Die Regeln, die Sie auf Bali täglich befolgen

Die Zertifizierung ist erst der Anfang. Ob Ihre Lizenz, Ihr Ruf und das Geld Ihrer Kunden sicher bleiben, hängt von Gewohnheiten ab, die Sie jeden Tag wiederholen. Diese Lektion behandelt die vier großen Bereiche: Verträge, Werbung, Geld und die Dinge, die auf Bali Karrieren beenden.

1. Jeden Auftrag schriftlich festhalten

Nach Permendag 33/2025 muss ein Maklerunternehmen schriftliche Verträge mit seinen Kunden und mit Co-Broking-Partnern haben (Bisnis.com, SIP Law Firm). Ohne unterzeichneten Vertrag gibt es keinen klaren Anspruch auf eine Vergütung.

Ein guter Makler- oder Käufervertrag enthält:

• Die Immobilie, den Preis und die Art des Rechts: Eigentum Hak Milik, Pacht (Leasehold), Hak Pakai oder HGB.
• Den Provisionssatz, innerhalb der gesetzlichen Spanne von 2% bis 5% für Verkäufe und 5% bis 8% für Vermietungen, und ob die Mehrwertsteuer hinzukommt.
• Wer zahlt und wann: meist der Verkäufer, bei Unterzeichnung der Urkunde oder des Pachtvertrags.
• Ob der Auftrag exklusiv ist und für wie lange.
• Was passiert, wenn der Kunde direkt mit einem von Ihnen vorgestellten Käufer abschließt.
• Die Lizenzdaten der Agentur.

Beim Co-Broking schließen Sie einen separaten Vertrag mit der anderen Agentur ab, in dem die Aufteilung schriftlich festgehalten ist. Das Gesetz legt die Aufteilung zwischen Agenturen nicht fest.

2. Ehrlich werben

Die Regeln sind kurz, aber wichtig:

• Die Lizenz angeben. Eine P4 muss ihre Lizenzdaten auf ihrer Website und in ihren Veröffentlichungen angeben (Bisnis.com).
• Keine falschen Informationen und keine ungewissen Versprechen. Permendag 33/2025 verbietet sie im Maklermarketing. Auch das Verbraucherschutzgesetz, Gesetz 8/1999, verbietet die Bewerbung von Waren oder Dienstleistungen mit ungewissen Versprechen (Artikel 9), und Artikel 62 sieht Strafen von bis zu 5 Jahren oder IDR 2 Milliarden vor (Hukumonline).
• Vorsicht bei Renditen. Eine Broschüre, die „garantierte 12%“ verspricht, die nicht im Vertrag stehen, ist genau die Art von Versprechen, die Käufer, Bauträger und Makler in Schwierigkeiten bringt. Nennen Sie stattdessen echte Vergleichswerte.
• Keine illegalen Vermietungen vermarkten. Das Tourismusministerium setzte Fristen, bis zu denen Unterkünfte OSS-Lizenzen haben müssen, und kündigte an, nicht lizenzierte Unterkünfte ab dem 1. August 2026 von Buchungsplattformen zu entfernen (Freaking Nomads). Wenn Sie eine Villa „mit Mieteinnahmen“ verkaufen, prüfen Sie zuerst die Lizenz.
• Ausländer und soziale Medien. Villen zum Verkauf zu posten, ist eine geschäftliche Tätigkeit. Ein Australier mit Visa on Arrival wurde 2024 abgeschoben, weil er online für eine Villa geworben hatte (INP Polri). Wenn Sie Ausländer sind, übernehmen die indonesischen Makler Ihrer Agentur das kundennahe Marketing.

3. Die Regeln rund ums Geld befolgen

Nationales Zahlungssystem. Makler müssen für Transaktionen das nationale Zahlungssystem nutzen (Bisnis.com). Die Provision wird von der Agentur in Rechnung gestellt und auf ein indonesisches Konto auf den Namen des Unternehmens gezahlt, niemals auf Ihr Privatkonto oder ins Ausland.

