Den französischen Markt kennen: Paris, die Côte d'Azur, Lyon und Bordeaux

Frankreich ist ein Land mit sehr unterschiedlichen Märkten. Eine Haussmann-Wohnung in Paris, eine Wohnung mit Meerblick in Nizza, ein Familienhaus in Lyon und ein Steinhaus in Bordeaux ziehen unterschiedliche Käufer an, zu unterschiedlichen Preisen und aus unterschiedlichen Gründen. Diese Unterschiede mit Ihren Quellen zu kennen, ist das, was Kunden Vertrauen gibt.

Das Gesamtbild

Der Markt erholt sich langsam. In den 12 Monaten bis Ende Mai 2026 wurden etwa 949,000 Bestandswohnungen verkauft, 5.7% mehr als im Vorjahr, gegenüber einem Tiefpunkt von 832,000 im September 2024 und einem Rekord von 1,251,000 im August 2021 (MesFraisNotaire, unter Berufung auf Notaires de France, Juli 2026).

Die Preise stagnieren. Der Index Notaires-INSEE stieg im Q1 2026 im Jahresvergleich um 0.1%: Wohnungen +0.6%, Häuser -0.2%, mit der Île-de-France an der Spitze des Anstiegs.

Kredite. PAP.fr meldete für Oktober 2026 Durchschnittswerte der Kreditvermittler von 3.50% auf 15 Jahre, 3.66% auf 20 Jahre und 3.75% auf 25 Jahre, mit 3.00% bis 3.25% für die besten Profile. Die Zinsen stiegen seit September, und Vermittler erwarteten bis Ende 2026 3.70% bis 4%.

Preise in Ihren vier Märkten

Schätzungen von MeilleursAgents zum 1. Oktober 2026, in Euro pro m²:

Stadt	Wohnungen	Häuser
Paris	9,630	10,059
Nizza	5,245	6,365
Lyon	4,714	5,798
Bordeaux	4,448	4,960

Das sind Schätzungen der Portale. Die Zahlen der Notare beruhen auf unterzeichneten Urkunden und hinken einige Monate hinterher. Sagen Sie immer, welche Art von Zahl Sie nennen.

Paris. Die Notaires du Grand Paris bezifferten Bestandswohnungen Ende Juli 2026 auf €9,550/m², 0.5% weniger als im Vorjahr, und Wohnungen in der Île-de-France auf €6,150/m². Die Île-de-France verzeichnete von Mai bis Juli 2026 36,810 Verkäufe, plus 5%. Vorverträge deuteten im Oktober 2026 auf etwa €9,600/m² in Paris hin.

Côte d’Azur. Actual-Immo nannte auf Grundlage des Barometers von SeLoger und MeilleursAgents für September 2026 Wohnungspreise von €6,529/m² in Antibes (+4.9% im Jahresvergleich), €6,064/m² in Cannes (-1.1%) und €5,219/m² in Nizza (-1.4%). Prestigevillen folgen ihrer eigenen Logik, Straße für Straße.

Lyon. Für diesen Kurs haben wir keine aktuelle Zahl der Notare gefunden. MeilleursAgents nennt €4,714/m² für Wohnungen.

Bordeaux. Syage Notaires bezifferte unter Berufung auf Notaires de France den Median einer Bestandswohnung im Q3 2025 auf €4,240/m² (-1% im Jahresvergleich) und den Median eines Hauses auf €345,000 (+0.4%).

Wer kauft

Die meisten Käufer sind in Frankreich ansässig. Nicht ansässige Ausländer machten 2022 etwa 1.8% der Verkäufe von Bestandswohnungen im europäischen Frankreich aus, rund 20,000 Verkäufe (MySweetimmo, unter Berufung auf die Notare).

An der Riviera sieht das Bild ganz anders aus. Eine ältere Studie der Notare auf Grundlage von Daten aus 2017, über die das Journal de l’Agence berichtete, ergab, dass nicht ansässige Ausländer hinter etwa 7% der Käufe in den Alpes-Maritimes standen, gegenüber 1.6% landesweit und 0.7% in der Île-de-France, angeführt von britischen, dann belgischen und deutschen Käufern. Nutzen Sie diese Zahlen als Rangfolge, da die Daten alt sind.

