Der Beruf des Immobilienmaklers in Frankreich

Willkommen im Kurs. In acht kurzen Lektionen lernen Sie, wie Sie als Immobilienmakler in Frankreich einsteigen, arbeiten und wachsen. In dieser ersten Lektion geht es um den Beruf selbst: wer ihn ausüben darf, wer Sie bezahlt und wie das erste Jahr wirklich aussieht.

Geltungsbereich. Dieser Kurs behandelt das europäische Frankreich, mit Schwerpunkt auf vier Märkten: Paris, die Côte d’Azur (Nizza, Cannes, Antibes), Lyon und Bordeaux.

Ein lizenzierter Beruf mit drei Einstiegswegen

Frankreich regelt Immobilienvermittler durch die loi Hoguet (Gesetz Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970) und ihre Verordnung Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972. Wer gewohnheitsmäßig Immobilien für andere vermittelt, verkauft, vermietet oder verwaltet, muss unter einer carte professionnelle arbeiten, einer Berufskarte, die von der CCI, der Industrie- und Handelskammer, ausgestellt wird. Für Verkäufe ist es die carte T (Transaktion).

Nur eine Person oder ein Unternehmen hat die Karte. Alle anderen, die verhandeln, arbeiten im Namen dieses Inhabers. In der Praxis begegnen Ihnen drei Profile:

• Der Karteninhaber (titulaire de la carte T). Die Agentur oder die Muttergesellschaft des Netzwerks oder ihr gesetzlicher Vertreter. Er unterzeichnet die Mandate, hält die Versicherung und, wo erlaubt, Kundengelder (Lektion 3).
• Der angestellte négociateur. Ein Angestellter des Karteninhabers, bezahlt mit Gehalt und Provision nach dem nationalen Tarifvertrag der Immobilienbranche (IDCC 1527).
• Der agent commercial immobilier, oft mandataire genannt. Ein selbstständiger Berater, der mit einem Vertrag für einen Karteninhaber arbeitet, sehr oft ein Netzwerk wie IAD, Safti, Capifrance oder eXp.

Der angestellte négociateur und der agent commercial brauchen beide eine attestation d’habilitation: ein persönliches Dokument, das der Karteninhaber bei der CCI beantragt und das ihnen erlaubt, in seinem Namen zu verhandeln. Eine eigene Karte brauchen sie nicht (Lektion 2).

Was ein Makler tatsächlich tut

Bei einem Wiederverkauf arbeiten Sie meist für den Verkäufer. Sie:

1. Gewinnen Sie das Objekt und unterzeichnen Sie vor jeder Verhandlung ein schriftliches Mandat (Lektion 4).
2. Bewerten Sie die Immobilie, sammeln Sie die Gutachten (diagnostics) und veröffentlichen Sie das Inserat mit den Honoraren so, wie es die Regeln verlangen.
3. Qualifizieren Sie Käufer, organisieren Sie Besichtigungen und sammeln Sie Angebote.
4. Helfen Sie beiden Seiten bis zum compromis oder zur promesse de vente, und begleiten Sie dann die 10-tägige Rücktrittsfrist des Käufers, die Bank und den notaire bis zur endgültigen Urkunde (Lektion 6).

Bei einem Neubau verkaufen Sie für einen Bauträger, nach den VEFA-Regeln (Lektion 5). Bei einer Vermietung finden und prüfen Sie Mieter für einen Vermieter.

Wer einstellt

Sie werden vier wichtige Arten von Arbeitgebern kennenlernen:

• Mandataire-Netzwerke. La Maison des Mandataires zählte Ende 2025 47,000 Netzwerkberater, 7% mehr als im Vorjahr. Netzwerke wickelten 2025 28% der über einen Vermittler abgeschlossenen Transaktionen ab, gegenüber 13% im Jahr 2018.
• Franchise- und Filialnetzwerke wie Orpi, Century 21, Laforêt, Guy Hoquet oder Nestenn, oft von lokalen Inhabern geführt.
• Prestigeagenturen, stark in Paris und an der Côte d’Azur, wie Barnes, Daniel Féau, Émile Garcin, Kretz, Engel & Völkers, Sotheby’s International Realty, John Taylor oder Michaël Zingraf.
• Unabhängige lokale Agenturen, oft Familienunternehmen, die auch Vermietung und Hausverwaltung übernehmen.

