Ein Geschäft in Ägypten von Anfang bis Ende

Ein Geschäft in Ägypten hat mehr Schritte, als viele Neueinsteiger erwarten, vor allem wegen der Eintragung des Eigentums. Diese Lektion zeigt beide Arten von Verkauf und rechnet sie dann durch.

Wer was tut

• Sie, der Makler: der schriftliche Maklervertrag, das Zusammenbringen der Parteien, Besichtigungen, Verhandlung, Prüfung der Unterlagen, Ihr Registereintrag.
• Der Anwalt: prüft die Eigentumskette und entwirft oder prüft den Kaufvertrag. Die britische Regierung rät ausländischen Käufern zu einem unabhängigen Anwalt, niemals zu einem, den der Bauträger oder der Makler ausgewählt hat.
• Der Bauträger: bei Off-Plan-Verkäufen die Reservierung, der Vertrag, der Zahlungsplan und eine etwaige Genehmigung für die Übertragung.
• Das Grundbuchamt (Shahr El Aqary) und seine Notariate: Eintragung und Beurkundung, unter dem Justizministerium.
• Die Steuerbehörde: erhält die Veräußerungssteuer von 2.5% des Verkäufers.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Unterzeichnen Sie einen Maklervertrag mit dem Verkäufer (und mit dem Käufer, wenn Sie für beide tätig sind).
2. Prüfen Sie den Titel. Ist die Einheit eingetragen (der „blaue Vertrag“) oder wird sie über eine Kette von Erstverträgen gehalten? In Ägypten überträgt erst die Eintragung das Eigentum gegenüber Dritten. Eine Lücke in der Kette kann einen Gerichtsprozess bedeuten.
3. Vermarkten Sie die Einheit und qualifizieren Sie Käufer. Prüfen Sie Identität und Mittel des Käufers.
4. Einigen Sie sich auf Preis und Bedingungen. Ist die Einheit noch im Bau, wird der Preis oft als bereits gezahlter Betrag plus Aufschlag (das „Over“) angegeben, und der Käufer übernimmt die restlichen Raten beim Bauträger.
5. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag. Der Verkäufer muss persönlich oder über eine Vollmacht erscheinen. Eine Vollmacht aus dem Ausland braucht Zeit, beginnen Sie also früh.
6. Zahlen Sie über die Bank. Bewahren Sie Belege auf, besonders bei ausländischen Käufern, die in Fremdwährung zahlen.
7. Eintragen oder beurkunden. Die Eintragung erfordert eine Vermessung, die Bestätigung durch die Anwaltskammer (1% des Werts, höchstens EGP 25,000), eine Registergebühr nach Fläche (gemeldet: EGP 500 bis 100 m², bis zu EGP 2,000 über 300 m²) und Vertragskosten. Enterprise berichtete 2023, dass die Gesamtkosten oft EGP 30,000 bis 50,000 erreichen.
8. Der Verkäufer zahlt die Veräußerungssteuer: 2.5% des Bruttoverkaufspreises, ohne Abzüge, unabhängig davon, ob der Vertrag eingetragen ist. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 151 von 2026 am 29. Juli 2026 meldet PwC eine Zahlungsfrist von 60 Tagen (ältere Leitfäden nennen 30 Tage).

Ein Off-Plan-Verkauf, Schritt für Schritt

1. Prüfen Sie das Projekt: Erfolgsbilanz des Bauträgers, Grundstückszuteilung (oft von NUCA), genehmigter Gesamtplan und das nach Dekret 2184 von 2022 vorgeschriebene Projektbankkonto.
2. Reservierung. Der Kunde reserviert eine bestimmte Einheitennummer. Akzeptieren Sie niemals eine „Reservierung“ ohne Einheitennummer oder eine Zahlung auf ein Privatkonto.
3. Anzahlung. Ein Käuferleitfaden von 2026 nennt 5% bis 15%, doch das variiert je nach Projektstart.
4. Unterzeichnen Sie den Erstvertrag (aqd ibtidaei) mit dem Bauträger. Lesen Sie Übergabetermin, Verzugsklauseln, Ausbauniveau, Übertragungsgebühren und die Instandhaltungskaution, die zusätzlich zum Preis berechnet wird.
5. Raten über die Laufzeit des Plans, oft 7 bis 10 Jahre. Nach Dekret 2184 hat ein Bauträger eine Schonfrist von 12 Monaten für verspätete Übergabe, und nach 24 Monaten Verzug kann der Käufer eine Rückerstattung verlangen.
6. Übergabe, dann wird die Instandhaltungskaution fällig, und die Eintragung kann später folgen.

Der Bauträger zahlt die Provision Ihrer Agentur. Fragen Sie, wann.

Rechenbeispiel 1: ein Wiederverkauf in New Cairo

Eine fertige, eingetragene Wohnung wird für EGP 8,000,000 verkauft. Der Verkäufer hat in Ihrem Vertrag eine Provision von 2.5% vereinbart (ein Beispielsatz: Das Gesetz legt keinen fest).

• Veräußerungssteuer: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (Verkäufer)
• Provision: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (Verkäufer, per Banküberweisung)
• Netto des Verkäufers vor sonstigen Kosten: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• Käufer: Eintragungskosten plus die Gebühr der Anwaltskammer von höchstens EGP 25,000.

Rechenbeispiel 2: eine Off-Plan-Einheit

Eine Einheit kostet EGP 6,000,000, mit 10% Anzahlung und vierteljährlichen Raten über 8 Jahre (Beispielbedingungen).

• Anzahlung: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• Restbetrag: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• Quartale: 8 x 4 = 32
• Jede Rate: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• Wenn die Instandhaltungskaution 8% beträgt (nur ein Beispiel, prüfen Sie den Vertrag): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 zusätzlich.

Zeigen Sie dem Kunden immer die Gesamtsumme, nicht nur die monatliche Zahl. Prüfen Sie Ihren eigenen Anteil mit dem Provisionsrechner.

Gebühren und Steuerfristen haben sich 2026 geändert. Prüfen Sie die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.

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