Die Regeln, die Sie in Frankreich täglich befolgen

Die französischen Regeln für Makler sind detailliert, und sie werden kontrolliert. Als die DGCCRF, die Verbraucherschutzbehörde, 2019 2,175 Agenturniederlassungen untersuchte, fand sie bei 64% Mängel und sprach 1,706 Verwarnungen und 1,765 Anordnungen aus und erstattete 114 Strafanzeigen. Die meisten Probleme betrafen Mandate und den Honoraraushang. Diese Lektion macht aus den Regeln tägliche Gewohnheiten.

1. Kein Mandat, keine Verhandlung

Sie dürfen eine Immobilie für einen Kunden erst verhandeln, wenn ein schriftliches Mandat unterzeichnet ist. Die DGCCRF nennt, was es klar angeben muss:

• Die Parteien und die Immobilie.
• Die Laufzeit.
• Die Honorare und wer sie zahlt, Verkäufer oder Käufer.
• Ob es exklusiv oder einfach ist.
• Wie es beendet werden kann.

Das Mandat wird im Namen des Karteninhabers unterzeichnet, nicht in Ihrem, und Ihre Befugnisse ergeben sich aus Ihrer attestation d’habilitation (Lektion 2). Die DGCCRF behandelt ein unvollständiges oder fehlerhaftes Mandat als irreführende Praxis.

Außerhalb der Agentur unterzeichnet? Wenn ein Mandat beim Kunden zu Hause oder im Fernabsatz unterzeichnet wird, verlangt das Verbraucherrecht, dass der Kunde ein Widerrufsformular erhält. Fragen Sie Ihre Agentur nach ihrer Version für Verträge außerhalb der Geschäftsräume und verwenden Sie sie jedes Mal.

2. Führen Sie das registre des mandats

Jede Agentur muss ein registre des mandats führen, ein Register, das alle Mandate in zeitlicher Reihenfolge auflistet. Die DGCCRF fand Register auf losen Blättern oder in Bleistift. Beides ist falsch. Bevor Sie ein Inserat veröffentlichen, prüfen Sie, dass sein Mandat unterzeichnet und eingetragen ist.

3. Exklusive Mandate

Ein exklusives Mandat ist für Sie mehr wert, daher sind die Regeln streng.

• Die Unkündbarkeit ist auf drei Monate begrenzt (Verordnung 72-678, Artikel 78, zusammengefasst von Le Blog de L’Immobilier, Oktober 2026).
• Nach diesen drei Monaten kann der Verkäufer es meist mit 15 Tagen Frist per Einschreiben mit Rückschein beenden. Prüfen Sie die genaue Klausel im Muster Ihrer Agentur.
• Es gibt keine gesetzliche Mindest- oder Höchstlaufzeit, aber das Mandat muss sie angeben.
• Nach der loi ALUR muss die Agentur einen privaten Verkäufer vor der stillschweigenden Verlängerung des Mandats an sein Kündigungsrecht erinnern.

Was die DGCCRF irreführend oder unzulässig nennt:

• Ein einfaches Mandat als exklusiv darstellen.
• Sich auf eine Exklusivitätsklausel berufen, die abgelaufen ist.
• Eine Klausel, nach der der Verkäufer ein Honorar zahlt, wenn er den Käufer selbst findet.
• Ein Honorar ohne tatsächlichen Verkauf verlangen.

4. Zeigen Sie Ihre Honorare richtig

Der arrêté vom 10. Januar 2017 legt fest, wie Agenturen Verbraucher informieren, und die DGCCRF erklärt ihn:

• Honorare TTC (inklusive MwSt.) angezeigt.
• Angabe, wer zahlt: Verkäufer oder Käufer.
• Ausgehängt im Schaufenster, in der Agentur und auf der Website, leicht zu finden und aktuell.
• Seit dem 1. April 2022 (arrêté vom 26. Januar 2022) muss der Tarif einen Höchstsatz nennen.
• Ein Tarif „nur auf Anfrage“ oder einer, der nur den Anteil des Käufers zeigt, ist nicht konform.

In Inseraten wird, wenn der Käufer das Honorar zahlt, der Preis in der Regel inklusive und exklusive Honorar angezeigt, mit dem Honorar in Prozent des Preises ohne Honorar. Prüfen Sie die Vorlage Ihrer Agentur anhand des arrêté, da wir dieses Detail für diesen Kurs nicht überprüft haben.

