Comissão do corretor de imóveis na Espanha

A Espanha não fixa uma taxa legal de comissão para vendas. O que você ganha depende do mercado e do que o cliente assina. Nos aluguéis é diferente: desde 2023 a lei define quem paga. Veja como funciona a comissão em outubro de 2026 e o que sobra para você depois dos impostos se trabalhar como autónomo.

A versão resumida

1. Não há taxa legal nem teto para a comissão de venda. Ela é negociada.
2. As taxas relatadas vão de cerca de 2% a 7% do preço, com 5% como média encontrada pela OCU em janeiro de 2026.
3. 21% de IVA são cobrados sobre os honorários. Diga por escrito se a taxa cotada inclui ou não o IVA.
4. Nas vendas, normalmente quem paga é o vendedor. Algumas imobiliárias também cobram do comprador, o que na Catalunha exige acordo expresso.
5. Nos aluguéis residenciais de longa duração, o proprietário deve pagar os honorários da imobiliária, segundo a Lei de Habitação de 2023.
6. Uma nota de encargo assinada é a sua prova do direito aos honorários.
7. Um corretor autónomo paga IVA, imposto de renda e uma contribuição mensal à Seguridade Social a partir de €80 no primeiro ano.

Taxas usuais

• OCU (janeiro de 2026), após testar imobiliárias em várias cidades: comissões de venda de 2% a 6% do preço, 5% em média. Algumas imobiliárias em Sevilha e Barcelona cobravam do comprador um adicional de 2% a 4% ou uma taxa fixa. Nenhuma em Madrid fazia isso.
• HelpMyCash: as imobiliárias tradicionais costumam cobrar de 3% a 7% do preço de venda; as imobiliárias online cobram uma taxa fixa.
• GoWork (site de vagas): comissões de 2% a 5% do preço final.

Isto é prática relatada. Nos segmentos de alto padrão e em imóveis difíceis de vender, as imobiliárias costumam pedir mais. Na revenda movimentada das cidades, os vendedores pressionam a taxa para baixo, e as imobiliárias online de taxa fixa competem no preço.

IVA sobre os honorários

Os serviços de imobiliária têm 21% de IVA, acrescidos à comissão (OCU). A OCU constatou que as imobiliárias nem sempre deixam isso claro. Com uma cotação de “5%”, o vendedor pode pagar 6.05% depois de somado o IVA. Escreva sempre “5% mais IVA” ou “5% com IVA incluído”.

Quem paga em uma venda

Nenhuma lei decide isso. Para a OCU, quem contrata a imobiliária, normalmente o vendedor, é quem paga, embora no fim o comprador arque com o custo por meio do preço.

• O vendedor paga: o modelo padrão, e o único que a OCU encontrou em Madrid.
• O comprador também paga: encontrado pela OCU em Sevilha e Barcelona, como percentual adicional ou taxa fixa.
• Corretor do comprador: a OCU encontrou serviços de assessoria ao comprador que cobram de 2% a 4% do preço de compra.

Na Catalunha, a OCU observa que as imobiliárias podem cobrar um percentual ou um valor fixo, mas não podem cobrar das duas partes sem acordo expresso. Onde quer que você trabalhe, um comprador que só fica sabendo dos seus honorários no cartório vai se recusar a pagá-los.

A nota de encargo

O seu contrato com o vendedor costuma se chamar nota de encargo (em catalão, nota d’encàrrec). O Decreto 12/2010 da Catalunha se refere a ele como o documento que marca o início das operações do corretor. A OCU constatou em janeiro de 2026 que apenas uma minoria das imobiliárias entregou um modelo de contrato de encargo quando solicitado, e que algumas não diziam quando os honorários são devidos.

Uma boa nota de encargo informa:

• As partes, o imóvel e os seus dados no Registro de Imóveis.
• Se é exclusiva e por quanto tempo. A OCU encontrou prazos de exclusividade de 3 a 6 meses, às vezes com renovação automática.
• Os honorários: taxa ou valor, com ou sem IVA, e quando são devidos (a OCU recomenda na assinatura da escritura).
• O que acontece se o proprietário vender a um comprador que você apresentou depois do fim da nota.

Peça a cada comprador que você leva para visitar que assine um comprovante de visita. Ele prova a apresentação se as partes depois tentarem negociar sem você.

Aluguéis: o proprietário paga

A Lei de Habitação (Lei 12/2023, de 24 de maio) alterou as regras de aluguel para que “os custos de gestão imobiliária e de formalização do contrato fiquem a cargo do proprietário”, como resumiu o Ministério do Consumo. Você não pode cobrar do inquilino os seus honorários em um aluguel residencial de longa duração, nem diretamente nem com outro nome.

