Carreiras no mercado imobiliário na Geórgia

As regras que um corretor precisa conhecer

Órgãos públicos

Não existe órgão regulador do mercado imobiliário na Geórgia, o país do Cáucaso: nenhum órgão do Estado licencia corretores, aplica exame ou mantém registro de corretores, e a comissão do corretor não é regulada (TbilisiExperts, julho de 2026). Os corretores não são entidades obrigadas pela lei de prevenção à lavagem de dinheiro, então nenhuma autoridade os supervisiona; para cobrir o risco no setor imobiliário, a própria Agência Nacional do Registro Público (NAPR) passou a ser entidade obrigada (MONEYVAL, dezembro de 2024). O Registro Público e as Casas da Justiça registram a propriedade, os direitos de futuro proprietário e as empresas. A Agência Estatal de Promoção do Emprego emite as autorizações de trabalho para estrangeiros, o Serviço de Receitas cuida do regime tributário e o Banco Nacional da Geórgia define as regras de financiamento imobiliário. A GNARE, a Associação Nacional Georgiana do Mercado Imobiliário, fundada em abril de 2014, é uma associação voluntária sem poder legal sobre a profissão.

Licença

Não é preciso licença. A Geórgia não tem licença estatal, exame nem registro para corretores de imóveis (TbilisiExperts, julho de 2026), e não encontramos nenhuma lei ou projeto de lei sobre corretores de 2024 a 2026. Os corretores também não estão sujeitos à lei de prevenção à lavagem de dinheiro, o que o MONEYVAL classificou como deficiência moderada em dezembro de 2024. A credibilidade vem da GNARE, que se apresenta como a única parceira georgiana da National Association of REALTORS dos EUA e a única entidade autorizada a usar a marca REALTOR na Geórgia. Ela oferece um curso voluntário de certificação de corretores credenciado pelo CEPI, por 750 GEL para membros e 900 GEL para os demais, e publica uma lista de corretores certificados (GNARE, outubro de 2026). Uma imobiliária é um negócio registrado comum: um empresário individual (IE) ou uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC), registrada numa Casa da Justiça ou no Registro Público, que atribui automaticamente um número de identificação fiscal.

Quem pode trabalhar

Os georgianos podem trabalhar como corretores sem nenhuma licença. Os estrangeiros também podem, mas desde 1º de março de 2026 a maioria dos estrangeiros sem residência permanente precisa de uma autorização de trabalho, chamada direito de exercer atividade laboral, para trabalho remunerado, freelance ou para ter um negócio, inclusive como autônomo ou empresário individual. As alterações de junho de 2025 às leis de migração laboral e de estrangeiros entraram em vigor pelo Decreto do Governo nº 70, de 20 de fevereiro de 2026: um visto ou um cartão de residência temporária, por si só, não dá mais direito de trabalhar, e o antigo registro de migrante laboral foi extinto (Fragomen, novembro de 2025; Legal.ge, fevereiro de 2026). A autorização é emitida pela Agência Estatal de Promoção do Emprego pelo portal de migração laboral, em 30 dias corridos ou 10 dias úteis com o serviço expresso; autônomos e empresários individuais fazem o pedido eles mesmos, com um plano de negócios ou comprovante de atividade e uma entrevista por vídeo. A Legal.ge indica taxas de 200 GEL no serviço padrão e 400 GEL no expresso, enquanto outro escritório de advocacia diz que a taxa tem teto de 500 GEL, então confirme o valor atual. O empregador precisa primeiro publicar a vaga no Worknet por 10 dias úteis, com exceções como o status de International Company e cargos com salário acima de 15,000 GEL por mês. Quem estava registrado como migrante laboral ativo até 1º de março de 2026 tem prazo até 1º de janeiro de 2027, e os estrangeiros autônomos que já trabalhavam passaram a ser fiscalizados a partir de 1º de maio de 2026. Trabalhar sem autorização custa 2,000 GEL por infração, tanto para o trabalhador quanto para o empregador, valor dobrado e depois triplicado em caso de reincidência (Fragomen; Legal.ge). Residentes permanentes estão isentos; alguns escritórios de advocacia também isentam os titulares de autorização de residência por investimento, mas as fontes divergem, então confirme antes de contar com isso. Visitantes de muitos países podem ficar até um ano sem visto e, desde 1º de janeiro de 2026, precisam de seguro-viagem de saúde com cobertura de pelo menos 30,000 GEL, mas uma estadia sem visto nunca permite trabalhar.

