Den Markt in Dubai kennen: Gebiete, Käufer und Preise

Kunden bezahlen Sie nicht dafür, Türen zu öffnen. Sie bezahlen Sie dafür, dass Sie den Markt besser kennen als sie. Diese Lektion gibt Ihnen das Gesamtbild von Dubai.

Der Markt in wenigen Zahlen

• 2025: ein Rekord von AED 917 Milliarden an Immobilientransaktionen, 20% mehr, in etwa 270,000 Geschäften, mit 129,400 neuen Investoren (Gulf News, Zahlen des DLD).
• 1. Quartal 2026: AED 252 Milliarden in 60,303 Geschäften, 31% mehr als im Vorjahr (Dubai Media Office).
• 2. Quartal 2026: ein ruhigeres Quartal. Savills zählte 35,884 Wohnimmobiliengeschäfte, 19% weniger als im 1. Quartal, und etwa 27,300 übergebene Wohnungen. Cushman & Wakefield meldete gegenüber dem Vorquartal 4% niedrigere Preise und 6% niedrigere Mieten, mit etwa 32,000 weiteren Einheiten, die im zweiten Halbjahr 2026 fertig werden sollen.

Die Lehre für Sie: Dubai bewegt sich in Zyklen. Sagen Sie Kunden nicht, dass die Preise nur steigen.

Preise

Savills nennt für das 2. Quartal 2026 Durchschnittswerte von etwa AED 1,960 pro sq ft für Wohnungen (etwa 4% weniger als im Vorquartal) und AED 1,646 pro sq ft für Villen und Townhouses und merkt an, dass die Preise weiterhin über dem Vorjahresniveau liegen. Vergleichen Sie immer nach Preis pro sq ft und nach registrierten Transaktionen, nicht nach Angebotspreisen. Siehe die Marktseite zu Dubai.

Wo Ausländer kaufen können

Nach der Verordnung Nr. 3 von 2006 dürfen Nicht-Staatsangehörige der VAE nur in ausgewiesenen Gebieten Freehold-Eigentum erwerben, etwa Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jebel Ali und Teilen der Sheikh Zayed Road. Gebiete wie Jumeirah und Umm Suqeim sind überwiegend Nicht-Freehold-Gebiete, offen für Käufer aus den VAE und dem GCC. Bestätigen Sie immer den Status eines Grundstücks, bevor Sie es einem ausländischen Käufer anbieten.

Schlüsselgebiete und für wen sie passen

Stadtteil	Typischer Kunde	Bruttorendite, 1. Halbjahr 2026 (dubizzle)
Jumeirah Village Circle	Renditeorientierter Investor, junger Mieter	Etwa 7.0% (Wohnungen im mittleren Segment)
Arjan	Investor mit kleinem Budget	Etwa 6.8%
Business Bay	Berufstätige in der Nähe von Downtown	Etwa 5.5%
Villen auf Palm Jumeirah	Lifestyle-Käufer, vermögende Privatperson	Etwa 4.1%
Emirates Hills	Käufer von Prestigeimmobilien	Etwa 2.7%

Weitere Namen, die Sie jeden Tag hören werden: Downtown Dubai, Dubai Marina, Dubai Hills Estate, Jumeirah Lake Towers und Dubai South, ein langfristiger Wachstumskorridor rund um den neuen Flughafen. Erkunden Sie sie unter Gebiete in Dubai.

Spitzenimmobilien werden wegen des Lebensstils und des Wertzuwachses gekauft, nicht wegen der Rendite. Bruttorenditen berücksichtigen keine Servicegebühren und anderen Kosten, die Nettozahl ist also immer niedriger.

Wer kauft und warum

• Selbstnutzer, die in Dubai leben und nicht mehr mieten wollen. Die Bevölkerung überschritt im September 2026 4.8 Millionen.
• Investoren, lokal und aus dem Ausland, die Mieteinnahmen suchen.
• Aufenthaltssuchende. Eine Immobilie im Wert von mindestens AED 2 Millionen kann zu einem 10-jährigen Golden Visa führen (u.ae).

Die Argumente, die sie am häufigsten hören:

• Keine Einkommensteuer für Privatpersonen in den VAE (PwC).
• Der Dirham ist seit 1997 mit 3.6725 an den US-Dollar gekoppelt, was Währungsschwankungen für Dollar-Käufer beseitigt (und für Käufer in Euro oder Pfund erzeugt).
• Starkes Bevölkerungswachstum, das die Wohnungsnachfrage stützt.

Off-Plan, Wiederverkauf und Vermietung

• Off-Plan: Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung, mit einem Zahlungsplan. Es machte 2025 etwa 73% der Wohnimmobilienverkäufe aus (Cavendish Maxwell) und im 2. Quartal 2026 76% der Geschäfte (Savills). Der Bauträger zahlt die Provision, oft zwischen 2% und 8% (Bayut).
• Wiederverkauf (Sekundärmarkt): eine bezugsfertige Immobilie, die von einem Eigentümer gekauft wird. Die Provision beträgt meist etwa 2% und wird vom Käufer gezahlt. Der Käufer kann sofort einziehen oder vermieten.
• Vermietung: schnellere, kleinere Geschäfte, meist 5% der Jahresmiete. Ideal, um in Ihren ersten Monaten ein Netzwerk aufzubauen.

Viele Anfänger beginnen mit Vermietung und nehmen dann Wiederverkauf und Off-Plan dazu, während sie lernen.

Ihre Hausaufgabe

1. Wählen Sie zwei Gebiete.
2. Notieren Sie in jedem fünf kürzlich registrierte Verkäufe und fünf Mieten (Dubai REST zeigt die Transaktionen).
3. Schreiben Sie einen Satz als Pitch für den Kunden, zu dem das jeweilige Gebiet am besten passt.

Üben Sie mit Gebiete in Dubai und Marktzyklen.

Marktzahlen ändern sich jedes Quartal. Prüfen Sie die offizielle Quelle und die neuesten Berichte, bevor Sie einem Kunden eine Zahl nennen.