Como se tornar corretor de imóveis na Espanha

A Espanha não tem licença nacional para corretores de imóveis. Qualquer pessoa pode começar, e muitos corretores no litoral vêm do exterior. Mas três regiões agora mantêm o seu próprio registro, você está sujeito à lei contra lavagem de dinheiro, e a sua nacionalidade define como você pode trabalhar. Veja como tudo se encaixa em outubro de 2026.

A versão resumida

1. Não há licença nacional nem prova. O antigo título de API ainda existe, mas não é exigido desde um decreto de liberalização de junho de 2000.
2. A Catalunha exige inscrição no registro AICAT, com formação, escritório, seguro e garantia.
3. A Comunidade Valenciana exige inscrição segundo o Decreto 98/2022, com pelo menos 200 horas de formação. Um tribunal anulou os valores de seguro e de garantia em janeiro de 2025.
4. A Andaluzia criou um registro obrigatório na sua Lei de Habitação 5/2025, em vigor desde 24 de janeiro de 2026. Verifique se ele já está aberto antes de contar com ele.
5. Cidadãos da UE podem trabalhar livremente. Cidadãos de fora da UE precisam de autorização de residência e trabalho, como empregado ou como autônomo.
6. Todos precisam de um NIE, e você trabalha como empregado ou como autónomo (trabalhador independente).
7. A remuneração costuma ser um salário fixo mais comissão, ou só comissão para os autónomos.

Sem licença nacional

A Espanha liberalizou a profissão em 2000. Segundo a Consumer, o Real Decreto-lei 4/2000, de 23 de junho, permite que qualquer pessoa exerça a intermediação imobiliária sem possuir um título, e a última prova de acesso ao título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) foi realizada em 9 de abril de 2000. O título de API e os seus colégios profissionais ainda existem, e alguns corretores os usam como selo de qualidade, mas são opcionais.

A associação de consumidores OCU descreveu a intermediação em janeiro de 2026 como “pouco regulada no nível estatal”, tanto em quem pode exercer quanto no que os corretores podem cobrar. Essa lacuna é a razão pela qual várias regiões criaram suas próprias regras. A OCU lista Catalunha, Valência e as Ilhas Baleares como regiões com registro obrigatório, e Madrid, as Ilhas Canárias e Navarra como regiões com registro voluntário.

Catalunha: o registro AICAT

Se você trabalha em um escritório aberto ao público na Catalunha, precisa estar no Registro de Agentes Imobiliários da Catalunha, muitas vezes chamado de AICAT por causa do selo que os corretores exibem. As regras vêm da Lei 18/2007 sobre o direito à moradia e do Decreto 12/2010. A página de procedimento da Generalitat estabelece:

• Formação: um diploma universitário relacionado (direito, economia, administração, engenharia de edificações e similares) ou certificados de cursos imobiliários reconhecidos. Em uma empresa, os diretores e o responsável por cada escritório devem cumpri-la.
• Um estabelecimento aberto ao público, a menos que você trabalhe apenas online.
• Seguro de responsabilidade civil de pelo menos €100,000 por sinistro e €600,000 por ano por escritório. Para atividade apenas online, €150,000 e €1,000,000.
• Uma garantia (caução ou fiança) de pelo menos €60,000 por escritório, ou €300,000 por corretor para atividade apenas online.
• Sem taxa para o procedimento.

Depois de registrado, você exibe um selo e uma placa com o seu número de registro, e o número deve aparecer nos seus papéis e anúncios. Pelo Artigo 6.2 do decreto, você deve informar a quem perguntar qual seguradora ou banco emitiu a sua garantia.

Comunidade Valenciana: o registro RAI

O Registro de Agentes de Intermediação Imobiliária valenciano foi criado pelo Decreto 98/2022, de 29 de julho, em vigor desde 16 de outubro de 2022. As perguntas frequentes da Generalitat dizem que ele abrange qualquer pessoa que intermedeie, assessore ou gerencie vendas, aluguéis, permutas ou transferências de direitos sobre imóveis. A simples administração de imóveis e os serviços para aluguéis turísticos, como guarda de chaves e limpeza, ficam de fora.

• Formação: certificados de pelo menos 200 horas-aula sobre temas imobiliários.
• Em uma empresa, os diretores e cada gerente de escritório devem cumpri-la, e uma pessoa pode supervisionar no máximo três escritórios.
• Corretores que atuam apenas online precisam de um endereço físico na região.

