Carreiras no mercado imobiliário no Chipre

As regras que um corretor precisa conhecer

Órgãos públicos

A intermediação imobiliária é regulada pelo Conselho de Registro de Corretores de Imóveis (Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, também chamado de Conselho de Corretores de Imóveis), nos termos da Lei dos Corretores de Imóveis 71(I)/2010 e suas alterações. O Conselho mantém os registros de corretores e assistentes, emite as licenças anuais, fiscaliza os escritórios, processa a intermediação sem licença e, por enquanto, supervisiona os deveres dos corretores contra a lavagem de dinheiro. Ao seu redor, o Departamento de Terras e Levantamentos (DLS, o Registro de Imóveis) registra contratos de compra e venda, transferências, hipotecas e escrituras; o Departamento de Impostos cobra o IVA e o imposto sobre ganhos de capital; as Administrações Distritais do Ministério do Interior concedem autorizações de compra a compradores de fora da UE; o Departamento de Registro Civil e Migração emite autorizações de residência e de trabalho; o Vice-Ministério do Turismo registra as locações de curta temporada; e o CYSTAT e o Banco Central do Chipre publicam os principais índices de preços. Este guia trata apenas das áreas sob o controle efetivo da República do Chipre. O norte da ilha, sob administração cipriota turca desde 1974, é um mercado separado e de alto risco: a propriedade ali é frequentemente contestada, porque grande parte das terras pertencia a cipriotas gregos deslocados, e uma alteração de 2006 no direito penal da República torna a negociação desses imóveis um crime punível com até sete anos de prisão (Koufettas Law, outubro de 2026). Esse mercado não é tratado aqui, e os números do distrito de Famagusta nas estatísticas oficiais referem-se apenas à parte controlada pelo governo.

Licença

Ninguém pode atuar como corretor de imóveis, apresentar-se como tal ou cobrar honorários por intermediação sem estar inscrito no registro do Conselho e ter uma licença anual válida (Law 71(I)/2010, artigo 33). A lei define o corretor como a pessoa que, mediante remuneração, intermedeia uma venda, compra, permuta ou locação de mais de um mês. A pessoa física deve ser cidadã do Chipre ou de outro Estado-membro da UE (ou cônjuge ou filho de cidadão cipriota com residência habitual no Chipre), não pode estar falida nem ter sido condenada por crime que envolva desonestidade ou torpeza moral (salvo reabilitação), e deve ter um diploma reconhecido de pelo menos três anos em área relevante mais 12 meses de prática no Chipre como assistente registrado, ou um mestrado relevante de pelo menos um ano. Os candidatos também precisam ser aprovados no exame escrito do Conselho sobre direito imobiliário e urbanístico cipriota; qualificações de outros Estados da UE podem ser reconhecidas pela Carteira Profissional Europeia. Uma empresa pode ser registrada se for constituída no Chipre ou em outro Estado da UE, tiver escritório no Chipre, não estiver em liquidação e todos os seus diretores e sócios forem corretores registrados e licenciados. As taxas no portal do governo Business in Cyprus (outubro de 2026) são de EUR 100 para o pedido de pessoa física (EUR 200 para empresa), EUR 350 pelo certificado de registro, EUR 250 por cada licença anual e EUR 20 pela carteira de identificação do corretor. O registro não expira, mas a licença vale até 31 de dezembro de cada ano; a renovação exige seguro de responsabilidade profissional de EUR 200,000 para o ano, comprovação de que o corretor dispõe do escritório, registros da Previdência Social de cada funcionário e, possivelmente, uma vistoria no local. O Conselho decide em até três meses. O exercício sem licença é punível com até 12 meses de prisão, multa de até EUR 3,500, ou ambos, e o Conselho também pode advertir, multar em até EUR 2,000, suspender por até cinco anos ou cancelar o registro. A fiscalização é ativa: o Conselho contabilizou cerca de 400 processos criminais abertos e 125 condenações por intermediação ilegal em 2024, e até o início de maio de 2025 outras 90 pessoas físicas e 35 empresas haviam sido condenadas (Cyprus Mail, maio de 2025). Incorporadoras que vendem o que construíram, vendas judiciais, fiduciários, liquidantes e administradores judiciais estão fora da exigência de licença.

