HGB-Titel
3. Ja, wenn er irgendjemanden heiratet
4. Nur wenn er die doppelte BPHTB zahlt

Ein deutscher Rentner möchte ein Haus mit Grundstück auf Bali unter Hak Pakai (Nutzungsrecht). Welcher Mindestpreis gilt nach Kepmen ATR/BPN 1241/2022 für Ausländer bei einem Haus mit Grundstück auf Bali?

1. IDR 1 Milliarde
2. IDR 2 Milliarden
3. IDR 10 Milliarden
4. IDR 5 Milliarden

Wie lange kann Hak Pakai an einem Wohnhaus für einen ausländischen Eigentümer einschließlich Verlängerungen bestehen?

1. Bis zu 80 Jahre insgesamt (30 + 20 + 30)
2. 10 Jahre, nicht erneuerbar
3. Für immer, wie Freehold
4. 25 Jahre, wie bei einer typischen Pacht

Ein niederländisches Paar möchte eine PT PMA, um eine Ferienvilla zu „besitzen“, die es einige Wochen im Jahr vermieten will. Was sagen Sie ihnen ehrlich?

1. Eine PT PMA ist eine billige Hülle, die jeder online gründen kann
2. Eine PT PMA ist eine echte operative Gesellschaft in ausländischem Besitz mit hohen Kapitalanforderungen, Lizenzen passend zu ihrem KBLI-Code (55193 für gewerbliche Villen), Steuererklärungen und Berichtspflichten; Behörden auf Bali drängten 2026 auf Kapitalnachweise und gegen virtuelle Büros, daher passt sie selten zu einem gelegentlich genutzten Ferienhaus
3. Eine PT PMA erlaubt ihnen, Hak Milik zu halten
4. Sie braucht keine indonesische Steuerregistrierung

Ein russischer Kunde sagt, sein balinesischer Fahrer werde das Land „für ihn“ auf seinen eigenen Namen eintragen lassen, abgesichert durch eine private Nebenabrede. Was raten Sie?

1. Das ist übliche Praxis und völlig sicher
2. Das ist in Ordnung, wenn die Vereinbarung auf Englisch ist
3. Lehnen Sie es ab, das zu arrangieren: Treuhänderkonstruktionen geben dem Ausländer keinen rechtlichen Schutz, und Bali geht inzwischen mit Sanktionen dagegen vor, er riskiert also, das Land zu verlieren und haftbar gemacht zu werden
4. Es ist legal, wenn der Fahrer ein Verwandter ist

Was ist die erste Dokumentenprüfung vor jeder Anzahlung auf eine Villa oder ein Grundstück auf Bali?

1. Das Landzertifikat beim örtlichen Grundbuchamt BPN prüfen: Name des Inhabers, Art des Titels, Größe sowie Hypotheken, Sperren oder Streitigkeiten
2. Den Verkäufer um ein schönes Foto des Zertifikats bitten
3. Die Google-Bewertungen des Bauträgers prüfen
4. Bestätigen, dass die Villa auf Airbnb erscheint

Eine Parzelle in Canggu wirkt perfekt, aber der Kunde plant Kurzzeitvermietung. Welche Widmungsprüfung ist am wichtigsten?

1. Die Farbe der Nachbarhäuser
2. Eine Widmungsprüfung (KKPR) durchführen: Tourismuszonen erlauben vollständige Vermietungslizenzen, Wohnzonen sind eingeschränkt, und grüne landwirtschaftliche Zonen sind für Vermietungen gesperrt
3. Die Widmung zählt nur bei Hotels mit über 100 Zimmern
4. Die Widmung kann vom Verkäufer geändert werden

Eine ältere Villa, die zum Verkauf steht, hat nur eine IMB-Baugenehmigung von 2015. Was sagen Sie dem Käufer, der sie vermieten möchte?

1. Die IMB reicht für immer
2. Für Villen sind keine Genehmigungen nötig
3. Nur neue Villen brauchen Genehmigungen
4. Die IMB muss in eine PBG mit SLF (Bescheinigung der Nutzungstauglichkeit) umgewandelt werden, bevor eine Vermietungslizenz erteilt oder verlängert werden kann, berücksichtigen Sie also Kosten und Zeit im Angebot

Eine günstige Parzelle bei Uluwatu ist nur über einen Fußweg über das Land eines Nachbarn erreichbar. Was ist der richtige Rat?

1. Jetzt kaufen, der Nachbar wird später sicher zustimmen
2. Der Zugang spielt für den Wert einer Villa keine Rolle
3. Den legalen Straßenzugang zur Bedingung machen: ein eingetragenes Wegerecht erwirken oder den Zugangsstreifen kaufen, denn eine Parzelle ohne Zugang kann unmöglich zu bebauen, zu lizenzieren oder weiterzuverkaufen sein
4. Stattdessen einen Hubschrauberlandeplatz nutzen

Das angebotene Land ist balinesisches Familienland, das vier Geschwister geerbt haben, aber nur der älteste Bruder verhandelt. Was sollten Sie verlangen?

1. Nichts, der älteste Bruder entscheidet
2. Den Nachweis, dass jeder eingetragene Inhaber oder Erbe zustimmt und vor dem Notar unterzeichnet (und, wo erforderlich, die Ehepartner), sonst kann das Geschäft später angefochten werden
3. Nur ein mündliches Ja der Eltern
4. Eine höhere Anzahlung als Ausgleich

Ein Investor aus dem Nahen Osten möchte, dass ihm ein Villenkauf Indonesiens Golden Visa verschafft. Was ist richtig?

