Carreiras imobiliárias na França

As regras que um corretor precisa conhecer

Órgãos públicos

A corretagem imobiliária na França é regida pela loi Hoguet (Lei nº 70-9, de 2 de janeiro de 1970) e pelo seu decreto de aplicação nº 72-678, de 20 de julho de 1972. Não existe um órgão regulador nacional para os corretores: a carteira profissional é emitida pela Chambre de commerce et d'industrie (CCI) da região onde a empresa tem sede, por meio do cadastro online de profissionais do setor imobiliário da CCI. A autoridade de defesa do consumidor (DGCCRF) fiscaliza as imobiliárias quanto aos mandatos, à exibição dos honorários e às práticas enganosas; os notaires, que são oficiais públicos, redigem e assinam toda escritura definitiva de venda e recolhem os impostos de transmissão; a administração tributária (DGFiP) publica a alíquota do imposto de transmissão de cada département; e os cartórios dos tribunais de comércio mantêm o registro especial dos agents commerciaux (RSAC). Entidades do setor como a FNAIM, que diz reunir cerca de 10,000 imobiliárias associadas, representam a profissão, mas não licenciam ninguém.

Carte professionnelle

Quem, de forma habitual, negocia, vende, aluga ou administra imóveis por conta de terceiros precisa ter uma carte professionnelle. Ela traz uma menção para cada atividade: T para transações, G para administração de imóveis e S para administração de condomínios (syndic), com uma carteira por empresa. A carteira é emitida pela CCI no formulário Cerfa 15312 e vale por 3 anos; a renovação deve ser pedida 2 meses antes do vencimento. O requerente precisa comprovar aptidão profissional, idoneidade, seguro de responsabilidade civil profissional (RCP) e, quando a imobiliária guarda dinheiro de clientes, uma garantia financeira; uma imobiliária de transações que declara sob compromisso de honra que não guarda fundos, valores ou títulos de clientes não precisa da garantia. Aptidão significa um diploma de nível bac+3 em direito, economia ou administração, um BTS Professions immobilières ou um título equivalente de nível 6, ou experiência: 3 anos como funcionário de um titular de carteira com o baccalauréat, ou 10 anos sem ele, reduzidos a 4 anos em cargo de gestão. Na CCI Bretagne, a primeira carteira custava 160 € e a renovação 130 € em outubro de 2026; outras CCIs podem cobrar valores um pouco diferentes. Para renovar, o titular e todos os que negociam pela imobiliária precisam comprovar 14 horas de formação contínua por ano, ou 42 horas ao longo dos 3 anos, incluindo pelo menos 2 horas de ética e 2 horas sobre não discriminação no acesso à moradia.

Quem pode ser corretor

A maioria dos corretores nunca tem uma carteira própria. Eles trabalham para um titular de carteira sob uma attestation d'habilitation, um documento pessoal vinculado a um único titular, que permite negociar dentro dos poderes que esse titular concede. É o titular da carteira, e não o corretor, que faz o pedido à CCI (Cerfa 15315, 55 € na CCI Bretagne), e a attestation precisa ser emitida antes do início do trabalho; ela é refeita quando a carteira é renovada, quando o corretor muda de imobiliária ou quando os dados mudam, e nunca permite trabalhar para outro profissional. Existem dois status. O négociateur assalariado é funcionário da imobiliária, e o contrato de trabalho não substitui a attestation. O agent commercial immobilier, muitas vezes chamado de mandataire, é autônomo: registrado no RSAC, no cartório do tribunal de comércio, geralmente como micro-entrepreneur, com um contrato com o titular da carteira, a attestation e o seu próprio seguro de responsabilidade civil. Um agent commercial não pode receber nem guardar recursos de clientes, administrar uma imobiliária ou um escritório, nem ir além dos poderes delegados. As redes de mandataires como IAD, Safti, Capifrance e eXp somavam cerca de 47,000 consultores no fim de 2025, alta de 7% em um ano, e fizeram 28% das vendas intermediadas por um profissional (179,000 de cerca de 640,000), contra 13% em 2018. Cidadãos da UE, do EEE e da Suíça podem trabalhar e se registrar como micro-entrepreneurs nas mesmas condições que os franceses, sem autorização de residência. Cidadãos de fora da UE precisam de uma autorização que cubra a atividade: para trabalho autônomo, uma carte de résident, uma autorização de residente de longa duração da UE, um passaporte talento como criador de empresa, uma autorização de vida privada e familiar, ou uma autorização de empreendedor e profissão liberal, que dura um ano e só é renovada se a atividade for a ocupação principal e render pelo menos o salário mínimo anual (cerca de 21,876 € em 2026). As autorizações de estudante e de assalariado não permitem trabalho autônomo. A lei não exige prova de francês, mas os mandatos, os contratos de venda e o cadastro da CCI são todos em francês, então na prática é preciso falar francês fluente.

