Der Start: regionale Register, Ausbildung und Status

In vielen Ländern ginge es in dieser Lektion um eine Prüfung und eine Lizenz. Spanien ist anders. Es gibt keine nationale Lizenz, aber wo und wie Sie arbeiten, bestimmt, was Sie tun müssen. Hier ist das vollständige Bild, Region für Region.

Warum es keine nationale Lizenz gibt

Das Königliche Gesetzesdekret 4/2000 (Artikel 3) hat die Immobilienvermittlung für alle geöffnet, ohne Titel oder Kammermitgliedschaft. Laut Consumer fand die letzte Zugangsprüfung für den offiziellen Titel Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) am 9. April 2000 statt.

Der API-Titel und die Colegios de APIs bestehen weiterhin. Der Beitritt ist freiwillig. Manche Makler nutzen die Mitgliedschaft als Qualitätsmerkmal, und in Valencia unterliegen Kammermitglieder eigenen Regeln statt dem regionalen Register. Wohnungswesen ist Sache der Regionen, daher haben einige Regionen eigene Register geschaffen. OCU nannte im Januar 2026 Madrid, die Kanarischen Inseln und Navarra als Regionen mit freiwilligem Register.

Die Regionen im Überblick

Region	Register	Stand im Oktober 2026
Katalonien	Register AICAT (Gesetz 18/2007, Dekret 12/2010)	Pflicht
Region Valencia	Register RAI (Dekret 98/2022)	Pflicht, einige Bedingungen 2025 aufgehoben
Andalusien	Register spezialisierter Makler (Gesetz 5/2025)	Per Gesetz geschaffen, Eröffnung nicht bestätigt
Balearen	Offizielles Register (Gesetz 3/2024)	Freiwillig

Katalonien: AICAT

Wer in Katalonien regelmäßig und gegen Bezahlung Verkäufe oder Vermietungen vermittelt, muss sich registrieren. Die Verfahrensseite der Generalitat nennt diese Bedingungen:

• Ausbildung: ein einschlägiger Abschluss (etwa Jura, Wirtschaft, Betriebswirtschaft, Architektur oder Bauingenieurwesen) oder Zertifikate anerkannter Kurse zu Immobilienthemen. In einem Unternehmen müssen die Geschäftsführer und die verantwortliche Person jedes Büros sie erfüllen.
• Ein für die Öffentlichkeit zugängliches Büro mit den nötigen Genehmigungen, sofern Sie nicht nur online arbeiten.
• Haftpflichtversicherung von mindestens €100,000 pro Schadensfall und €600,000 pro Jahr je Büro oder €150,000 und €1,000,000 bei reiner Online-Tätigkeit.
• Eine Garantie von mindestens €60,000 pro Jahr je Büro oder €300,000 pro Makler bei reiner Online-Tätigkeit.

Sie beantragen online, mit der Versicherungspolice, dem Nachweis der Garantie und dem Nachweis der Ausbildung. Es gibt keine Gebühr. Die Registrierung ist unbefristet, es gibt also keine Verlängerung, aber Sie müssen Ihre Daten bei jeder Änderung aktualisieren. Danach zeigen Sie das offizielle Abzeichen und die Nummer an Ihrem Büroschild, auf Ihrem Briefpapier und in Ihrer gesamten Werbung.

Region Valencia: Dekret 98/2022

Das valencianische Register ist seit dem 16. Oktober 2022 Pflicht für alle, die Immobilienverkäufe, Vermietungen, Tausch oder Rechteübertragungen vermitteln, beraten oder verwalten. Wichtige Punkte aus den FAQ der Generalitat:

• Ausbildung: Zertifikate über mindestens 200 Unterrichtsstunden zu Immobilienthemen, von öffentlichen Einrichtungen, Universitäten oder anerkannten Zentren.
• Jedes Büro braucht einen verantwortlichen Leiter, der die Ausbildungsregel erfüllt. Eine Person darf höchstens drei Büros beaufsichtigen.
• Reine Online-Makler brauchen eine physische Adresse in der Region.
• Sie beantragen online.

