Ein Geschäft auf Bali von Anfang bis Ende

Ein Geschäft auf Bali hat mehr bewegliche Teile als die meisten Märkte: die Art des Bodenrechts, die Flächenwidmung, die Baugenehmigungen und zwei Arten von Amtspersonen, den Notar und den PPAT. Diese Lektion geht drei Geschäfte durch und endet mit einem Rechenbeispiel in Rupiah.

Wer was tut

• Der Makler (Indonesier, zertifiziert, tätig für eine P4): listet, vermarktet, qualifiziert, verhandelt und hält den Vorgang in Bewegung.
• Der unabhängige Anwalt des Käufers: Due Diligence und Vertragsprüfung. Global Investments schätzt IDR 20 Millionen bis 60 Millionen.
• Der Notar: entwirft und beurkundet Verträge wie einen PPJB (Kaufvorvertrag) und Pachturkunden.
• Der PPAT (Beamter für Grundstücksurkunden): prüft das Zertifikat und unterzeichnet die AJB (Akta Jual Beli, die Kaufurkunde). Übertragungen von Bodenrechten können nur mit einer PPAT-Urkunde registriert werden (Hukumonline).
• BPN (die nationale Grundbuchbehörde): führt das Grundbuch und stellt das aktualisierte Zertifikat aus.
• Die Finanzämter: Die abgeltende Einkommensteuer des Verkäufers geht an das nationale Finanzamt, die BPHTB des Käufers an den Regierungsbezirk.
• Der Bauträger (nur Off-Plan): baut, holt die Genehmigungen ein und übergibt.

Geschäft 1: ein Wiederverkauf zwischen Indonesiern oder ein Hak-Pakai-Verkauf an einen Ausländer

1. Maklervertrag mit dem Eigentümer unterzeichnet, mit Gebühr und Zahlungstermin.
2. Angebot und Bedingungen schriftlich vereinbart: Preis, Anzahlung, Zeitplan, was in der Villa bleibt.
3. Prüfung des Zertifikats (cek sertifikat). Der PPAT prüft das Zertifikat bei der BPN auf eingetragenen Eigentümer, Belastungen und Streitigkeiten. Eine Fotokopie beweist nichts.
4. Flächenwidmung und Genehmigungen. Prüfen Sie die Zone im Raumordnungsplan, die Baugenehmigung PBG (sie hat die alte IMB ersetzt) und das Nutzungstauglichkeitszertifikat SLF. Bali Exception beschreibt grüne Zonen als Ackerland, auf dem das Bauen stark eingeschränkt ist.
5. Alle Eigentümer unterschreiben. Familienland hat oft mehrere Erben. Jeder Einzelne muss zustimmen.
6. PPJB, falls nötig. Wenn in Raten gezahlt wird oder noch ein Dokument fehlt, unterzeichnen die Parteien einen PPJB vor einem Notar. Er überträgt das Eigentum nicht von selbst (Hukumonline).
7. Steuern bezahlt. Der Verkäufer zahlt eine abgeltende Einkommensteuer von 2.5% des Bruttopreises (Generaldirektion für Steuern). Der Käufer zahlt BPHTB von bis zu 5% auf den Wert oberhalb eines Freibetrags von mindestens IDR 80 Millionen (Hukumonline). Beides wird vor der AJB bezahlt.
8. AJB vor dem PPAT unterzeichnet, und der Restbetrag wird gezahlt.
9. Registrierung. Der PPAT sendet die Urkunde an die BPN, die den neuen Eigentümer einträgt.

Für einen ausländischen Käufer mit Hak Pakai sind die Schritte gleich, aber der Preis muss das Mindestniveau auf Bali erreichen (IDR 5 Milliarden für ein Haus), und ein Hak-Milik-Haus wird in Hak Pakai umgewandelt, wenn ein Ausländer es kauft (Hukumonline, PP 18/2021).

Geschäft 2: eine Leasehold-Villa

Die meisten ausländischen Käufer pachten. Emerhub (Juni 2026) erklärt:

1. Vereinbaren Sie die Laufzeit, meist 25 bis 30 Jahre, und die Verlängerungsklausel, mit jetzt festgelegtem Preis oder einer Formel.
2. Führen Sie dieselben Prüfungen von Zertifikat, Flächenwidmung und Genehmigungen durch.
3. Unterzeichnen Sie den Pachtvertrag als notarielle Urkunde mit dem Hak-Milik-Eigentümer.
4. Der Verpächter zahlt eine abgeltende Einkommensteuer von 10% der Bruttomiete. Fragen Sie den Notar, ob BPHTB anfällt und auf welcher Grundlage, denn laut Global Investments können Pachtverträge anders bewertet werden.

Wenn ein Pächter später die verbleibenden Jahre verkauft, wird die Abtretung laut Rumavi als Mieteinnahme besteuert: 10% für Steueransässige und 20% für Nichtansässige, sofern kein Abkommen den Satz senkt, auf den Bruttopreis.

Geschäft 3: Off-Plan

Für Häuser, die ein Bauträger nach PP 12/2021 verkauft, darf ein PPJB erst vor einem Notar unterzeichnet werden, wenn fünf Bedingungen erfüllt sind: gesicherter Grundstücksstatus, ein klarer Kaufgegenstand, die PBG, Infrastruktur und mindestens 20% des Baus (Hukumonline). Liegt das Verschulden beim Bauträger und tritt der Käufer zurück, muss der Bauträger alle Zahlungen erstatten. Steigt der Käufer aus, darf der Bauträger bis zu 10% des Preises einbehalten (Hukumonline).

Off-Plan-Villen auf Leasehold-Basis fallen oft nicht unter diese Regeln, mit einer Grundstückspacht plus Bauvertrag. Knüpfen Sie jede Zahlung an einen geprüften Meilenstein und behalten Sie einen echten Betrag für die Übergabe mit dem SLF zurück.

Mehrwertsteuer. Neubauten von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger unterliegen nach PMK 131/2024 einer effektiven Mehrwertsteuer von 11% (12% auf Luxusgüter). Nach PMK 90/2025 übernimmt der Staat die Mehrwertsteuer auf die ersten IDR 2 Milliarden eines bezugsfertigen Hauses mit einem Preis bis IDR 5 Milliarden, das 2026 übergeben wird (Katadata). Fragen Sie den Steuerberater des Bauträgers, ob ein ausländischer Käufer dafür in Frage kommt.

Rechenbeispiel: eine Freehold-Villa für IDR 5 Milliarden, verkauft an einen Käufer aus Jakarta

Posten	Wer zahlt	Betrag
Preis	Käufer	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 minus 80,000,000) x 5%	Käufer	IDR 246,000,000
Abgeltende Einkommensteuer des Verkäufers: 2.5%	Verkäufer	IDR 125,000,000
Provision der Agentur: 5%	Verkäufer	IDR 250,000,000
Mehrwertsteuer auf die Provision: 11%	Verkäufer	IDR 27,500,000
Notar und PPAT mit 0.75% (Global Investments: bis zu 1%)	Meist geteilt	IDR 37,500,000

Der Käufer braucht etwa IDR 5.246 Milliarden plus Anwaltskosten und einen Anteil an den Notarkosten. Der Verkäufer erhält etwa IDR 4.5975 Milliarden vor seinem Notaranteil. Der BPHTB-Freibetrag unterscheidet sich je nach Regierungsbezirk, daher bestätigt der Notar die genaue Zahl.

Für die gesamte finanzielle Seite lesen Sie Maklerprovision auf Bali und Off-Plan auf Bali. Steuerregeln ändern sich, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.