Mandatos, honorários e divisão de comissão

Nenhuma negociação pode começar sem um mandato por escrito que indique a duração, os honorários e quem os paga, as partes, o imóvel, eventual exclusividade e como encerrá-lo, e todo mandato é lançado em ordem de data no registro de mandatos da imobiliária. Um mandato exclusivo não pode ser cancelado nos primeiros 3 meses (decreto 72-678, artigo 78); depois disso, o aviso prévio costuma ser de 15 dias por carta registrada, e, para vendedores pessoas físicas, a imobiliária precisa lembrar o direito de encerrar o mandato antes da renovação tácita. Apresentar um mandato simples como exclusivo, invocar uma cláusula de exclusividade vencida, cobrar do vendedor quando ele mesmo encontra o comprador ou cobrar honorários sem venda concluída são práticas ilícitas, e um mandato assinado fora do escritório ou a distância precisa vir com o formulário de desistência do consumidor. Os honorários são livres, mas, desde o arrêté de 10 de janeiro de 2017, devem ser exibidos com IVA incluído, indicando quem os paga, na vitrine da imobiliária, dentro do escritório e no site, e, desde 1 de abril de 2022, a tabela deve indicar uma taxa máxima; uma tabela que mostra só a parte do comprador ou "sob orçamento" não está em conformidade. Na pesquisa de 2019, a DGCCRF encontrou irregularidades em 64% das 2,175 imobiliárias fiscalizadas. Na prática, os honorários vão de cerca de 3% a 10% do preço, caindo à medida que o preço sobe, com média de 4.5% a 5% para vendas entre 200,000 € e 400,000 €; as imobiliárias tradicionais cobram cerca de 4% a 6% e as redes de mandataires cerca de 3% a 4.5%, e cerca de 70% dos mandatos de venda colocam os honorários a cargo do vendedor (estimativas do setor). Os consultores das redes ficam com uma parte dos honorários que geram: divisão de base de 69% na IAD, 70% na Safti e 72% na Capifrance, subindo com o faturamento, por um pacote mensal de cerca de 159 € a 205 € sem IVA, enquanto a eXp France começa em 75% e passa a 100% depois de 80,000 € de honorários sem IVA em um ano. Os négociateurs assalariados sob a convenção coletiva nacional do setor imobiliário (IDCC 1527) recebem um salário fixo mais comissão; o mínimo para um négociateur VRP não executivo é de 1,500 € brutos por mês, que pode ser um adiantamento sobre as comissões.

Compradores estrangeiros

Os estrangeiros compram imóveis na França nas mesmas condições que os franceses, sem autorização e sem exigência de residência. O notaire é obrigatório para a escritura definitiva (acte authentique) e recolhe os impostos de transmissão. Antes disso, comprador e vendedor geralmente assinam um compromis ou uma promesse de vente, e o comprador pessoa física de uma moradia tem então 10 dias corridos para desistir, contados a partir do dia seguinte à primeira apresentação da carta registrada que notifica o contrato assinado (ou depois da assinatura, se ele foi assinado perante um notaire), sem justificativa, sem multa e com qualquer sinal devolvido em até 21 dias (Code de la construction et de l'habitation, artigo L.271-1). No país, os estrangeiros não residentes fizeram cerca de 1.8% das vendas de imóveis usados em 2022, umas 20,000 vendas, mas eles se concentram na Côte d'Azur e em Paris. Vendedores não residentes pagam 19% de imposto de renda sobre o ganho de capital mais contribuições sociais de 17.2%, ou 7.5% para vendedores cobertos por um regime de seguridade social do EEE ou da Suíça, com uma sobretaxa de 2% a 6% sobre ganhos acima de 50,000 €; os abatimentos por tempo de posse começam no sexto ano, com isenção total do imposto de renda após 22 anos e das contribuições sociais após 30 anos, e um vendedor que mora fora do EEE precisa de um representante fiscal quando o preço passa de 150,000 € e o imóvel foi mantido por menos de 30 anos. O imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI) se aplica acima de 1.3 milhão de € de patrimônio imobiliário líquido em 1 de janeiro, com alíquotas de 0.5% a 1.5%, e os não residentes pagam apenas sobre os seus imóveis na França.