Also:

• Paris: überwiegend französische Käufer, mit einer internationalen Nische in den Prestigevierteln.
• Côte d’Azur: der internationalste Markt in diesem Kurs. Sprachkenntnisse zahlen sich hier aus.
• Lyon und Bordeaux: überwiegend lokale und nationale Käufer, Familien und Investoren.

Frankreich legt Ausländern beim Immobilienkauf keine Beschränkung auf (Lektion 6).

Steuern, nach denen Ihre Kunden fragen werden

Zweitwohnungen. Gemeinden in der zone tendue können auf ihren Anteil der taxe d’habitation für Zweitwohnungen 5% bis 60% aufschlagen. SeLoger (Oktober 2026) zählte 3,689 Gemeinden in der zone tendue, von denen 1,666 einen Aufschlag erheben und 688 das Maximum von 60%, darunter Paris, Lyon, Bordeaux und Nizza. Cannes erhebt keinen Aufschlag. Die Position von Antibes haben wir nicht gefunden, prüfen Sie es also beim Rathaus.

IFI. Die Vermögensteuer auf Immobilien gilt ab €1.3 Millionen steuerpflichtigem Nettoimmobilienvermögen zum 1. Januar, mit Sätzen von 0.5% bis 1.5%, unverändert 2026 (Fondation de France). Nichtansässige werden nur auf ihre französischen Immobilien besteuert. Debatten über eine Ausweitung sind kein Gesetz.

Später verkaufen. Nicht ansässige Verkäufer zahlen auf den Veräußerungsgewinn 19% Steuer plus Sozialabgaben (Lektion 6).

Off-Plan und Neubauten

Neue Wohnungen werden als VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) verkauft, mit einem geregelten Zahlungsplan und einer verpflichtenden Fertigstellungsgarantie (Lektion 6). Zwei Änderungen sind für Investoren wichtig:

• Pinel endete am 31. Dezember 2024 (Lefebvre Dalloz).
• Ein neuer statut du bailleur privé, auch dispositif Jeanbrun genannt, kam mit dem Haushaltsgesetz 2026 (Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026). Manda fasst ihn zusammen: Für Käufe bis zum 31. Dezember 2028 kann ein Investor, der neun Jahre unmöbliert vermietet, 80% des Preises abschreiben, mit 3.5%, 4.5% oder 5.5% pro Jahr für neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (mittlere, soziale oder sehr soziale Miete) und 3%, 3.5% oder 4% für ältere Wohnungen mit Arbeiten von mindestens 30% des Preises, mit jährlichen Obergrenzen von €8,000, €10,000 oder €12,000. Häuser sind ausgeschlossen, und ein Haushalt kann ihn für höchstens zwei Wohnungen nutzen.

Die Einzelheiten haben sich während der Haushaltsdebatte geändert, und eine frühere Zusammenfassung nannte andere Zahlen, prüfen Sie also den endgültigen Text auf Légifrance, bevor Sie ihn einem Kunden vorstellen.

So lernen Sie Ihr Gebiet kennen

1. Wählen Sie ein Gebiet: ein Arrondissement, eine Stadt an der Riviera, ein Lyoner Viertel oder ein Viertel in Bordeaux.
2. Gehen Sie es zu Fuß ab. Lernen Sie seine Schulen, Verkehrsmittel, Gebäudetypen und neuen Projekte kennen.
3. Verfolgen Sie jeden Monat die Daten der Notare, von MeilleursAgents und zu den Kreditzinsen, und nennen Sie immer Ihre Quelle.
4. Erfahren Sie, wer dort kauft und in welcher Sprache.

Preise und Regeln ändern sich schnell, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Auf der Seite zu Frankreich und unter Märkte sehen Sie, was CloserPass abdeckt.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Anlage- oder Steuerberatung.