Em janeiro de 2025, o Tribunal Superior de Valência acolheu em parte um recurso da autoridade da concorrência (CNMC) e anulou vários requisitos do decreto, incluindo a garantia de €60,000 (€300,000 para corretores online) e o seguro de responsabilidade civil de €100,000 (€600,000 online). O tribunal considerou discriminatórios os valores mais altos para corretores online. A decisão podia ser objeto de recurso ao Supremo Tribunal, então pergunte à Generalitat ou a um advogado o que vale no dia da sua inscrição.

Andaluzia: um novo registro pela Lei 5/2025

A Andaluzia é importante para corretores estrangeiros porque inclui a Costa del Sol. A sua Lei de Habitação 5/2025, de 16 de dezembro, foi publicada no diário oficial (BOJA) em 24 de dezembro de 2025 e entrou em vigor em 24 de janeiro de 2026. Ela cria o Registro de Agentes Imobiliários Especializados do Setor Residencial da Andaluzia, que o preâmbulo da lei classifica como obrigatório.

O Artigo 52 define as condições para o registro:

• Um dos seguintes: o título oficial de API, um diploma universitário em ciências sociais e jurídicas, engenharia ou arquitetura, pelo menos quatro anos de experiência no mercado imobiliário imediatamente antes do pedido, ou filiação a um colégio oficial de agentes.
• Pelo menos 100 horas de formação oficial em intermediação residencial e habitação protegida, feitas nos quatro anos anteriores. Isso vale para o titular do negócio e para 50% do pessoal contratado.
• Uma garantia ou seguro, conforme a lei e os seus regulamentos.
• Sem antecedentes criminais ligados à intermediação imobiliária.

A lei tem uma disposição final separada sobre a entrada em funcionamento do registro. Não conseguimos confirmar que o registro estava aberto a pedidos em outubro de 2026. Guarde já as provas da sua experiência e formação, e consulte a Junta de Andalucía antes de se apresentar como registrado.

Obrigações contra a lavagem de dinheiro

Pelo Artigo 2.1(l) da Lei 10/2010, incorporadoras e qualquer pessoa que trabalhe profissionalmente como agente, comissionista ou intermediário na venda de imóveis são entidades obrigadas. Isso significa verificações de conhecimento do cliente, identificação do beneficiário final e comunicação de operações suspeitas ao SEPBLAC, a unidade de inteligência financeira da Espanha. Pergunte a qualquer imobiliária como ela faz essas verificações. Uma imobiliária séria terá um procedimento por escrito e uma pessoa responsável.

Direito de trabalhar: UE e fora da UE

Cidadãos da UE, do EEE e da Suíça. Você pode trabalhar na Espanha como empregado ou como autônomo. Se ficar mais de três meses, precisa se registrar pessoalmente no escritório de estrangeiros (Oficina de Extranjería) ou na delegacia de polícia da sua província em até três meses após a chegada. O Ministério do Interior diz que o certificado de registro é emitido na hora e mostra o seu número de identidade de estrangeiro.

Cidadãos de fora da UE como empregados. O empregador pede uma autorização inicial de residência e trabalho pela Lei Orgânica 4/2000 e pelo Real Decreto 1155/2024. A ficha informativa do Ministério da Inclusão diz que o cargo precisa estar na lista trimestral de ocupações de difícil preenchimento ou o empregador deve mostrar que não conseguiu preencher a vaga localmente, inclusive publicando a oferta no portal público de empregos. O contrato deve garantir trabalho durante toda a validade da autorização. A decisão sai em até três meses, e o silêncio significa recusa. Depois, você pede o visto no consulado em até um mês, entra na Espanha, se inscreve na Seguridade Social e pede o seu cartão de identidade de estrangeiro (TIE).

Cidadãos de fora da UE como autônomos. A ficha do Ministério para a autorização de trabalho autônomo pede as licenças que a sua atividade exige, comprovação de qualificação ou experiência, comprovação de que o seu investimento é suficiente (um relatório de viabilidade de uma associação de autônomos como ATA ou UPTA é uma opção) e ausência de antecedentes criminais. O pedido é feito pessoalmente no consulado espanhol de onde você mora. A primeira autorização vale por um ano e é limitada a uma região e a um setor.

