Die Zulassung auf Bali, Schritt für Schritt

Indonesien lizenziert zwei Dinge: das Unternehmen und die Person. Das Unternehmen ist die P4 und besitzt eine Gewerbelizenz. Die Person ist der Makler und besitzt ein Kompetenzzertifikat. Sie brauchen beides, bevor Sie einen Kunden annehmen. So funktioniert beides im Oktober 2026.

Die zwei Ebenen

• Die P4 (das Maklerunternehmen): eine juristische Person mit einer Gewerbeidentifikationsnummer (NIB) aus dem staatlichen Lizenzsystem OSS, unter dem Maklercode KBLI 68200 (Immobilientätigkeiten gegen Gebühr oder auf Vertragsbasis). Das Handelsministerium teilte im Januar 2026 mit, dass dies zu KBLI 68210 wechselt, der Immobilienvermittlung, die Online- und Offline-Vermittlung umfasst (Bisnis.com).
• Der Makler (Sie): ein indonesischer Staatsbürger mit einem beruflichen Kompetenzzertifikat, der für eine lizenzierte P4 arbeitet.

Eine eigene Maklerlizenz für Bali gibt es nicht. Die Regeln sind national und werden vom Handelsministerium (Kemendag) festgelegt.

Teil A: Ihr Kompetenzzertifikat

Kompetenzzertifikate gehören zum nationalen System von BNSP, der Nationalen Agentur für Berufszertifizierung. Die Prüfungen nimmt eine akkreditierte Zertifizierungsstelle (LSP) nach dem nationalen Kompetenzstandard (SKKNI) ab (SIP Law Firm). Für Makler ist die wichtigste Stelle LSP BPI (Lembaga Sertifikasi Profesi Broker Properti Indonesia), die die Zertifizierung gemeinsam mit AREBI, dem nationalen Maklerverband, durchführt (Bisnis.com, Mai 2026).

LSP BPI bietet derzeit vier Programme an: Immobilienmakler Stufe VI, Führungsebene Stufe VII, Marketing Officer und Analyst Officer, zwei weitere sind in Vorbereitung (Bisnis.com, Mai 2026).

Die Schritte

1. Treten Sie einer lizenzierten P4 bei oder vergewissern Sie sich, dass Ihre Agentur ihre NIB mit KBLI 68200 und ihr risikobasiertes Standardzertifikat besitzt. Makler müssen einer lizenzierten Einheit angehören (NusaBali).
2. Vorbereiten. Wir haben keinen einheitlichen staatlichen Pflichtkurs gefunden. AREBI-Ortsverbände und Agenturen bieten Schulungen und Gruppenzertifizierungen an, fragen Sie also Ihre Agentur oder AREBI Bali, welche Termine geplant sind.
3. Bei LSP BPI bewerben und einen Prüfungsort (TUK) wählen. Im Mai 2026 gab es sechs TUKs, weitere sind in Regionen mit einem AREBI-Ortsverband geplant (Bisnis.com).
4. Vorprüfung und Prüfung. LSP BPI benennt Prüfer, die eine Vorprüfung und dann die eigentliche Prüfung durchführen und Bericht erstatten (Pinhome).
5. Prüfung durch den Fachausschuss. Der Ausschuss von LSP BPI prüft die Empfehlung der Prüfer.
6. Ausstellung des Zertifikats an Kandidaten, die als kompetent beurteilt wurden.
7. Gültig halten. Das Zertifikat gilt 3 Jahre, in dieser Zeit überwacht LSP BPI die Inhaber (Pinhome). Erneuern Sie es vor Ablauf: Allein in der Runde im Mai 2026 haben 957 Personen erneuert (Bisnis.com).

Für Makler außerhalb Javas kann LSP BPI Sammelzertifizierungen an einem vereinbarten Ort für eine Gruppe von Maklern durchführen (Pinhome).

