Ein Geschäft in Frankreich von Anfang bis Ende

Ein französischer Verkauf geht durch mehrere Hände: Sie, den Verkäufer, den Käufer, meist eine Bank, und den notaire, den öffentlichen Amtsträger, der die endgültige Urkunde aufsetzt und die Steuern erhebt. Ihr Wert liegt darin, die Reihenfolge zu kennen, alle im Zeitplan zu halten und dafür zu sorgen, dass niemand von den Kosten überrascht wird. Diese Lektion folgt einem Wiederverkauf, dann einem Neubau, und rechnet die Zahlen in Euro durch.

Wer was tut

• Sie, der négociateur oder agent commercial: im Rahmen des Mandats des Karteninhabers Vermarktung, Besichtigungen, Angebote, die Akte für den notaire, Koordination.
• Der Karteninhaber: unterzeichnet das Mandat, stellt die Honorarrechnung aus und darf, wenn er eine Garantie hat, Gelder halten.
• Der notaire: prüft das Eigentum und die Akte, setzt auf Wunsch den compromis auf oder nimmt ihn entgegen, unterzeichnet die acte authentique und zahlt die Steuern an den Staat.
• Die Bank oder der Kreditvermittler: genehmigt den Kredit.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Mandat. Unterzeichnet und im registre des mandats eingetragen, mit dem Honorar TTC und dem Zahler (Lektion 4).
2. Besichtigungen und Angebot. Der Käufer macht ein schriftliches Angebot. Prüfen Sie, dass der Preis und die Honorarbasis klar sind.
3. Gutachten und Unterlagen. Der Verkäufer legt die technischen Gutachten (diagnostics) vor, einschließlich des DPE, und bei einer Wohnung die Unterlagen des Gebäudes.
4. Compromis oder promesse de vente. Der Vorvertrag legt Preis, Bedingungen, Urkundstermin und eine eventuelle Anzahlung fest. Er kann privat, in der Agentur oder vor einem notaire unterzeichnet werden.
5. Die 10-tägige Rücktrittsfrist. Siehe unten.
6. Kreditzusage. Die Bank genehmigt den Kredit vor der Urkunde.
7. Acte authentique. Unterzeichnet vor dem notaire, der das Geld entgegennimmt und die Grunderwerbsteuern zahlt. Der Käufer wird Eigentümer.
8. Ihr Honorar. Wird nur fällig, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt. Eine Klausel, die ein Honorar ohne Verkauf vorsieht, ist unzulässig (DGCCRF).

Die 10-tägige Rücktrittsfrist

Sie schützt den Käufer, und Sie müssen sie auswendig kennen. Laut Notaires de France:

• Sie gilt für einen nicht gewerblichen Käufer einer Wohnimmobilie, nach Artikel L.271-1 des Code de la construction et de l’habitation.
• Sie dauert 10 Kalendertage.
• Sie beginnt am Tag nach der ersten Zustellung des Einschreibens mit dem unterzeichneten compromis, oder am Tag nach der Unterzeichnung, wenn der compromis vor einem notaire unterzeichnet wurde.
• Der Käufer tritt per Einschreiben zurück, ohne Begründung und ohne Vertragsstrafe.
• Eine Anzahlung wird innerhalb von 21 Tagen erstattet.

Ein unterzeichneter compromis ist also zehn Tage lang kein sicheres Geschäft. Sagen Sie dem Verkäufer nicht „verkauft“, bevor die Frist abgelaufen ist.

Grunderwerbsteuern 2026

Käufer nennen sie frais de notaire, aber der größte Teil des Betrags ist Grunderwerbsteuer (DMTO), die an den Staat und das département gezahlt wird. Das Haushaltsgesetz 2025 erlaubte den départements, ihren Anteil zwischen dem 1. April 2025 und dem 31. März 2028 von 4.50% auf 5.00% anzuheben. MesFraisNotaire, abgeglichen mit der Tabelle der DGFiP vom 1. Juni 2026, nennt:

Situation	DMTO gesamt bei einem Wiederverkauf
89 départements mit erhöhtem Satz, darunter Paris (75), Rhône (69) und Gironde (33)	6.31% (oft auf 6.32% gerundet)
11 départements ohne Anhebung, darunter Alpes-Maritimes (06)	5.81%
Berechtigte Erstkäufer in einem département mit erhöhtem Satz	5.81%

Die FAQ derselben Website ist bei den Alpes-Maritimes widersprüchlich, prüfen Sie also die Tabelle der DGFiP, bevor Sie Zahlen nennen.

Alle Käuferkosten bei einem Wiederverkauf, Steuern plus Gebühren und Auslagen des notaire, lagen in den Beispielen von MesFraisNotaire bei etwa 7.2% bis 7.8% des Preises.

Rechenbeispiel 1: eine Bestandswohnung in Paris

Ein Käufer zahlt €250,000 für eine Bestandswohnung in Paris. Schätzung von MesFraisNotaire für die gesamten Käuferkosten: 7.81%, also etwa €19,525. Das Agenturhonorar kommt je nach Mandat hinzu oder ist im Preis enthalten.