Comissão e imobiliárias

A comissão não é fixada por lei. Na revenda, a maioria dos corretores cobra cerca de 3%, negociável e geralmente paga pelo vendedor (ExpatHub, 2025); outras fontes indicam de 2% a 3% (GeorgiaExpats, fevereiro de 2026) ou de 2% a 5%, às vezes dividida entre as duas partes (TbilisiExperts, julho de 2026). Nos imóveis novos, o comprador geralmente não paga nada e a incorporadora paga a imobiliária, e por isso as imobiliárias de Batumi anunciam 0% de comissão para o comprador. Na locação, o inquilino geralmente paga 50% de um mês de aluguel, numa faixa de 30% a 50% (Madloba, outubro de 2026). Nenhuma fonte pública informa salários de corretores ou divisões de comissão na Geórgia: espere uma parte da comissão na revenda, taxas de marketing pagas pela incorporadora nas vendas na planta e taxas pela administração de aluguéis, e obtenha a sua parte por escrito. O regime tributário importa. Um empresário individual pode pedir ao Serviço de Receitas o status de pequena empresa, tributado em 1% do faturamento até 500,000 GEL e 3% entre 500,000 e 1,000,000 GEL, mas escritórios de advocacia informam que a intermediação imobiliária está excluída desse status (Legalese, julho de 2026; Gegidze), então consulte um contador antes de se registrar. Os leads vêm dos portais myhome.ge (operado pela TNET), ss.ge, korter.ge para imóveis novos e place.ge, de grupos no Facebook e canais no Telegram e, em Batumi, de conversas por WhatsApp e Telegram com compradores estrangeiros em russo e inglês.

Compradores estrangeiros

Os estrangeiros podem comprar apartamentos e outros imóveis não agrícolas livremente, nas mesmas condições que os georgianos (GRATA International, setembro de 2025). As terras agrícolas são restritas a cidadãos e entidades georgianos, com exceções como a herança. Não é preciso tabelião em toda venda: o contrato pode ser assinado no Registro Público ou numa Casa da Justiça, e compradores a distância usam uma procuração reconhecida em cartório e apostilada (ExpatHub; GeorgiaExpats). Desde 1º de março de 2026, um imóvel com valor de mercado de pelo menos 150,000 USD, antes 100,000 USD, pode servir de base para uma autorização de residência temporária. É possível somar vários imóveis, o valor vem de uma avaliação certificada, e quem já tem a autorização continua renovando pelas regras antigas enquanto mantiver o imóvel (Erickson Immigration Group, fevereiro de 2026). A autorização de residência por investimento começa em 300,000 USD, é emitida por 5 anos e pode levar à residência permanente (Legal.ge, outubro de 2026). Na prática, os preços são cotados em USD e muitos negócios são liquidados em USD, mas desde 2017 as empresas precisam anunciar os preços em GEL, com multas de 1,000 GEL e depois 5,000 GEL após uma advertência (ISET Policy Institute, fevereiro de 2017). As fontes divergem sobre as regras para liquidar um negócio imobiliário em moeda estrangeira, então confirme com o banco ou um advogado.