1. Jede Villa über USD 300,000 qualifiziert
2. Inhaber eines Golden Visa können Hak Milik besitzen
3. Eine Villa auf gepachtetem Land qualifiziert nicht direkt; die Wege für Einzelpersonen sind vor allem USD 350,000 (5 Jahre) oder USD 700,000 (10 Jahre) in Anleihen, Aktien oder Fonds, verweisen Sie ihn also an einen Einwanderungsspezialisten
4. Das Golden Visa ist nur für Indonesier

Ein französischer Käufer liest, dass eine Pacht „eine Verlängerungsoption“ hat. Welche Klausel schützt ihn am besten?

1. Eine Verlängerung zu einem festen oder an die Inflation gekoppelten Preis, die im Pachtvertrag steht, plus eine Abtretungsklausel, die ihm die Übertragung der Pacht erlaubt
2. Eine Verlängerung „zu einem mit dem Grundeigentümer zu vereinbarenden Preis“
3. Ein mündliches Versprechen des Sohnes des Grundeigentümers
4. Keine Klausel, weil Verlängerungen automatisch erfolgen

Eine Käuferin aus Jakarta fragt, wie sich ihr Kauf von dem eines Ausländers unterscheidet. Was erklären Sie?

1. Sie muss wie Ausländer ein Leasehold nutzen
2. Als indonesische Staatsangehörige kann sie Freehold als Hak Milik halten, zahlt bei einem Ersterwerb 5% BPHTB nach Abzug des lokalen NPOPTKP, und der Verkäufer zahlt die abgeltende Steuer von 2.5%
3. Sie zahlt überhaupt keine Steuern
4. Sie braucht eine PT PMA

Sie organisieren eine Besichtigungsreise für einen britischen Kunden. Was sollte er über die Touristenabgabe auf Bali wissen?

1. Sie wird pro Aufenthaltstag gezahlt
2. Sie beträgt IDR 1.5 Millionen
3. Sie ist für Immobilienkäufer freiwillig
4. Sie beträgt IDR 150,000 pro ausländischem Besucher und Besuch, zahlbar über das offizielle Portal LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) oder am Flughafen, wobei Inhaber von KITAS und KITAP befreit sind

Ein Käufer in Melbourne möchte kaufen, ohne anzureisen. Wie wickelt man einen Kauf aus der Ferne am sichersten ab?

1. Den vollen Preis auf das Privatkonto des Verkäufers überweisen, um sich das Objekt zu sichern
2. Erst über das Verfahren des Notars zahlen, nachdem Titel, Widmung und Genehmigungen geprüft sind, und über eine ordnungsgemäß erstellte Vollmacht oder persönlich bei einem späteren Besuch unterzeichnen, wobei ein unabhängiger Anwalt alles prüft
3. Den Makler alles ohne schriftlichen Auftrag unterzeichnen lassen
4. Bar über einen Freund zahlen

Ein Off-Plan-Bauträger bietet einen „garantierten ROI von 15%“ und verlangt eine Anzahlung auf ein Privatkonto, bevor er das Landzertifikat zeigt. Wie reagieren Sie?

1. Schnell zahlen, um den Frühbucherpreis zu bekommen
2. Nur um einen Rabatt bitten
3. Es als Warnsignal behandeln: jede Zahlung vor einer Zertifikatsprüfung bei BPN und einer Prüfung von Widmung und Genehmigungen ablehnen und das Versprechen mit echten Vergleichswerten abgleichen (etwa 57% durchschnittliche Belegung bei AirDNA)
4. Garantierte Renditen sind auf Bali gesetzlich geschützt

Die Einwanderungsbehörde schob von Januar bis Juni 2026 auf Bali 342 Ausländer ab. Was waren die häufigsten Verstöße?

1. Zu schnelles Fahren
2. Der Kauf von Leasehold-Villen
3. Die verspätete Zahlung der Touristenabgabe
4. Missbrauch von Aufenthaltserlaubnissen und Überschreitung der Aufenthaltsdauer

Nach dem Verkauf fragt Ihr Kunde, ob er die Villa unter seinem eigenen Namen auf Buchungsplattformen vermieten kann. Was ist 2026 richtig?

1. Ja, jede Privatperson kann eine Villa inserieren
2. Kurzzeitvermietung gilt als gewerbliche Tätigkeit und muss daher über eine registrierte Einheit laufen (seine PT PMA oder eine lizenzierte Verwaltungsgesellschaft als Betreiber), und nicht lizenzierten Inseraten droht die Entfernung
3. Ja, wenn er die Touristenabgabe zahlt
4. Nur Russen sind eingeschränkt

Was sollte ein guter Villenverwaltungsvertrag für einen Eigentümer im Ausland enthalten?

1. Nur den Reinigungsplan
2. Ein Versprechen von 90% Belegung
3. Klare Gebühren (die Verwaltung nimmt meist einen Prozentsatz des Bruttoumsatzes), monatliche Abrechnungen, Zuständigkeit für Lizenzen, die Hotelsteuer von 10% und gegebenenfalls die Steuer von 10% auf Mieteinnahmen, Instandhaltungsbudgets und eine Ausstiegsklausel
4. Nichts, ein Handschlag ist auf Bali normal

Ein Kunde vergleicht zwei Leasehold-Villen zum selben Preis: eine mit 28 verbleibenden Jahren, eine mit 13 Jahren. Wie erklären Sie den Unterschied ehrlich?

1. Sie sind gleich viel wert, weil der Preis gleich ist
2. Der Wert eines Leaseholds folgt einer S-Kurve: Er sinkt anfangs langsam und nach etwa dem 15. Jahr schneller, daher sollte die Pacht über 13 Jahre mit einem echten Abschlag gehandelt werden (oft 20% bis 30%), sofern sie keine feste Verlängerung hat
3. Die kürzere Pacht ist besser, weil sie neuer ist
4. Restjahre zählen nur bei Freehold