Quem pode ser corretor

Os vendedores que não são corretores licenciados trabalham como assistentes de corretor de imóveis (βοηθοί κτηματομεσίτες): pessoas físicas contratadas por um corretor licenciado, inscritas no Registro de Assistentes do Conselho e que atuam sob as instruções do corretor. O assistente precisa ter cidadania cipriota ou de outro país da UE, diploma do ensino médio, ficha limpa e não estar falido, e deve fazer o pedido em até 30 dias após começar no emprego; um pedido tardio só conta a prática a partir de 30 dias antes de ser apresentado (Law 71(I)/2010, artigo 12). O Conselho verifica se o vínculo de emprego é real e teve confirmado na Justiça o direito de pedir contracheques, extratos bancários e registros de folha de pagamento (Cyprus Mail, junho de 2022). Em março de 2025, o Ministério do Trabalho confirmou que os assistentes podem trabalhar em meio período e receber comissão do empregador se o contrato assim previr, enquanto apenas corretores licenciados podem receber comissão de clientes; a exigência do Conselho de registros da Previdência Social na renovação foi contestada pela associação dos corretores, que informou em novembro de 2025 que cerca de 90% das licenças de corretores e assistentes haviam sido renovadas após sua intervenção (Cyprus Mail). Como os dois registros são limitados a cidadãos da UE e a familiares de cipriotas, cidadãos de fora da UE não podem se registrar como corretores nem como assistentes; na prática, só podem ocupar funções de apoio, como marketing, administração ou atendimento ao cliente, e precisam de autorização de trabalho para isso. Cidadãos da UE, do EEE e da Suíça trabalham sem autorização e registram a residência no formulário MEU1 (o yellow slip, EUR 20) se ficarem mais de três meses, em até quatro meses após a chegada (Mondaq, 2026). Funcionários de fora da UE precisam de autorização do Departamento de Registro Civil e Migração, seja por meio de um teste de mercado do Departamento do Trabalho mostrando que não há candidato cipriota ou da UE disponível, seja por meio de uma empresa de interesses estrangeiros registrada na Business Facilitation Unit, que pode contratar profissionais altamente qualificados com salário de pelo menos EUR 2,500 brutos por mês sem esse teste (EUR 2,000 para pessoal-chave já existente até 31 de dezembro de 2026) (Zeno Legal, agosto de 2026). Titulares da autorização de residência permanente para investidores não podem trabalhar no Chipre.

Regras de corretagem

Quando nenhum valor foi combinado, a lei fixa a comissão do corretor em 3% do valor da transação, paga na conclusão; se o negócio não se concretizar sem culpa do corretor, ele ainda pode cobrar uma remuneração razoável pelo tempo e pelos custos (artigo 20). Qualquer contrato de intermediação, escrito ou verbal, com alguém que não esteja registrado ou não tenha licença válida é nulo (artigo 27), de modo que a comissão não pode ser cobrada judicialmente. Os corretores devem declarar por escrito qualquer interesse próprio no imóvel e informar aos compradores tudo o que sabem sobre o estado físico, os encargos e as restrições legais ou urbanísticas. A declaração de transferência do vendedor no Registro de Imóveis deve indicar o corretor e a comissão paga, e o corretor paga ao Conselho 2/10,000 do valor declarado em até 30 dias. Em agosto de 2026, a comissão usual era de 3% a 5% do preço mais 19% de IVA, normalmente paga pelo vendedor (INDEX.cy). Todo anúncio, documento e placa de escritório deve trazer as palavras 'corretor de imóveis registrado e licenciado' com os números de registro e de licença, e afirmações enganosas sobre a condição de corretor são crimes; proprietários particulares que anunciam o próprio imóvel devem mostrar seu nome e contato. Um projeto de lei do deputado Kostis Efstathiou para que advogados redijam todo contrato de compra e venda de imóveis voltou à comissão de assuntos jurídicos do Parlamento em maio de 2025, depois de ter sido devolvido uma vez pelo presidente anterior; o Conselho pediu sua retirada (Cyprus Mail, maio de 2025). Os corretores de imóveis são entidades obrigadas pela AML Law 188(I)/2007: devem identificar e verificar clientes e beneficiários finais, checar a origem dos recursos de clientes de maior risco, manter registros e comunicar transações suspeitas à MOKAS, a unidade de inteligência financeira, sem alertar o cliente (Kourtellos, outubro de 2026). Hoje o Conselho os supervisiona, mas um projeto de alteração submetido a consulta pública até 14 de fevereiro de 2026 transferiria a supervisão de todo o setor imobiliário para o Departamento de Impostos, antes do Regulamento AML da UE 2024/1624, que se aplica diretamente a partir de 10 de julho de 2027 (FFWD, janeiro de 2026).