Em outubro de 2024, o ministério abriu investigações contra várias imobiliárias por práticas em relação a inquilinos e alertou para multas de até €100,000 por infrações graves e de até €1 milhão por infrações muito graves, como cláusulas abusivas, com valores maiores possíveis com base no lucro ilícito. A OCU constatou que os proprietários normalmente pagam um mês de aluguel mais IVA.

Divisão entre imobiliárias e com o corretor

Entre imobiliárias. Nenhuma lei define como duas imobiliárias dividem os honorários em uma venda conjunta. Isso depende de um acordo de colaboração por escrito ou das regras da rede de anúncios compartilhada que você usa. Coloque por escrito a divisão, a data de pagamento e quem fatura para quem antes de mostrar o imóvel.

Entre a imobiliária e você. As imobiliárias definem a própria divisão. A GoWork estima um salário fixo de €12,800 a €20,000 por ano para iniciantes e ganhos totais, salário mais comissão, de €20,000 a €60,000 por ano. São estimativas de site de vagas de 2023, não dados oficiais. Coloque no contrato a sua divisão, as metas e as datas de pagamento, incluindo os negócios que fecharem depois que você sair.

Exemplos práticos

Estes exemplos usam apenas taxas ilustrativas. Quem decide são a sua nota de encargo e o seu contrato.

Apartamento de revenda em Málaga, €400,000, o vendedor paga 5% mais IVA. Honorários: 400,000 x 5% = €20,000. IVA: 20,000 x 21% = €4,200. O vendedor paga €24,200. Com uma divisão de 40%, a parte do corretor é 20,000 x 40% = €8,000 (antes de impostos).

Villa em Marbella, €1,500,000, o vendedor paga 4% mais IVA, dividido 50/50 com a imobiliária do comprador. Honorários: €60,000 mais €12,600 de IVA. Cada imobiliária recebe €30,000 sem IVA.

Apartamento em Barcelona, €600,000, o vendedor paga 3% e o comprador paga 2%, ambos acordados por escrito. Honorários: €18,000 + €12,000 = €30,000, mais €6,300 de IVA.

Aluguel de longa duração em Valencia, €1,300 por mês, honorários de um mês. O proprietário paga €1,300 + €273 de IVA = €1,573. O inquilino não paga taxa de imobiliária.

Impostos e Seguridade Social para um corretor autónomo

Muitos corretores na Espanha trabalham como autónomos e emitem fatura para a imobiliária ou para o cliente. Na prática, isso significa:

• IVA: você cobra 21% nas suas faturas e repassa à agência tributária, descontado o IVA dos seus custos profissionais.
• Imposto de renda (IRPF): você paga sobre o seu lucro, os honorários que ganha menos os custos dedutíveis.
• Seguridade Social (RETA): uma contribuição mensal.

Situação em 2026	Contribuição mensal
Primeiros 12 meses, taxa fixa	€80
Segundo ano, se a renda líquida ficou abaixo do salário mínimo	€80 (prorrogação)
Depois disso, base mínima da sua faixa de renda	€200 a €590

Fontes: Billeo para a taxa fixa; El Derecho (dezembro de 2025) para a faixa de 2026, que o governo manteve nos níveis de 2025. Uma pequena contribuição, o MEI, subiu de 0.8% para 0.9% em janeiro de 2026.

Exemplo. No seu terceiro ano, você fatura €48,000 em honorários mais €10,080 de IVA, com €8,000 de custos. O seu lucro para o imposto de renda é de cerca de €40,000 menos as suas contribuições à Seguridade Social. Você repassa à agência tributária o IVA que cobrou, menos o IVA dos seus custos. Peça a um gestor (assessor fiscal) a sua faixa exata e o calendário de declarações trimestrais.

Pontos práticos no fechamento

• Os corretores estão sujeitos à Lei 10/2010 contra a lavagem de dinheiro. Receba os seus honorários por transferência bancária contra fatura, nunca em dinheiro.
• Se o vendedor for não residente, o comprador deve reter 3% do preço para a agência tributária (modelo 211). Verifique se o valor líquido do vendedor ainda cobre os seus honorários.
• Peça ao vendedor que autorize o pagamento da sua fatura na assinatura no cartório, ou fature antecipadamente com vencimento no dia da escritura.

O que verificar antes de trabalhar em um negócio

• Uma nota de encargo assinada com a taxa, o tratamento do IVA e a data de vencimento.
• Fichas de visita para cada comprador que você apresentar.
• Um acordo de divisão por escrito com qualquer outra imobiliária.
• Que você não está cobrando do inquilino em um aluguel residencial de longa duração.
• Na Catalunha, o seu número de registro nos anúncios e o consentimento expresso se as duas partes pagarem.

A comissão de venda na Espanha é definida pelo mercado, não pela lei, mas as taxas de aluguel são reguladas. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade ou imobiliária.

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