Das Urteil von 2025. Im Januar 2025 gab das Oberste Gericht der Region Valencia (TSJCV) einer Klage der Wettbewerbsbehörde CNMC teilweise statt. Es hob die Garantie von €60,000, die Haftpflichtversicherung von €100,000 und weitere Anforderungen auf. Das Register selbst blieb bestehen. Gegen das Urteil konnte beim Obersten Gerichtshof Rechtsmittel eingelegt werden, fragen Sie also die Generalitat, was am Tag Ihrer Registrierung gilt.

Andalusien: Gesetz 5/2025

Das andalusische Wohnungsgesetz 5/2025 schafft ein Register spezialisierter Immobilienmakler für den Wohnungssektor, das die Präambel als verpflichtend bezeichnet. Artikel 52 verlangt:

• Den API-Titel, einen einschlägigen Abschluss, vier Jahre nachgewiesene Erfahrung oder die Mitgliedschaft in einer Maklerkammer.
• Mindestens 100 Stunden spezifische Weiterbildung in den letzten vier Jahren für den Inhaber und 50% des Personals.
• Eine Garantie oder Versicherung und ein einwandfreies Führungszeugnis in Bezug auf die Tätigkeit.

Eine Schlussbestimmung überlässt den Start des Registers einem späteren Schritt. Wir konnten nicht bestätigen, dass es im Oktober 2026 eröffnet war. Bewahren Sie schon jetzt Nachweise Ihrer Erfahrung und Weiterbildung auf.

Balearen: ein freiwilliges Register

Das Gesetz 3/2024 hat ein offizielles Register geschaffen, das die balearische Regierung als freiwillig bezeichnet. Registrierte Makler müssen eine Ausbildung, eine Garantie von mindestens €60,000 pro Jahr und eine Versicherung von €100,000 pro Schadensfall und €600,000 pro Jahr nachweisen und zeigen ein Abzeichen und ein Schild.

Schritt für Schritt

1. Wählen Sie Ihre Region und Ihr Modell. Büro, nur online, angestellt oder selbstständig.
2. Beantragen Sie Ihre NIE (Formular EX-15, Gebühr €9.84, siehe Lektion 2).
3. Wählen Sie Ihren Status.
   • Angestellter: Die Agentur meldet Sie bei der Sozialversicherung an.
   • Autónomo: Reichen Sie das Steuerformular 036 oder 037 bei der Steuerbehörde ein und treten Sie dann dem System für Selbstständige (RETA) bei. Neue Autónomos zahlen in den ersten 12 Monaten pauschal €80 im Monat (Billeo); danach liegen die Mindestbeiträge 2026 je nach Einkommensstufe zwischen €200 und €590 im Monat (El Derecho).
4. Absolvieren Sie die Ausbildung, die Ihre Region verlangt: 200 Stunden in Valencia, 100 Stunden in Andalusien, sobald das Register eröffnet ist, anerkannte Kurse in Katalonien.
5. Schließen Sie Versicherung und Garantie ab in Katalonien oder auf den Balearen, wenn Sie beitreten.
6. Registrieren Sie sich online und warten Sie auf Ihre Nummer.
7. Zeigen Sie Ihre Nummer im Büro, auf Dokumenten und in jeder Anzeige.
8. Halten Sie Ihre Daten aktuell, wenn sich Büro, Personal oder Versicherer ändern.

Wenn Sie einer Agentur beitreten, deckt ihre Registrierung Mitarbeiter ab, die nur für sie Immobilien zeigen. Fragen Sie nach ihrer Nummer.

Die regionalen Regeln ändern sich schnell, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie im Training zu den Regeln in Spanien und lesen Sie So werden Sie Immobilienmakler in Spanien.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.