Impostos e taxas

Não há imposto de transferência nem imposto do selo na compra (Georgiafy, agosto de 2026; GeorgiaExpats, fevereiro de 2026). O Registro Público cobra 150 GEL para registrar uma mudança de propriedade em 4 dias úteis, 270 GEL em 1 dia útil e 350 GEL no mesmo dia (NAPR, outubro de 2026); guias mais antigos ainda citam de 50 a 200 GEL. O imposto anual sobre a propriedade para pessoas físicas depende da renda familiar: nada abaixo de 40,000 GEL por ano, e depois uma alíquota definida pelo município, citada em cerca de 0.05% a 0.2% entre 40,000 e 100,000 GEL e até 1% acima disso. As fontes divergem sobre essas faixas, então confirme com o Serviço de Receitas. Uma residência revendida em até 2 anos após a compra é tributada em 5% do ganho, e não é tributada depois de mais de 2 anos; um imóvel comercial vendido em até 2 anos é tributado em 20% (Gegidze, junho de 2024). O aluguel residencial é tributado em 5% do aluguel bruto para a pessoa física que se registra para isso, caso contrário em 20% (Georgiafy).

Na planta

A venda na planta é a regra. Em Tbilisi, as vendas primárias chegaram a 20,961 apartamentos em 2025, alta de 5.2%, quase metade de todas as vendas (Galt & Taggart, janeiro de 2026). O comprador assina um contrato preliminar de compra e pode ser registrado no Registro Público como futuro proprietário; a propriedade plena vem após a conclusão e o documento que atesta que o prédio está apto para uso (Legal.ge, janeiro de 2026). Os parcelamentos com a incorporadora geralmente duram de 2 a 3 anos, em sua maioria em moeda estrangeira, e muitas vezes são refinanciados por um financiamento bancário na entrega das chaves. Eles estão isentos dos limites de comprometimento de renda do Banco Nacional, podem não aparecer no birô de crédito, e as entradas agora começam em até 0%; um economista disse à SOVA que ali não há regulamentação (SOVA, outubro de 2026). Compradores na planta podem obter descontos de cerca de 20% a 30%, um sinal de 10% geralmente não é reembolsável, e algumas incorporadoras mantêm os depósitos em conta escrow, enquanto muitas não (GeorgiaExpats, 2026). Nenhuma lei exige escrow ou um cadastro de incorporadoras, então a due diligence faz parte do trabalho do corretor: verifique o alvará de construção, os empreendimentos já concluídos da incorporadora e um extrato recente do Registro Público. A fiscalização das obras tem sido fraca: o desabamento de um prédio em Batumi em 2021, que matou 9 pessoas, foi ligado a alterações ilegais (OC Media, novembro de 2021). Quanto aos financiamentos, o Banco Nacional vai elevar o limite de renda do seu teto mais rígido de 25% de comprometimento de renda de 1,500 para 2,000 GEL em 1º de fevereiro de 2027 e para 2,500 GEL em 1º de setembro de 2027 (SOVA, outubro de 2026).

Locação

A rentabilidade de aluguel é alta: cerca de 8.6% em Tbilisi no fim de 2025, com aluguel médio de $9.8 por m² ao mês (Galt & Taggart), enquanto a rentabilidade bruta em Batumi caiu de 8.8% para 7.4% em 2025 (Investor.ge, abril de 2026). Os aluguéis de longo prazo são encontrados pelos portais, grupos no Facebook e canais no Telegram, e o inquilino geralmente paga ao corretor 50% de um mês de aluguel (Madloba, outubro de 2026). O aluguel residencial é tributado em 5% do valor bruto para a pessoa física que se registra para isso. Algumas imobiliárias obtêm sua receita principalmente da administração de aluguéis.

Plataformas

Registro Público (NAPR): registro de propriedade e de futuro proprietário, taxas de registroCasas da Justiça: assinatura de contratos, registro de empresário individual ou de empresaAgência Estatal de Promoção do Emprego: autorizações de trabalho pelo portal de migração laboralWorknet: publicação da vaga antes de contratar um estrangeiroServiço de Receitas: status de pequena empresa, imposto sobre a propriedade e sobre o aluguelBanco Nacional da Geórgia: regras de LTV e de comprometimento de renda nos financiamentosGNARE: certificação voluntária de corretores credenciada pelo CEPIPortais: myhome.ge, ss.ge, korter.ge, place.ge