Kein Crowdfunding, keine Geldwäsche. Permendag 33/2025 verbietet Maklern, crowdfundingbasierte Immobilienfinanzierung, Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung zu ermöglichen (Bisnis.com).

Sie sind meldepflichtig. Die Regierungsverordnung 43 von 2015 hat Immobilienunternehmen und Immobilienmakler in den Kreis der Meldepflichtigen gegenüber PPATK aufgenommen, der indonesischen Finanzermittlungsstelle (Setkab). In der Praxis:

1. Kennen Sie Ihren Kunden. Erfassen Sie den Ausweis und klären Sie, wer der tatsächliche Käufer ist.
2. Fragen Sie nach der Herkunft des Geldes, besonders bei Barzahlungen und Zahlungen Dritter.
3. Melden Sie verdächtige Transaktionen über Ihre Agentur an PPATK.
4. Melden Sie große Bargeschäfte. Anbieter von Waren und Dienstleistungen müssen auch Bartransaktionen ab IDR 500 Millionen melden (Hukumonline).
5. Warnen Sie den Kunden nicht vor. Meldepflichtige dürfen dem Kunden nicht mitteilen, dass eine Meldung erfolgt (Setkab).

Ein Käufer, der mit Bargeldbündeln verschiedener Personen zahlt, die Herkunft nicht erklären will und den Preis nicht schriftlich festhalten möchte, ist ein klassisches Warnsignal. Halten Sie inne und sprechen Sie mit Ihrem Vorgesetzten.

4. Was Maklern Sanktionen einbringt oder Geschäfte nichtig macht

Praxis	Mögliche Folgen
Arbeit ohne Kompetenzzertifikat nach Oktober 2026	Verwarnungen durch Kemendag (AFU)
Eine P4, die gegen die Regeln verstößt oder ihren Jahresbericht nicht einreicht	Schriftliche Abmahnung, Suspendierung, Entzug der Lizenz, Geldbußen (SIP Law Firm)
Ausländer, der mit dem falschen Visum als Makler im Außendienst tätig ist	Abschiebung und Wiedereinreisesperre (INP Polri)
Ein Treuhandgeschäft (Nominee) arrangieren	Der Vertrag ist nichtig und der Strohmann gilt als Eigentümer (Hukumonline)
Renditen versprechen, die nicht im Vertrag stehen	Verbraucherklagen und strafrechtliche Sanktionen nach Gesetz 8/1999
Bargeld ohne Prüfung annehmen	Verstoß gegen die Pflichten zur Geldwäschebekämpfung

Nominee-Konstruktionen verdienen besondere Erwähnung. Bei einem Nominee-Geschäft wird Hak-Milik-Land auf den Namen eines Indonesiers eingetragen, während Nebenabreden dem Ausländer die Kontrolle geben. Hukumonline berichtet, dass der Oberste Gerichtshof solche Geschäfte als nichtig behandelt und den Strohmann als rechtmäßigen Eigentümer anerkennt. Wenn ein Kunde oder Verkäufer so etwas vorschlägt, lehnen Sie ab und bieten Sie einen legalen Weg an: Pacht, Hak Pakai oder eine ordnungsgemäße Gesellschaftsstruktur.

Eine Liste täglicher Gewohnheiten

• Unterzeichneter Vertrag, bevor ein Objekt vermarktet wird.
• Lizenzdaten auf jedem Post und jeder Broschüre.
• Prüfung von Titel, Flächenwidmung und Genehmigungen, bevor Mieteinnahmen genannt werden.
• Ausweis und Mittelherkunft vor jeder Anzahlung.
• Alle Zahlungen über indonesische Firmenkonten.

Lesen Sie Bevor Sie unterschreiben und Immobilienkauf auf Bali als Ausländer. Die Regeln zu Vermietungen und ausländischen Gesellschaften haben sich 2026 mehrfach geändert, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.