Der Berufsverband FNAIM gibt etwa 10,000 Mitgliedsagenturen an. Der Markt selbst ist groß: In den 12 Monaten bis Ende Mai 2026 wechselten etwa 949,000 Bestandswohnungen den Besitzer, 5.7% mehr als im Vorjahr (MesFraisNotaire, unter Berufung auf Notaires de France).

Wie Sie bezahlt werden

In Frankreich gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung. Die Agentur legt ihren eigenen Tarif fest, muss ihn aber veröffentlichen, inklusive MwSt. (TTC), mit einem Höchstsatz und Angabe des Zahlers (Lektion 4). Ein Branchenblog, Agence Immobilière France, beziffert die meisten Honorare auf 3% bis 10% des Preises, sinkend mit steigendem Preis, und schätzt, dass bei etwa 70% der Verkaufsmandate der Verkäufer das Honorar trägt. Betrachten Sie diese Zahlen als Richtwerte, nicht als offiziell.

Dieses Honorar geht an den Karteninhaber. Ihr Anteil hängt von Ihrem Status ab:

Status	Wie Sie bezahlt werden	Hauptrisiko
Angestellter négociateur	Gehalt plus Provision, soziale Absicherung über den Arbeitgeber	Kleinerer Anteil pro Geschäft
Agent commercial in einem Netzwerk	Ein Prozentsatz des Honorars, das Sie einbringen, abzüglich einer monatlichen Pauschale	Kein Einkommen, bis ein Geschäft abgeschlossen ist
Agent commercial in einer lokalen Agentur	Ein in Ihrem Vertrag vereinbarter Anteil	Hängt von den Leads einer einzigen Agentur ab
Ihre eigene Agentur mit einer carte T	Sie behalten die Provision, Sie tragen die Kosten	Das ganze Risiko und der ganze Papierkram

Für Angestellte setzt Kohen Avocats das Minimum für einen négociateur VRP ohne Führungsstatus nach IDCC 1527 bei €1,500 brutto im Monat an, oder €19,500 im Jahr über 13 Monate, und merkt an, dass es ein Vorschuss auf Provisionen sein kann. Wir rechnen in Lektion 8 nach, und Sie können Ihre eigenen Zahlen im Provisionsrechner testen.

Ein realistisches erstes Jahr

Seien Sie ehrlich zu sich selbst, bevor Sie anfangen:

• Der Papierkram ist auf Französisch. Mandate, Angebote, der compromis und die Akte bei der CCI sind alle auf Französisch. Es gibt keinen Sprachtest, aber in der Praxis brauchen Sie fließendes Französisch. Englisch, Italienisch, Russisch oder Arabisch sind im Pariser Luxussegment und an der Côte d’Azur ein echtes Plus.
• Unabhängigkeit hat ihren Preis. Als agent commercial zahlen Sie Ihre eigenen Abgaben, Ihre Versicherung und Ihre Netzwerkpauschale, auch in einem Monat ohne Verkauf.
• Sie müssen sich weiterbilden. Alle, die verhandeln, müssen sich fortbilden: 42 Stunden in drei Jahren (Lektion 3).
• Die Regeln werden kontrolliert. Bei einer Untersuchung von 2,175 Niederlassungen im Jahr 2019 fand die DGCCRF bei 64% Mängel, vor allem bei Mandaten und Honoraraushang. Machen Sie vom ersten Tag an alles nach Vorschrift.

Makler, die sich halten, bauen eine tägliche Routine auf, kennen ihr Gebiet Straße für Straße und behandeln jeden Verkäufer als künftige Empfehlung. Genau dabei hilft Ihnen dieser Kurs.

Wie es weitergeht

In Lektion 2 sehen wir uns an, wer in Frankreich arbeiten darf und mit welchem Status. Um jetzt offene Stellen zu sehen, durchsuchen Sie die Jobs und vergleichen Sie Arbeitgeber unter Agenturen.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. CloserPass ist nicht mit der CCI, der FNAIM oder einer Behörde verbunden. Regeln und Zahlen ändern sich, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.