Ein Geschäft in Spanien von Anfang bis Ende

Ein spanischer Verkauf geht durch viele Hände: Sie, zwei Anwälte, oft eine Bank, ein Notar, die Finanzämter und das Grundbuchamt. Ihr Wert liegt darin, die Reihenfolge zu kennen, alle im Zeitplan zu halten und sicherzustellen, dass niemand von einer Steuerrechnung überrascht wird. Diese Lektion folgt einem Wiederverkauf und einem Off-Plan-Verkauf und rechnet dann ein Geschäft in Euro durch.

Wer was tut

• Sie, der Makler: Auftrag, Vermarktung, Besichtigungen, Angebot, Koordination.
• Der Anwalt des Käufers: unabhängige Prüfungen vor jeder Anzahlung, Verträge, Steuern. Der Anwalt des Käufers arbeitet nur für den Käufer.
• Der Notar: ein neutraler Amtsträger, der Identität, Zahlung und Rechtmäßigkeit prüft und die Urkunde (Escritura) beurkundet.
• Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad): trägt den neuen Eigentümer ein, wodurch der Kauf gegenüber Dritten wirksam wird.
• Die Finanzämter: Die Region erhebt ITP oder AJD, die Gemeinde die Plusvalía, die staatliche Steuerbehörde die Einkommensteuern.
• Der Bauträger: verkauft bei Off-Plan die Wohnung und muss die Vorauszahlungen des Käufers absichern.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Auftrag. Unterzeichnete Nota de encargo mit dem Verkäufer (Lektion 4).
2. Angebot und Reservierung. Ein kleiner Betrag nimmt die Wohnung vom Markt, während der Anwalt des Käufers sie prüft.
3. Prüfungen. Der Anwalt holt die Nota simple beim Grundbuchamt ein (Eigentümer, Beschreibung, Hypotheken und andere Belastungen) und prüft das Katasteramt (Catastro), Genehmigungen, Schulden bei der Eigentümergemeinschaft und die letzte IBI-Quittung.
4. Arras-Vertrag. Ein privater Vertrag mit Anzahlung, oft etwa 10% des Preises (Your Overseas Home). Bei Arras penitenciales verliert ein Käufer, der aussteigt, die Anzahlung, und ein Verkäufer, der aussteigt, zahlt das Doppelte zurück. Sagt der Vertrag nicht, welche Art gemeint ist, vermutet das Gesetz bestätigende Arras, bei denen die geschädigte Partei Erfüllung oder Rücktritt plus Schadensersatz verlangen kann (Legálitas). Achten Sie darauf, dass die Art schriftlich festgehalten ist.
5. Urkunde vor dem Notar. Der Restbetrag wird bezahlt, meist per Bankscheck oder Überweisung, und die Schlüssel werden übergeben.
6. Steuern und Eintragung. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer, dann wird die Urkunde eingetragen. Legálitas merkt an, dass die Eintragung erst erfolgt, wenn die Steuern bezahlt sind.

Wer welche Steuer zahlt

Käufer einer Bestandsimmobilie: ITP, von jeder Region festgelegt:

• Andalusien: 7% (Interforo).
• Region Valencia: 9% für Urkunden ab 1. Juni 2026, 11% auf den gesamten Preis über €1 Million (TaxDown).
• Katalonien: 10% bis €600,000, steigend auf 13% über €1.5 Millionen (Osborne Clarke).

Käufer eines Neubaus vom Bauträger: 10% Mehrwertsteuer plus AJD, die Stempelsteuer auf die Urkunde: 1.2% in Andalusien, 1.4% in der Region Valencia ab Juni 2026 (Guía Fiscal).

Notar und Grundbuch folgen amtlichen Tarifen. Interforo nennt grobe Spannen von €500 bis €1,000 für den Notar und €400 bis €650 für das Grundbuch.

Der Verkäufer zahlt:

• Plusvalía municipal, die Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens. Gab es keinen echten Gewinn, ist sie nicht fällig, doch der Verkäufer muss das mit beiden Urkunden nachweisen (Guía Fiscal). Ist der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person, macht das Gesetz den Käufer zum Ersatzsteuerpflichtigen (Gesetz über die Kommunalfinanzen, Artikel 106), daher behält der Anwalt des Käufers diesen Betrag meist ein.
• Einkommensteuer auf den Gewinn. Ist der Verkäufer nicht ansässig, muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Formular 211 an die Steuerbehörde abführen.
• Die Gebühr Ihrer Agentur, plus 21% Mehrwertsteuer, wie im Auftrag vereinbart.

Rechenbeispiel: ein Wiederverkauf in Málaga

Ein britischer Verkäufer, der nicht in Spanien ansässig ist, verkauft eine Wohnung in Málaga für €350,000. Der Auftrag lautet auf 5% zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Sätze stammen aus den oben genannten Quellen. Der Reservierungsbetrag ist ein Beispiel.

Posten	Berechnung	Betrag
Reservierung (Beispiel)	Zwischen den Parteien vereinbart	€5,000
Arras mit 10% (einschließlich Reservierung)	350,000 x 10%	€35,000
ITP des Käufers, Andalusien	350,000 x 7%	€24,500
Notar und Grundbuch des Käufers	Spannen laut Interforo	etwa €900 bis €1,650
3% Einbehalt für die Steuer des Verkäufers	350,000 x 3%	€10,500
Agenturgebühr	350,000 x 5%	€17,500
MwSt. auf das Honorar	17,500 x 21%	€3,675

Bei der Urkunde erhält der Verkäufer den Preis abzüglich des Einbehalts von €10,500, abzüglich einer etwaigen zurückbehaltenen Plusvalía und abzüglich der Gebühr von €21,175, falls sie aus dem Erlös gezahlt wird. Zeigen Sie dem Verkäufer diese Nettozahl früh. Niemand mag Überraschungen beim Notar.

Ein Off-Plan-Verkauf, Schritt für Schritt

1. Prüfen Sie die Baugenehmigung. Die Pflicht, das Geld der Käufer abzusichern, beginnt mit der Erteilung der Genehmigung. Keine Genehmigung, keine Zahlung.
2. Reservierung, dann der private Kaufvertrag mit der ersten Rate.
3. Individuelle Garantie. Nach der ersten Zusatzbestimmung des Gesetzes 38/1999 muss der Bauträger alle Vorauszahlungen plus gesetzliche Zinsen mit einer Bankgarantie oder Versicherung absichern, und das Geld muss auf ein Sonderkonto für dieses Bauprojekt gehen.
4. Ratenzahlungen. Pineapple Homes beschreibt ein typisches Muster an der Costa del Sol von etwa 20%, manchmal 30%, während des Baus. Auf jede Rate werden 10% Mehrwertsteuer berechnet.
5. Fertigstellung. Bestehen Sie vor der Urkunde auf der Erstbezugsgenehmigung und einer Mängelbegehung.
6. Urkunde, AJD und Eintragung, wobei der Restbetrag oft über eine Hypothek gezahlt wird.

Wenn der Bauträger nicht rechtzeitig fertig wird, sendet der Käufer laut Bericht der Banco de España eine förmliche Aufforderung, und zahlt der Bauträger nicht innerhalb von 30 Tagen, kann er die Bank oder den Versicherer in Anspruch nehmen.

Steuersätze ändern sich je nach Region und Datum, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie mit dem Training zu Geld in Spanien und Off-Plan in Spanien und lesen Sie Immobilienkauf in Spanien als Ausländer und Off-Plan in Spanien.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.