Wenn das Mandat ein Honorar von 5% TTC dem Verkäufer auferlegt, stellt die Agentur dem Verkäufer €12,500 TTC in Rechnung, und die Käuferkosten werden auf €250,000 berechnet.

Rechenbeispiel 2: Wer zahlt, verändert die Steuern

Ein Verkäufer in Lyon möchte €400,000 netto. Das Honorar beträgt €20,000 TTC.

Option	Preis in der Urkunde	DMTO zu 6.31%
Verkäufer zahlt das Honorar	€420,000	€26,502
Käufer zahlt das Honorar	€400,000 (plus €20,000 Honorar)	€25,240

Wenn der Käufer zahlt, werden die Grunderwerbsteuern auf den Nettopreis für den Verkäufer berechnet, was hier etwa €1,262 spart. Agence Immobilière France weist auf diesen Effekt hin und schätzt, dass bei etwa 70% der Mandate weiterhin der Verkäufer das Honorar trägt.

Rechenbeispiel 3: ein Wiederverkauf an der Côte d’Azur

Ein Käufer zahlt €340,000 für eine Wohnung in den Alpes-Maritimes, wo die DMTO bei 5.81% geblieben sind. Schätzung von MesFraisNotaire für die gesamten Käuferkosten: 7.19%, etwa €24,446.

Ein Neubau: VEFA

Bei einem Off-Plan-Kauf ändern sich die Schritte:

1. Contrat de réservation. Der Käufer reserviert die Einheit und kann eine Anzahlung leisten, gesetzlich begrenzt: 5%, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres unterzeichnet werden soll, 2% innerhalb von zwei Jahren, nichts darüber hinaus (Le Mag Juridique; die meisten Texte verorten diese Regeln in den Artikeln R.261-28 bis R.261-31 des Code, prüfen Sie also die Nummer).
2. Acte de vente als VEFA vor dem notaire.
3. Abschlagszahlungen, begrenzt durch Artikel R.261-14: höchstens 35% nach den Fundamenten, 70% wenn das Gebäude wetterdicht ist (hors d’eau), 95% bei Fertigstellung und die letzten 5% bei Übergabe, die bei vorbehaltenen Mängeln hinterlegt werden können. Verzugszinsen sind auf 1% pro Monat begrenzt.
4. Übergabe und die Liste der Vorbehalte.

Beispiel: eine neue Wohnung für €400,000 in Bordeaux, Verkauf innerhalb eines Jahres unterzeichnet.

Stufe	Maximal insgesamt gezahlt	Davon in dieser Phase
Reservierungsanzahlung (5%)	€20,000	€20,000
Fundamente (35%)	€140,000	€120,000
Wetterdicht (70%)	€280,000	€140,000
Fertigstellung (95%)	€380,000	€100,000
Übergabe (100%)	€400,000	€20,000

Die Anzahlung wird auf den Preis angerechnet. Jede VEFA für Wohnraum braucht zudem eine garantie financière d’achèvement (GFA) einer Bank, eines Versicherers oder einer Garantiegesellschaft, die sicherstellt, dass das Gebäude fertiggestellt wird, wenn der Bauträger ausfällt (Homunity). Die Käuferkosten beim Erstverkauf einer neuen Wohnung gelten allgemein als deutlich niedriger als bei einem Wiederverkauf, den Satz haben wir für diesen Kurs aber nicht überprüft, fragen Sie den notaire also nach einer Schätzung, statt die Zahlen für Wiederverkäufe zu nennen.

Die Seite des Verkäufers: Veräußerungsgewinne

Nicht ansässige Verkäufer fragen oft, was sie schulden werden. David Notaires nennt die Regeln:

• 19% Einkommensteuer auf den Gewinn plus 17.2% Sozialabgaben, oder nur 7.5% für Verkäufer, die einem Sozialversicherungssystem des EWR oder der Schweiz angehören.
• Eine Zusatzsteuer von 2% bis 6% auf Gewinne über €50,000.
• Haltefreibeträge ab dem sechsten Jahr: keine Einkommensteuer nach 22 Jahren, keine Sozialabgaben nach 30 Jahren.
• Ein Steuervertreter ist nötig, wenn der Verkäufer außerhalb des EWR lebt, der Preis über €150,000 liegt und die Immobilie weniger als 30 Jahre gehalten wurde.

Möblierte Vermietung. Bei Verkäufen ab dem 15. Februar 2025 werden die im Regime LMNP réel geltend gemachten Abschreibungen bei der Berechnung des Gewinns hinzugerechnet (NBE Avocats). Investoren, die möbliert vermieten, sollten vor dem Verkauf ihren Steuerberater fragen.

Hypotheken

Im Oktober 2026 lagen die Durchschnittswerte der Kreditvermittler bei 3.50% auf 15 Jahre, 3.66% auf 20 Jahre und 3.75% auf 25 Jahre (PAP.fr). Bringen Sie Ihre Käufer früh mit einem Kreditvermittler zusammen, bevor sie ein Angebot machen.

Steuern, Honorare und Zinsen ändern sich, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie mit dem Training zum Verkauf.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.