Warum „wer zahlt“ für Kunden wichtig ist. Agence Immobilière France schätzt, dass bei etwa 70% der Verkaufsmandate der Verkäufer das Honorar trägt. Wenn der Käufer zahlt, werden die Grunderwerbsteuern auf den Nettopreis für den Verkäufer berechnet, was sie leicht senkt (Lektion 6). Erklären Sie dem Verkäufer beide Optionen, bevor Sie unterschreiben.

5. Kennen Sie die Energieregeln

Der DPE (Energieausweis) entscheidet heute, ob eine Wohnung vermietet werden kann. Nach der loi Climat et résilience, zusammengefasst von Hellio:

DPE-Klasse	Verboten für neue und verlängerte Mietverträge
G	Seit dem 1. Januar 2025
F	Ab 2028
E	Ab 2034

Die Verbote gelten auch für möblierte Ferienvermietungen. Nennen Sie jedem Investor als Käufer die DPE-Klasse und was sie für die Vermietung bedeutet.

Eine Änderung 2026. Seit dem 1. Januar 2026 ist der im DPE für Strom verwendete Koeffizient von 2.3 auf 1.9 gesunken. LocService berichtete von einer Prognose, nach der etwa 850,000 elektrisch beheizte Wohnungen die Klassen F und G verlassen würden. Eigentümer mit einem aktuellen DPE können bei der ADEME einen aktualisierten Ausweis herunterladen. Prüfen Sie das, bevor Sie einem Verkäufer sagen, dass die Wohnung nicht vermietbar ist.

6. Kurzzeitvermietung

Viele Investoren an der Côte d’Azur und in Paris fragen nach Ferienvermietung. Die loi Le Meur vom November 2024 hat die Regeln geändert (Optimhome):

• Im Steuerregime micro-BIC erhalten nicht klassifizierte möblierte Ferienvermietungen einen Freibetrag von 30% bis zu €15,000 Einnahmen (klassifiziert: 50% bis zu €77,700).
• Bürgermeister können die Vermietung eines Hauptwohnsitzes auf 90 Tage pro Jahr begrenzen statt 120 und Quoten festlegen.
• In fast allen Gemeinden ist eine Registrierungsnummer nötig.

Versprechen Sie nie Einnahmen aus Ferienvermietung. Verweisen Sie den Käufer auf die Regeln des Rathauses und an einen Steuerberater.

7. Kennen Sie Ihren Kunden und schützen Sie Daten

Sie werden mit Ausweisen, Mittelnachweisen und Familienangaben umgehen. Fragen Sie Ihre Agentur nach ihrem schriftlichen Verfahren zur Kundenidentifizierung und befolgen Sie es bei jeder Akte. Schicken Sie Ausweiskopien nie in offene Gruppenchats und behalten Sie nur, was das Geschäft braucht.

Was Makler in Schwierigkeiten bringt

Praxis	Risiko
Verhandeln ohne unterzeichnetes, eingetragenes Mandat	Irreführende Praxis aus Sicht der DGCCRF
Arbeiten ohne attestation d’habilitation	Illegale Praxis für Sie und den Karteninhaber
Honorare nicht TTC angezeigt, ohne Zahler oder Höchstsatz	Verwarnung oder Anordnung der DGCCRF
Ein einfaches Mandat als exklusiv verkauft	Irreführende Praxis
Eine Honorarklausel, wenn der Verkäufer allein verkauft	Unzulässige Klausel
Eine Anzahlung als agent commercial annehmen	Verstoß gegen Ihren Status
Die DPE-Klasse bei einem Investor ignorieren	Ein Käufer, der die Wohnung nicht vermieten kann

Ihre täglichen Gewohnheiten

• Kein Inserat ohne unterzeichnetes, im Register eingetragenes Mandat.
• Kein Mandat außerhalb der Geschäftsräume ohne Widerrufsformular.
• Honorare in jedem Inserat, TTC, mit Angabe des Zahlers.
• Die DPE-Klasse bei jeder Akte geprüft.
• Nie Geld in Ihren Händen.

Diese Regeln ändern sich, prüfen Sie daher vor dem Handeln die offizielle Quelle. Üben Sie sie in Kundenkompetenz.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.