Compradores estrangeiros

Cidadãos de Estados da UE e do EEE compram nas mesmas condições que os cipriotas. Os demais estrangeiros, incluindo os britânicos desde o Brexit, precisam de uma autorização nos termos da Lei de Aquisição de Imóveis (Estrangeiros), Cap. 109, solicitada no formulário COMM 145 junto à Administração Distrital onde fica o imóvel; não há taxa, e um processo completo costuma levar de duas a três semanas. A política do Ministério do Interior normalmente permite uma casa em um terreno de até cerca de 4,000 m², ou até duas unidades (duas casas, uma casa e uma loja de até 100 m², ou uma casa e um escritório de até 250 m²), sendo que um casal conta como um único comprador, e uma empresa cipriota controlada por pessoas de fora da UE está sujeita à mesma regra (Papacleovoulou, setembro de 2026). O comprador pode assinar e depositar o contrato de compra e venda primeiro, mas a escritura só pode ser registrada em seu nome depois que a autorização for concedida (Koufettas Law, outubro de 2026). Investidores de fora da UE podem obter residência permanente pelo Regulamento 6(2) dos Regulamentos de Estrangeiros e Imigração: desde 2 de maio de 2023, o investimento residencial deve ser de pelo menos EUR 300,000 mais IVA em imóveis novos comprados de uma incorporadora, pagos à vista e com recursos vindos do exterior, com renda garantida de pelo menos EUR 50,000 por ano mais EUR 15,000 pelo cônjuge e EUR 10,000 por filho (Kyprianou, maio de 2023; GK Law Firm, outubro de 2026). Em 24 de setembro de 2026, o vice-ministro da Migração, Nicholas Ioannides, disse aos deputados que cerca de 1,500 dessas autorizações haviam sido emitidas em dois anos, que umas 12,000 autorizações concedidas desde 2013 estavam sendo revisadas e que o programa seria endurecido antes de o Chipre entrar no Espaço Schengen; nenhuma regra nova havia sido publicada até outubro de 2026 (Cyprus Mail). O programa de cidadania por investimento foi extinto em novembro de 2020, após uma investigação da Al Jazeera; 7,329 pessoas (3,522 investidores e suas famílias) haviam recebido passaportes, e em dezembro de 2025 o Parlamento revogou o poder do gabinete de conceder cidadania a investidores (Cyprus Mail, dezembro de 2025). A demanda estrangeira é alta: compradores do exterior assinaram 6,267 dos 14,969 contratos de compra e venda depositados nos primeiros nove meses de 2026 (41.9%), dos quais 4,173 eram de fora da UE e 2,094 cidadãos da UE (dados do DLS, Cyprus Mail, outubro de 2026). Em 2025, a divisão foi de 7,255 contratos estrangeiros em 18,114, com compradores de fora da UE em alta de 11% e compradores da UE em alta de 28% (Cyprus Property News, janeiro de 2026).

