Ihre ersten 90 Tage als Makler auf Bali

Die ersten drei Monate entscheiden, ob Sie in diesem Beruf bleiben. Auf Bali entscheiden sie auch, ob Sie sich einen sauberen Ruf in einem Markt voller nicht lizenzierter Anbieter aufbauen. Diese Lektion geht davon aus, dass Sie ein zertifizierter indonesischer Makler sind, der für eine lizenzierte P4 arbeitet. Wenn Sie Ausländer in einer Führungsrolle sind, nutzen Sie sie, um Ihre Makler zu unterstützen, nicht um ihre Außendienstarbeit zu übernehmen.

Woher die Kunden kommen

Zuerst die Objekte. Auf Bali bekommt der Makler mit guten Objekten die Käufer. Ihre besten Quellen:

• Grundbesitzer und Villeneigentümer in einem Gebiet, das Sie gut kennen. Besuchen Sie sie, stellen Sie sich vor, erklären Sie die Regeln und hinterlassen Sie eine Visitenkarte.
• Kontakte im Banjar und im Dorf. Lokales Vertrauen zählt auf Bali, und viele Verkäufer sind balinesische Familien.
• Notare, Anwälte und Villenverwalter, die als Erste erfahren, wenn ein Eigentümer verkaufen will.
• Co-Broking mit anderen lizenzierten Agenturen, immer mit schriftlichem Vertrag (Bisnis.com).

Dann die Käufer:

• Portale. Auf indonesischen Portalen wie Rumah123 und Villenplattformen für Bali suchen die Käufer. Halten Sie die Angebote korrekt und geben Sie das richtige Bodenrecht an.
• Soziale Medien. Instagram und kurze Videos verkaufen Villen auf Bali. Geben Sie die Lizenzdaten der Agentur an, wie es die Regeln verlangen, und versprechen Sie niemals Renditen, die Sie nicht belegen können.
• Projektstarts von Bauträgern. Bali hat mehr als 70 hotelverwaltete Branded-Residence-Projekte (Horwath HTL). Bauträger brauchen Makler für Projektstarts und Co-Broking.
• Empfehlungen. Frühere Käufer, Freunde und Expat-Gemeinschaften. Bitten Sie jeden zufriedenen Kunden um eine Empfehlung.
• Tage der offenen Tür und Besichtigungstage. Gut für Wiederverkäufe in Seminyak und Canggu, wo Käufer gern vergleichen.
• Banken. AREBI fordert Banken auf, nur mit lizenzierten Maklern zu arbeiten, was zertifizierten Maklern Türen zu inländischen Käufern öffnet, die eine Hypothek brauchen (Bisnis.com, Dezember 2025).

Kennen Sie Ihr Publikum. Australier führten im ersten Halbjahr 2026 die Auslandsbesuche mit etwa 802,800 an, dann China und Indien, mit Großbritannien als Nummer eins in Europa (Databoks). Erstellen Sie Inhalte für jede Gruppe, wenn möglich in deren Sprache.

Ein 90-Tage-Plan

Tage 1 bis 30: lernen und einrichten

1. Lesen Sie die Vertragsvorlagen Ihrer Agentur und die Provisionsregeln (Lektion 4).
2. Lernen Sie ein Gebiet Straße für Straße kennen. Fahren Sie es ab, erfassen Sie jede Villa zum Verkauf, notieren Sie Preise und Pachtlaufzeiten.
3. Lernen Sie den Flächenwidmungsplan. Bali Exception erklärt die Farbzonen, vom grünen Ackerland bis zu den rosa Tourismuszonen.
4. Richten Sie Ihre Tools ein: ein CRM oder eine Tabelle, ein WhatsApp-Business-Profil mit dem Namen der Agentur und einen Ordner mit Standarddokumenten.
5. Begleiten Sie einen erfahrenen Makler bei Besichtigungen und einer Unterzeichnung beim Notar.

Tage 31 bis 60: die Pipeline aufbauen

1. Setzen Sie sich eine feste Zahl an Gesprächen mit Eigentümern pro Woche und verfolgen Sie sie.
2. Unterzeichnen Sie Ihre ersten Maklerverträge und prüfen Sie jeden Titel, bevor Sie das Objekt vermarkten.
3. Veröffentlichen Sie wöchentlich einen einfachen Post: ein Objekt, ein Marktfakt, ein rechtlicher Tipp.
4. Beginnen Sie eine Käuferliste und qualifizieren Sie jeden Lead: Budget, Zeitrahmen, welche rechtliche Struktur.

Tage 61 bis 90: Geschäfte bearbeiten

1. Bündeln Sie Besichtigungen nach Gebiet, um Zeit zu sparen.
2. Bereiten Sie ein Käuferpaket vor: Kosten, Steuern, Schritte der Due Diligence und die Grundlagen zu Pacht oder Hak Pakai.
3. Reagieren Sie auf jeden Lead innerhalb eines Arbeitstages.
4. Besprechen Sie Ihre Zahlen mit Ihrem Vorgesetzten: Gespräche, Objekte, Besichtigungen, Angebote.

Denken Sie daran: Die Bezahlung kommt aus Abschlüssen, und ohne Abschluss gibt es kein Einkommen (Rumah123). Planen Sie Ihre Rücklagen für einen langsamen Start.

Eine tägliche Routine, die funktioniert

• Morgens: neue Leads und Nachfassen per WhatsApp und E-Mail. Käufer in Australien sind früh wach, Käufer in Europa erst später am Tag.
• Später Vormittag: Besuche bei Eigentümern und Besichtigungen, vor Hitze und Verkehr.
• Nachmittags: Objektfotos, Posts, Papierkram und Anrufe bei Notaren.
• Abends: Gespräche mit europäischen Käufern und 20 Minuten Lernen mit den Übungen zu den Regeln auf Bali oder zu Kunden.

Kleine Dinge, die Vertrauen schaffen

• Schicken Sie Käufern vor ihrer Reise den offiziellen Link zur Touristenabgabe. Die Abgabe gilt seit dem 14. Februar 2024, und es gibt gefälschte Zahlungsseiten (Bali Travel Life).
• Bestehen Sie bei Käufern aus der Ferne auf einer formellen Vollmacht für jeden Vertreter und auf Zahlungen, die dem PPAT-Verfahren folgen. Käufer aus der Ferne sind ein Hauptziel von Betrug (Global Investments).
• Halten Sie jedes Versprechen schriftlich fest und notieren Sie, was Sie jedem Kunden gesagt haben.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Zusammenarbeit mit nicht lizenzierten ausländischen „Maklern“. Die Vorsitzende von AREBI Bali sagte, viele werben auf Instagram, nehmen Zahlungen im Ausland entgegen und zahlen keine Steuern (Tirto). Machen Sie Co-Broking nur mit lizenzierten P4.
• Vermarkten, bevor Titel und Flächenwidmung geprüft sind.
• Mieteinnahmen für eine Villa ohne Vermietungslizenz nennen.
• Geld auf ein Privatkonto annehmen.
• Eine Nominee-Struktur vorschlagen, um das Freehold-Problem zu „lösen“.
• Jedem Gebiet hinterherlaufen. Beherrschen Sie zuerst ein Gebiet.

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