Die Regeln, die Sie in Spanien täglich befolgen

Die Regeln für Makler in Spanien sind leichter als in vielen Märkten, doch die bestehenden werden durchgesetzt. Die meisten Probleme entstehen durch einen schwachen Auftrag, eine nachlässige Anzeige, Bargeld oder eine Gebühr, die der falschen Person berechnet wird. Diese Lektion macht aus den Regeln tägliche Gewohnheiten.

1. Zuerst ein schriftlicher Auftrag

Ihr Vertrag mit dem Verkäufer ist die Nota de encargo. Ohne sie werden Sie Mühe haben, Ihren Anspruch auf eine Gebühr nachzuweisen. Das katalanische Dekret 12/2010 behandelt sie als das Dokument, mit dem die Arbeit eines Maklers beginnt, und das balearische Register legt einen Mindestinhalt fest.

Eine solide Nota de encargo enthält:

• Die Parteien, die Immobilie und ihre Grundbuchdaten.
• Den Angebotspreis.
• Die Gebühr und ob sie zuzüglich Mehrwertsteuer oder inklusive Mehrwertsteuer gilt.
• Wann die Gebühr fällig ist. OCU rät zur Unterzeichnung der Urkunde.
• Ob der Auftrag exklusiv ist und für wie lange. OCU fand exklusive Laufzeiten von 3 bis 6 Monaten, manchmal mit automatischer Verlängerung.

Seien Sie fair bei der Exklusivität. Der Oberste Gerichtshof hat Exklusivaufträge anerkannt, doch Gerichte prüfen sie nach Verbraucherrecht: klare Formulierung, feste Laufzeit, echte Arbeit der Agentur und angemessene Entschädigung. Das Verbraucherministerium merkt an, dass Gerichte Vertragsstrafen über der Hälfte der Gebühr meist als überhöht ansehen, wenn ein Eigentümer selbst verkauft. Eine Vorlage, die in diesem Fall 100% verlangt, ist ein Risiko.

Lassen Sie außerdem jeden Käufer, dem Sie etwas zeigen, einen Besichtigungsschein unterschreiben.

2. Halten Sie Ihre Anzeigen sauber

• Energieausweis. Laut OCU müssen Energieeffizienzklasse und Label in allen Verkaufs- und Mietanzeigen erscheinen. Verlangen Sie den Ausweis vom Eigentümer, bevor Sie veröffentlichen.
• Registernummer. In Katalonien gehören Ihr AICAT-Abzeichen und Ihre Nummer in jede Werbung.
• Ferienvermietung. Seit dem 1. Juli 2025 brauchen Kurzzeitvermietungen eine Nummer aus dem nationalen Einheitlichen Mietregister, die im Angebot angezeigt wird, und Buchungsplattformen müssen sie verlangen.
• Keine Versprechen, die Sie nicht halten können. Werben Sie nicht mit einem „Golden Visa“ (es endete am 3. April 2025) oder einer Touristenlizenz, die Sie nicht geprüft haben. Seit April 2025 braucht eine neue Ferienwohnung in einem Gebäude die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer (Cuatrecasas).

3. Kennen Sie Ihren Kunden

Nach dem Gesetz 10/2010 sind Makler, die Immobilienverkäufe vermitteln, Verpflichtete. SEPBLAC, die spanische Finanzermittlungsstelle, beaufsichtigt sie. Das Königliche Gesetzesdekret 7/2021 hat die Pflicht auf Vermietungen ab €10,000 im Monat ausgeweitet (Garrigues).

Ihre Pflichten in der Praxis:

1. Identifizieren Sie jeden Kunden mit einem amtlichen Dokument.
2. Identifizieren Sie den wirtschaftlich Berechtigten, wenn der Käufer eine Gesellschaft oder ein Trust ist.
3. Fragen Sie, woher das Geld stammt, und prüfen Sie bei höherem Risiko gründlicher.
4. Dokumentieren Sie, was Sie geprüft haben.
5. Melden Sie verdächtige Geschäfte an SEPBLAC, ohne den Kunden zu informieren.

Bitten Sie Ihre Agentur um ihr schriftliches Verfahren und den Namen der verantwortlichen Person für Compliance.

4. Kein Bargeld

Das Gesetz 11/2021 begrenzt Barzahlungen auf €1,000, wenn ein Unternehmen oder Freiberufler beteiligt ist (€10,000 für nicht ansässige Privatpersonen, die nicht unternehmerisch handeln). Das Aufteilen einer Zahlung umgeht die Grenze nicht. Lassen Sie sich Ihre Gebühr jedes Mal per Banküberweisung gegen Rechnung zahlen.

5. Bei Vermietungen zahlt der Vermieter

Das Wohnungsgesetz 12/2023 hat das Mietgesetz geändert: Bei langfristigen Wohnungsvermietungen zahlt der Vermieter die Kosten für Agentur und Vertrag. Berechnen Sie Mietern keine „Suchgebühr“, keine „Verwaltungsgebühr“ und keinen anderen Namen für dasselbe.

Das Verbraucherministerium warnte im Februar 2024, dass solche Gebühren schwere Verstöße sein können, mit Bußgeldern von €10,001 bis €100,000 oder dem Vier- bis Sechsfachen des unrechtmäßigen Gewinns. Im Oktober 2024 leitete es Untersuchungen gegen mehrere Agenturen ein.

Wofür Makler Bußgelder oder Suspendierungen erhalten

Praxis	Risiko
Mietern bei einer langfristigen Wohnungsvermietung Gebühren berechnen	Bußgelder nach Verbraucherrecht (siehe oben)
Missbräuchliche Exklusivitäts- oder Vertragsstrafenklauseln	Klausel gestrichen, Gebühr verloren
Arbeiten in Katalonien ohne Registrierung	Sanktionen; registrierte Makler können nach Gesetz 18/2007 suspendiert werden
Bargeld über der Grenze annehmen	Steuerliche Bußgelder nach Gesetz 11/2021
Prüfungen zur Geldwäschebekämpfung auslassen	Sanktionen nach Gesetz 10/2010
Anzeigen ohne Energieausweis	Verstoß gegen Verbraucher- und Energievorschriften

Ihre täglichen Gewohnheiten

• Keine Besichtigung ohne unterzeichneten Auftrag.
• Keine Anzeige ohne Energieausweis und, wo nötig, Ihre Registernummer.
• Kein Angebot ohne Ausweis und Prüfung der Mittelherkunft.
• Keine Zahlung in bar.
• Keine Gebühr für einen Langzeitmieter.

Diese Regeln ändern sich, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie sie im Training zu den Regeln in Spanien und mit Kundenkompetenzen. Zu Gebühren siehe Maklerprovision in Spanien.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.