Impostos e taxas

As taxas de transferência do Registro de Imóveis são cobradas sobre o valor de mercado por faixas: 3% até EUR 85,000, 5% de EUR 85,001 a EUR 170,000 e 8% acima disso, e são reduzidas pela metade quando a venda não está sujeita a IVA, o que dá alíquotas efetivas de 1.5%, 2.5% e 4% nas revendas; um imóvel sobre o qual foi pago IVA não paga nenhuma taxa de transferência (Philippou Law, março de 2026; Cyprus Tax Life, abril de 2026). Em uma revenda de EUR 600,000, a taxa chega a EUR 20,600. Edifícios novos e terrenos para construção estão sujeitos a IVA de 19%. Uma alíquota reduzida de 5% se aplica à nova residência permanente de uma pessoa física nos termos da Law 42(I)/2023: sobre os primeiros 130 m² e os primeiros EUR 350,000, desde que o imóvel não tenha mais de 190 m² e o preço total não ultrapasse EUR 475,000; se o imóvel for vendido ou alugado em até dez anos, parte da economia deve ser devolvida. Empreendimentos cujo pedido de licença urbanística foi apresentado até 31 de outubro de 2023 ainda podem usar a regra antiga (5% sobre os primeiros 200 m², sem teto de preço): os pedidos tinham de chegar ao Comissário de Impostos até 15 de junho de 2026 quando o alvará de construção foi emitido até 31 de dezembro de 2024, e a Law 109(I)/2026, publicada em 24 de abril de 2026, dá prazo até 31 de dezembro de 2026 quando o alvará veio depois ou ainda está pendente (Mondaq, 2026). O imposto do selo, que antes chegava a 0.2% do preço do contrato com teto de EUR 20,000, foi abolido a partir de 1º de janeiro de 2026 como parte da reforma tributária publicada em 31 de dezembro de 2025 (PwC Cyprus; EY, 2026). Os vendedores pagam 20% de imposto sobre ganhos de capital sobre o ganho com imóveis cipriotas, após correção pela inflação e custos dedutíveis; a reforma elevou as isenções vitalícias para pessoas físicas de EUR 17,086 para EUR 30,000 em geral, de EUR 85,430 para EUR 150,000 para a residência principal ocupada por pelo menos cinco anos e de EUR 25,629 para EUR 50,000 para terras agrícolas (PwC Cyprus). Os vendedores também pagam uma contribuição de 0.4% para moradia de refugiados, criada em 2022. O registro de uma hipoteca custa 1% do empréstimo, e os compradores costumam pagar honorários advocatícios de cerca de 1% do preço mais IVA (INDEX.cy, agosto de 2026). O imposto anual sobre imóveis foi abolido a partir de 2017; os proprietários pagam apenas taxas municipais de coleta de lixo, esgoto e iluminação, normalmente de cerca de EUR 90 a EUR 300 por ano (Philippou Law, março de 2026).

Na planta

A maioria dos imóveis novos é vendida na planta, geralmente com licença urbanística e, na melhor das hipóteses, alvará de construção já emitido, com pagamentos em etapas vinculadas à obra (Connor Legal, setembro de 2026). A principal proteção do comprador é depositar o contrato de compra e venda assinado no Registro de Imóveis, nos termos da Lei de Venda de Terras (Execução Específica) 81(I)/2011, em até seis meses após a assinatura: o depósito registra o interesse do comprador, impede que o vendedor venda ou hipoteque a unidade a outra pessoa e permite que o comprador entre na Justiça pela transferência da escritura; um depósito tardio exige ordem judicial, e a taxa de depósito é de EUR 50 (Koufettas Law, outubro de 2026). Desde que a alteração Law 132(I)/2023 entrou em vigor, em 12 de dezembro de 2023, todo contrato deve vir acompanhado de uma certidão de busca do Registro de Imóveis com no máximo cinco dias úteis, mostrando hipotecas ou ônus sobre o terreno. Garantias bancárias não são obrigatórias, por isso os advogados recomendam negociar uma garantia bancária ou um seguro-garantia que cubra o sinal e as parcelas até a entrega da escritura. As escrituras individuais só são emitidas depois que a autoridade de obras concede o certificado de aprovação do edifício concluído nos termos do Cap. 96, todos os bancos com hipoteca sobre o terreno dão seu consentimento e a incorporadora apresenta um processo de divisão completo; a partir daí, o Registro de Imóveis procura emitir as escrituras em cerca de três meses; os atrasos costumam surgir antes, por desvios em relação aos projetos aprovados, condições urbanísticas não cumpridas, empréstimos da incorporadora não pagos ou insolvência (Koufettas Law, outubro de 2026). O acúmulo resultante de 'compradores presos' (trapped buyers) ainda está sendo resolvido: a lei de 2015, que emitiu mais de 11,000 escrituras, foi derrubada em junho de 2024, e a Law 110(I)/2025 reabriu 9,497 pedidos congelados de contratos depositados até 31 de dezembro de 2014, dos quais 5,417 ainda não tinham escritura, enquanto cerca de 15,000 outros compradores cujos edifícios têm graves irregularidades urbanísticas não estão cobertos (Cyprus Mail, junho de 2026). A demanda por imóveis na planta é forte: a Landbank Analytics contou 3,594 vendas de imóveis novos no valor de EUR 1.149 bilhão no primeiro semestre de 2026 e 1,956 no valor de EUR 606.4 milhões no terceiro trimestre, com 64.8% das vendas do terceiro trimestre abaixo de EUR 300,000, enquanto as unidades habitacionais aprovadas subiram 63.7% nos primeiros cinco meses de 2026 (Banco Central do Chipre).