Kosten und Dauer

Wir konnten keine veröffentlichte Gebühr für die Prüfung bei LSP BPI finden, und der Direktor von LSP BPI sagte nur, die Zertifizierung „erfordert Aufwand und Geld“ (Bisnis.com, Mai 2026). Fragen Sie LSP BPI oder Ihre Agentur nach der aktuellen Gebühr, dem Leistungsumfang und dem nächsten Prüfungstermin, bevor Sie Ihr Budget planen.

Teil B: die Unternehmenslizenz (P4)

Wenn Sie ein Maklerunternehmen gründen oder eines vor Ihrem Eintritt prüfen möchten, gelten diese für Permendag 33/2025 beschriebenen Anforderungen (Bisnis.com, November 2025; NusaBali):

1. Rechtsform wählen: PT, PT Perorangan mit einem Gründer, Genossenschaft oder öffentliches Unternehmen.
2. Im OSS registrieren für eine NIB unter KBLI 68200. Die Vermittlung ist jetzt eine Tätigkeit mit mittel-hohem Risiko, daher braucht das Unternehmen zusätzlich zur NIB ein Standardzertifikat für mittel-hohes Risiko.
3. Zertifizierte indonesische Makler als Fachpersonal beschäftigen.
4. Einen zertifizierten Geschäftsführer bestellen mit einem BNSP-Kompetenzzertifikat. Der Geschäftsführer darf Ausländer sein, kann aber nur bei einer P4 registriert sein.
5. Schriftliche Verträge verwenden mit jedem Kunden und jedem Co-Broking-Partner.
6. Die Lizenz angeben auf der Website und in der Werbung.
7. Den jährlichen Tätigkeitsbericht einreichen bei Kemendag, jedes Jahr bis zum 30. April (SIP Law Firm).

Ein ausländischer Investor nutzt eine PT PMA mit einem Investitionsplan über IDR 10 Milliarden und mindestens IDR 2.5 Milliarden eingezahltem Kapital (Infiniti). Lektion 2 erklärt, warum ein Ausländer auch als Eigentümer einer PT PMA nicht als Makler tätig sein darf.

Die Frist: Oktober 2026

Permendag 33/2025 begann mit einer Einführungsphase. Im Juli 2026 sagte ein Direktor des Handelsministeriums, dass diese Phase im Oktober 2026 endet und nicht zertifizierte Makler dann Verwarnungen erhalten (AFU). Für Verstöße von Unternehmen nennt SIP Law Firm schriftliche Abmahnungen, Suspendierung, Entzug der Lizenz und Geldbußen.

AREBI strebte bis Oktober 2026 landesweit 5,000 zertifizierte Makler an. Bis Mai 2026 waren 3,735 Personen nach dem alten und 205 nach dem neuen System zertifiziert (Bisnis.com). Allein auf Bali gibt es mehr als 3,000 Makler, viele davon noch nicht zertifiziert (NusaBali). Wenn Sie also noch nicht zertifiziert sind, fangen Sie jetzt an. Wenn Sie einer Agentur beitreten, lassen Sie sich deren Zertifikate zeigen.

Ihre Checkliste zur Zulassung

• NIB der Agentur mit KBLI 68200 (oder 68210), Standardzertifikat, Lizenz auf der Website angegeben.
• Ihr LSP-BPI-Zertifikat, mit dem Ablaufdatum in Ihrem Kalender.
• Ihre Steuernummer (NPWP), damit die Provision korrekt ausgezahlt und versteuert werden kann (Lektion 8).
• Für ausländische Geschäftsführer: ein Zertifikat für Führungskräfte, RPTKA und KITAS (Lektion 2).

Diese Regeln sind neu und werden noch umgesetzt. Prüfen Sie die offiziellen Quellen, Kemendag und LSP BPI, bevor Sie handeln. Üben Sie mit den Übungen zu den Regeln auf Bali und lesen Sie den Leitfaden für Makler auf Bali.