Der Beruf des Immobilienmaklers in Spanien

Willkommen im Kurs. In acht kurzen Lektionen lernen Sie, wie Sie als Immobilienmakler in Spanien starten, arbeiten und wachsen. In dieser ersten Lektion geht es um den Beruf selbst: was Sie den ganzen Tag tun, wer Sie bezahlt und wie das erste Jahr wirklich aussieht.

Ein Beruf, den jeder beginnen kann, aber nur wenige gut ausüben

Spanien hat keine nationale Lizenz für Makler. Seit dem Königlichen Gesetzesdekret 4/2000 darf jede Person und jedes Unternehmen ohne Titel oder Mitgliedschaft in einer Berufskammer in der Immobilienvermittlung tätig sein. Einige Regionen haben eigene Register eingeführt, die wir in Lektion 3 behandeln.

Der leichte Einstieg hat seinen Preis. Die Verbraucherorganisation OCU beschrieb die Branche im Januar 2026 als auf staatlicher Ebene kaum reguliert und stellte fest, dass nur eine Minderheit der Agenturen auf Nachfrage einen Mustervertrag aushändigte. Ihre Aufgabe ist es, sich abzuheben: die Person zu sein, die die Unterlagen, die Steuern und den Markt kennt und das Geschäft absichert.

Was ein Makler tatsächlich tut

Bei einem Wiederverkauf arbeiten Sie meist für den Verkäufer. Sie:

1. Gewinnen das Objekt und unterzeichnen einen schriftlichen Auftrag (die Nota de encargo).
2. Bewerten die Immobilie, machen Fotos und veröffentlichen sie auf Portalen.
3. Qualifizieren Käufer, organisieren Besichtigungen und lassen jeden Besucher einen Besichtigungsschein unterschreiben.
4. Verhandeln das Angebot und helfen beiden Seiten bis zur Reservierung und zum Anzahlungsvertrag (Arras).
5. Koordinieren sich mit Anwälten, Bank und Notar, bis die Urkunde unterzeichnet ist.

Bei einem Off-Plan-Verkauf verkaufen Sie Wohnungen für einen Bauträger vor oder während des Baus. Hier geht es mehr um Projektstarts, Käufertermine und das Verfolgen von Ratenzahlungen. An der Costa del Sol berichtete Savills im Juli 2026, dass manche Projekte 30% bis 50% ihrer Einheiten vor Baubeginn verkauften.

Bei einer Langzeitvermietung finden und prüfen Sie Mieter für einen Vermieter. Seit dem Wohnungsgesetz 12/2023 zahlt der Vermieter Ihre Gebühr, niemals der Mieter.

Wer einstellt

An den Küsten und in den großen Städten begegnen Ihnen vier Hauptarten von Arbeitgebern:

• Lokale unabhängige Agenturen, oft kleine Teams mit starkem lokalem Netzwerk.
• Franchise- und Netzwerkmarken, bei denen viele Makler selbstständig unter einer gemeinsamen Marke arbeiten.
• Internationale Agenturen an der Costa del Sol und der Costa Blanca, die ausländische Käufer in deren Sprache betreuen.
• Bauträger und ihre Vertriebsteams, die Makler für den Verkauf von Neubauprojekten einstellen.

Ausländische Käufer sind sehr wichtig. Im 2. Quartal 2026 entfielen 15.98% aller Wohnungskäufe in Spanien auf Ausländer, in der Provinz Alicante 46.43% (Registradores). Wenn Sie Englisch, Niederländisch, Deutsch, Französisch oder eine nordische Sprache sprechen, haben Sie dort einen echten Vorteil.

Wie Sie bezahlt werden

Die Verkaufsprovision ist nicht gesetzlich festgelegt. HelpMyCash berichtet, dass klassische Agenturen meist 3% bis 7% des Preises verlangen, und OCU ermittelte im Januar 2026 einen Durchschnitt von 5%. Hinzu kommen 21% Mehrwertsteuer. Meist zahlt der Verkäufer.

Diese Gebühr geht an die Agentur. Sie erhalten einen Anteil davon nach einem dieser Modelle:

Modell	So funktioniert es	Hauptrisiko
Angestellter, Grundgehalt plus Provision	Vertrag, Sozialversicherung bezahlt, ein Anteil an jeder Gebühr, die Sie einbringen	Geringerer Anteil pro Geschäft
Selbstständig (Autónomo), nur Provision	Sie stellen der Agentur Ihren Anteil in Rechnung	Kein Einkommen, bis ein Geschäft abgeschlossen ist
Vertriebsstelle bei einem Bauträger	Gehalt oder Gebühr pro verkaufter Einheit	Abhängig von einem einzigen Projekt

GoWork, eine Jobbörse, schätzte im Oktober 2023, dass Einsteiger ein Fixgehalt von etwa €12,800 bis €20,000 im Jahr verdienen und das Gesamteinkommen mit Provision je nach Stadt, Erfahrung und Ergebnissen zwischen €20,000 und €60,000 liegt. Das sind Schätzungen, keine offiziellen Zahlen. Wir rechnen in Lektion 8 nach, und Sie können Ihre eigenen Zahlen im Provisionsrechner testen.

Ein realistisches erstes Jahr

Seien Sie ehrlich zu sich selbst, bevor Sie anfangen:

• Geschäfte brauchen Zeit. Ein Wiederverkauf dauert vom Angebot bis zur Urkunde Wochen oder Monate. Ihre erste Provision kommt vielleicht lange nach Ihrem ersten Tag.
• Sie brauchen Rücklagen. Bei reiner Provision planen Sie ein, Ihre Lebenshaltungskosten mehrere Monate lang zu decken.
• Papierkram ist der Job. Steuern, Anzahlungen und Register unterscheiden sich je nach Region. Makler, die sie beherrschen, gewinnen Vertrauen.
• Sprachen und Ortskenntnis zählen mehr als ein polierter Pitch.

Die Makler, die bleiben, sind die, die eine tägliche Routine aufbauen, die Regeln immer weiter lernen und jeden Kunden als künftige Empfehlung behandeln. Genau dabei hilft Ihnen dieser Kurs.

Wie es weitergeht

In Lektion 2 sehen wir uns an, wer in Spanien arbeiten darf und auf welcher Grundlage. Offene Stellen finden Sie schon jetzt unter Jobs oder auf der Marktseite zu Spanien. Einen vollständigen Überblick gibt So werden Sie Immobilienmakler in Spanien.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Zahlen ändern sich, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.