Impostos e taxas

Os compradores de um imóvel de revenda pagam impostos de transmissão (droits de mutation, a maior parte do que os franceses chamam de 'frais de notaire'). O orçamento de 2025 permitiu que os départements elevassem a sua parte de 4.50% para 5.00% entre 1 de abril de 2025 e 31 de março de 2028: 89 départements fizeram isso, para um total de cerca de 6.31% (muitas vezes arredondado para 6.32%), enquanto os outros, e os compradores de primeiro imóvel elegíveis nos départements que aumentaram, ficam em 5.81%. Paris, o Rhône (Lyon) e a Gironde (Bordeaux) estão no grupo que aumentou; os Alpes-Maritimes (Nice, Cannes, Antibes) mantiveram 5.81%. Com os honorários e as despesas do notaire, comprar um imóvel de revenda custa no total cerca de 7.2% a 7.8% do preço, por exemplo 7.81% num apartamento de 250,000 € em Paris e 7.19% num de 340,000 € nos Alpes-Maritimes. Quando o comprador paga os honorários da imobiliária, os impostos são calculados sobre o preço líquido pago ao vendedor, o que os reduz. Imóveis novos vendidos até 5 anos após a conclusão incluem 20% de IVA no preço e pagam impostos de transmissão menores. As taxas de financiamento imobiliário tinham média de 3.50% em 15 anos, 3.66% em 20 anos e 3.75% em 25 anos em outubro de 2026, e estavam subindo. Os proprietários de segundas residências pagam a taxe d'habitation, e as comunas em áreas de habitação pressionada (zone tendue) podem acrescentar de 5% a 60%: 1,666 das 3,689 comunas em zone tendue aplicam um adicional, e Paris, Lyon, Bordeaux e Nice aplicam o máximo de 60%, enquanto Cannes não aplica nenhum.

Na planta

Os imóveis novos são vendidos principalmente na planta como VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), regulada pelo Código da Construção e da Habitação. O comprador geralmente começa com um contrato de reserva, com um sinal limitado a 5% do preço se a venda for assinada em até um ano, 2% em até dois anos e nada além disso. Os pagamentos então acompanham as obras, com tetos legais: no máximo 35% quando as fundações ficam prontas, 70% quando o prédio está fechado (hors d'eau) e 95% na conclusão, e os últimos 5% na entrega das chaves, que podem ser retidos se forem apontados defeitos; as multas por atraso de pagamento são limitadas a 1% ao mês. Toda VEFA residencial precisa ter uma garantia de conclusão (garantie financière d'achèvement, GFA), que, para alvarás de construção pedidos desde 1 de janeiro de 2015, deve vir de um banco, de uma seguradora ou de uma empresa de garantia, e não da própria incorporadora (ordonnance 2013-890). O regime fiscal Pinel para apartamentos novos de aluguel acabou em 31 de dezembro de 2024. O orçamento de 2026 (lei 2026-103, de 19 de fevereiro de 2026) criou um status de locador privado em vigor desde 21 de fevereiro de 2026 para compras até 31 de dezembro de 2028: um proprietário que aluga sem mobília por 9 anos pode depreciar 80% do preço, a 3.5%, 4.5% ou 5.5% ao ano para apartamentos novos em prédios coletivos, conforme o nível do aluguel, ou de 3% a 4% para imóveis antigos com obras de pelo menos 30% do preço, dentro de um teto anual de 8,000 € a 12,000 € e para até 2 imóveis por domicílio, segundo o texto final resumido pela Manda (setembro de 2026); versões anteriores eram diferentes, então confira o texto oficial antes de orientar.

Locação

Desde 1 de janeiro de 2025, imóveis com classificação G no certificado de desempenho energético (DPE) não podem mais ser alugados em um contrato novo ou renovado; os imóveis F seguem em 2028 e os E em 2034, e a regra também vale para as locações mobiliadas de temporada (loi Climat et résilience). Desde 1 de janeiro de 2026, um novo fator de conversão da eletricidade (1.9 em vez de 2.3) deve tirar cerca de 850,000 imóveis com aquecimento elétrico das classes F e G, e proprietários com um DPE recente podem baixar um certificado atualizado na ADEME. A loi Le Meur, de novembro de 2024, reduziu o abatimento do micro-BIC para locações mobiliadas de temporada não classificadas para 30% dentro de um teto de 15,000 € (50% e 77,700 € para as classificadas), permite que os prefeitos limitem a locação da residência principal a 90 dias por ano e fixem cotas, e exige número de registro em quase todas as comunas. Os proprietários que alugam mobiliado no regime real do LMNP e vendem desde 15 de fevereiro de 2025 precisam reincorporar a depreciação que deduziram no cálculo do ganho de capital, exceto em residências estudantis e para idosos e em casas de repouso, e o orçamento de 2026 aplicou a mesma regra ao novo status de locador privado.

Plataformas

Cadastro de profissionais do setor imobiliário da CCI: carte professionnelle T, G e S, attestations d'habilitationCartórios dos tribunais de comércio: registro no RSAC para agents commerciauxRegistro de mandatos mantido por toda imobiliáriaNotaires: compromis, escritura definitiva, impostos de transmissãoDGFiP: alíquotas do imposto de transmissão por départementDGCCRF: fiscalização dos mandatos e da exibição dos honoráriosADEME: certificados de desempenho energético (DPE)Números de registro das comunas para locações mobiliadas de temporadaÍndice de preços Notaires-INSEE e dados dos Notaires du Grand Paris