Locação

Os aluguéis de temporada são regulados como alojamento turístico com serviço próprio nos termos da Law 34(I)/2019: desde julho de 2021, um imóvel só pode ser anunciado ou alugado por curta temporada depois de inscrito no registro do Vice-Ministério do Turismo, e o número de registro deve aparecer em todos os anúncios (Cyprus Mail, maio de 2025). Operar sem registro é punível com até um ano de prisão, multa de até EUR 5,000, ou ambos, mais até EUR 200 por dia após a condenação (Philippou Law, agosto de 2026). Um relatório do Tribunal de Contas publicado em julho de 2026 contou 8,464 unidades registradas em 6 de maio, cerca de 1.7% do estoque habitacional do censo de 2021, contra uma estimativa de 12,000 a 13,000 aluguéis de curta temporada oferecidos em 2025, e o Regulamento da UE 2024/1028 sobre dados de locações de curta duração se aplica desde 20 de maio de 2026, permitindo que as autoridades exijam que as plataformas mostrem os números de registro e compartilhem dados das estadias; o Chipre propôs novos certificados de registro e vistorias, mas nenhum limite de noites nem cotas locais (Cyprus Mail, setembro de 2026). Hospedagens de curta duração estão sujeitas a IVA de 9% quando o operador é registrado para IVA. As locações de longo prazo são, em sua maioria, contratos livres, com valor e prazo definidos por acordo. A Lei de Controle de Aluguéis 23/1983 protege apenas os inquilinos estatutários de imóveis em áreas controladas concluídos até 31 de dezembro de 1999 que permanecem após o fim do primeiro contrato; o aluguel deles só pode subir a cada dois anos e no máximo até um teto fixado por decreto, que foi de 6% de 22 de abril de 2023 a 21 de abril de 2025 (Kyprianou, maio de 2023) e é informado novamente em 6% para 2025 a 2027 (Landager, maio de 2026). A partir de 2026, a renda de aluguel é tributada apenas pelo imposto de renda (não mais também pela contribuição de defesa), e o aluguel de imóveis cipriotas deve ser pago por transferência bancária, cartão ou outro meio eletrônico, caso contrário não pode ser deduzido pelo inquilino (PwC Cyprus). O Cyprus Property Index da RICS e da KPMG para o 2º trimestre de 2026 indicou alta de 7.36% em doze meses nos aluguéis de apartamentos e de 5.30% nos de casas, com rentabilidade bruta indicativa de 5.51% para apartamentos e 3.01% para casas (Papacleovoulou, setembro de 2026).

Plataformas

Conselho de Registro de Corretores de Imóveis (ktimatomesites.com: registros de corretores e assistentes, licenças anuais, exame, lista de condenações)Portal online de pedidos do Conselho para registro e renovação de licençasDepartamento de Terras e Levantamentos (DLS): depósito de contratos nos termos da Law 81(I)/2011, certidões de busca, transferências, hipotecas, escriturasAdministrações Distritais (Ministério do Interior): autorizações de compra do Cap. 109 para compradores de fora da UE, formulário COMM 145Departamento de Impostos (TAXISnet): IVA, pedidos de IVA reduzido de 5%, imposto sobre ganhos de capital, imposto de renda sobre aluguéisDepartamento de Registro Civil e Migração: registro MEU1 para cidadãos da UE, autorizações de trabalho, residência permanente pelo Regulamento 6(2)Business Facilitation Unit (empresas de interesses estrangeiros que contratam pessoal de fora da UE)MOKAS, a unidade de inteligência financeira (comunicações de transações suspeitas nos termos da AML Law 188(I)/2007)Registro de alojamentos com serviço próprio do Vice-Ministério do Turismo (locações de curta temporada)Índice de preços de imóveis do CYSTAT e índice de preços de imóveis residenciais do Banco Central do Chipre