O NIE

Todo estrangeiro que trabalha, compra ou faz negócios na Espanha precisa de um NIE (número de identidade de estrangeiro). Ele é atribuído uma única vez e não muda. Na Espanha, o pedido é feito no formulário EX-15 em uma delegacia ou escritório de estrangeiros, com agendamento, o seu passaporte e a taxa no formulário 790 código 012 (€9.84 segundo a Universidad Autónoma de Madrid). Do exterior, o pedido é feito no consulado espanhol. Trabalhadores de fora da UE que chegam com visto de trabalho geralmente já encontram o NIE impresso no visto.

Empregado ou autónomo

Empregado. A imobiliária assina um contrato de trabalho, paga a sua Seguridade Social e retém o imposto de renda. Normalmente você recebe um salário fixo e uma parte dos honorários que gera.

Autónomo. Muitos corretores, sobretudo em modelos de franquia e de rede, são autônomos. Você se inscreve na agência tributária e na Seguridade Social, emite fatura para a imobiliária ou para o cliente, cobra 21% de IVA sobre os seus honorários e paga a sua própria contribuição mensal.

• Os novos autónomos podem usar a taxa fixa de €80 por mês nos primeiros 12 meses, que pode ser prorrogada por um segundo ano se a sua renda líquida ficar abaixo do salário mínimo (Billeo).
• Depois disso, a contribuição depende da sua renda líquida. O governo manteve os valores de 2025 para 2026, entre €200 e €590 por mês na base mínima de cada faixa (El Derecho, dezembro de 2025). Uma pequena contribuição adicional (o MEI) subiu de 0.8% para 0.9% em janeiro de 2026.

Veja Comissão do corretor de imóveis na Espanha para cálculos práticos.

Como os corretores são pagos

A Espanha não tem dados salariais oficiais para corretores. Os números abaixo são estimativas de site de vagas da GoWork, atualizadas pela última vez em outubro de 2023. Use-os como ponto de partida para negociar, não como promessa.

Perfil	Salário fixo estimado (bruto por ano)
Sem experiência	€12,800 a €20,000
4 a 10 anos	€25,000 a €33,600
Mais de 20 anos	Acima de €46,300
Gerente de vendas	€32,600 a €60,200

Fonte: GoWork, outubro de 2023.

A GoWork estima os ganhos totais típicos, salário mais comissão, em €20,000 a €60,000 por ano, conforme a cidade, a experiência e os resultados. A comissão é uma parte dos honorários da imobiliária em cada negócio que você fecha. As imobiliárias definem a divisão por conta própria, então peça por escrito antes de assinar.

Onde está o trabalho, e idiomas

Os compradores estrangeiros são uma grande parte do mercado litorâneo. Dados dos Registradores divulgados pelo Alicante Plaza em agosto de 2025 indicavam a participação estrangeira nas compras de imóveis em cerca de 43% na província de Alicante e cerca de 33% em Málaga, contra uma média nacional de 14.1%. As principais nacionalidades compradoras eram britânicos, belgas e holandeses.

• O espanhol é necessário para cartórios, bancos, prefeituras e a maior parte da papelada.
• O inglês é a língua de trabalho com muitos compradores internacionais na Costa del Sol e na Costa Blanca.
• Holandês, francês, alemão ou línguas escandinavas são uma vantagem real, considerando quem compra no litoral.
• O catalão ou valenciano ajuda na Catalunha e na Comunidade Valenciana, tanto com clientes locais quanto com as administrações regionais.

Como escolher uma imobiliária

• Na Catalunha, em Valência ou na Andaluzia, peça o número de registro da imobiliária e verifique se ele aparece nos anúncios.
• Pergunte quais seguro e garantia cobrem o dinheiro dos clientes, e quem os emitiu.
• Pergunte como ela faz as verificações contra lavagem de dinheiro exigidas pela Lei 10/2010.
• Pergunte se você será empregado ou autónomo, e peça por escrito o salário fixo, a divisão de comissão, as metas e a data de pagamento.
• Pergunte o que acontece com os negócios que fecharem depois que você sair.
• Se você é de fora da UE, garanta que a imobiliária vai pedir a sua autorização de trabalho antes de você começar.

Sinais de alerta

• Uma imobiliária que quer que você trabalhe sem contrato ou sem se inscrever como autónomo.
• Honorários recebidos em dinheiro ou em uma conta pessoal.
• Nenhum encargo por escrito com os vendedores (a “nota de encargo”), então você não consegue provar o seu direito aos honorários.
• Um contratado de fora da UE que é solicitado a começar antes de a autorização e o visto serem concedidos.
• Promessas de ganhos muito acima das faixas deste guia.

As regras para corretores na Espanha variam por região e mudaram na Andaluzia em 2026. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade espanhola.

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