Como se tornar corretor de imóveis na Geórgia (o país)

Este guia trata da Geórgia, o país, no Cáucaso, com Tbilisi e Batumi como seus dois mercados imobiliários. A Geórgia é um dos lugares mais abertos do mundo para começar como corretor: não há licença, nem exame, nem órgão regulador. Mas uma coisa mudou em 2026. Desde 1º de março de 2026, um estrangeiro precisa de autorização de trabalho para trabalhar, mesmo como freelancer ou dono de um negócio individual. Veja como tudo se encaixa em outubro de 2026.

A versão resumida

1. A Geórgia não tem licença estatal para corretores e nenhum supervisor. Os corretores não são entidades obrigadas pela lei de prevenção à lavagem de dinheiro (MONEYVAL, dezembro de 2024).
2. Cidadãos georgianos e residentes permanentes podem começar imediatamente, numa imobiliária ou com um negócio próprio.
3. Os estrangeiros precisam de autorização de trabalho, o “direito de exercer atividade laboral”, para trabalho remunerado e para trabalho autônomo, desde 1º de março de 2026 (Fragomen; Legal.ge).
4. A multa por trabalhar sem ela é de 2,000 GEL para o trabalhador e para o empregador, dobrada e depois triplicada em caso de reincidência.
5. Você pode trabalhar como empregado, como empresário individual (IE) ou por meio de uma LLC. Dois escritórios de advocacia informam que a intermediação está excluída do status de pequena empresa de 1%.
6. A GNARE oferece certificação voluntária, por 750 GEL para membros e 900 GEL para os demais.
7. Os corretores geralmente ganham de 2% a 3% nas revendas, pagos pelo vendedor, e nos imóveis novos é a incorporadora que paga a imobiliária.

Sem licença, sem órgão regulador

Nenhuma fonte que lemos descreve um regime de licença ou de registro para corretores. O relatório de dezembro de 2024 do MONEYVAL diz que os corretores não são designados como entidades obrigadas e que não há supervisor. A TbilisiExperts (julho de 2026) observa que a comissão do corretor não é regulada. Não encontramos nenhum projeto de lei para mudar isso.

A lei de prevenção à lavagem de dinheiro foi alterada em 2022, 2023 e 2024 e continuou deixando os corretores de fora. Em vez disso, a Agência Nacional do Registro Público (NAPR), que registra todos os direitos sobre imóveis, passou a ser entidade obrigada. Na prática, o registro faz as perguntas no fim do negócio, então as imobiliárias cuidadosas verificam os clientes desde o início mesmo assim.

Se você é georgiano

Não há nada a registrar como corretor pessoa física. Você pode entrar em:

• Uma imobiliária de Tbilisi, como Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 ou BD Realty, ou um escritório franqueado como a RE/MAX Realty Park.
• Uma imobiliária de Batumi, como Batumi Residence, Batumi Real Estate ou o escritório de Batumi da BD Realty.
• A equipe de vendas de uma incorporadora, já que boa parte do mercado é na planta.
• Ou abrir o seu próprio negócio como empresário individual ou LLC.

Se você é estrangeiro: a autorização de trabalho de 2026

As alterações aprovadas em junho de 2025 entraram em vigor pelo Decreto do Governo nº 70, de 20 de fevereiro de 2026. A Fragomen (novembro de 2025) e a Legal.ge (fevereiro de 2026) resumem a nova regra:

• A maioria dos estrangeiros sem residência permanente precisa de autorização de trabalho para trabalho remunerado, freelance ou para ter um negócio, inclusive trabalho autônomo e atividade como empresário individual.
• Um visto, uma estadia sem visto ou um cartão de residência temporária, por si só, não dão mais direito de trabalhar.
• O antigo sistema de registro de migrante laboral foi extinto.

Ponto	Detalhe
Emitida por	A Agência Estatal de Promoção do Emprego, pelo portal de migração laboral
Prazo	30 dias corridos, ou 10 dias úteis no serviço expresso
Taxa	200 GEL no padrão e 400 GEL no expresso (Legal.ge). A Nomos Georgia diz que as taxas têm teto de 500 GEL
Empregados	O empregador faz o pedido, depois de publicar a vaga no Worknet por 10 dias úteis, salvo isenção
Autônomos e empresários individuais	Fazem o pedido eles mesmos, com um plano de negócios ou comprovante de atividade e uma entrevista por vídeo
Multa	2,000 GEL para o trabalhador e para o empregador, dobrada e depois triplicada em caso de reincidência
Transição	Autônomos que já trabalhavam: fiscalização a partir de 1º de maio de 2026. Migrantes laborais registrados: até 1º de janeiro de 2027

Quem está isento. Residentes permanentes. A Legal.ge e a AttorneyAtLaw.ge também incluem os titulares de residência por investimento, mas a Nomos Georgia não, então obtenha um parecer por escrito antes de contar com isso. Depois de obter a autorização de trabalho, você pede uma autorização de residência para trabalho em até 10 dias se já estiver na Geórgia (AttorneyAtLaw.ge).

Residência não é direito de trabalhar. A residência por meio de imóvel, agora a partir de 150,000 USD, não permite que um estrangeiro trabalhe. Não a venda assim aos clientes, e não conte com ela para você.

Empregado, empresário individual ou LLC

• Empregado. O começo mais simples. A imobiliária paga você pelo contrato dela e, se você for estrangeiro, pede a sua autorização.
• Empresário individual. Registrado na Casa da Justiça ou na NAPR, com número de identificação fiscal atribuído automaticamente (Legalese, julho de 2026). Comum para corretores freelancers que trabalham com imobiliárias à base de comissão.
• LLC. A estrutura habitual para uma imobiliária com funcionários ou sócios.

A armadilha do 1%. O status de pequena empresa da Geórgia tributa os empresários individuais em 1% do faturamento até 500,000 GEL, e em 3% sobre a parte até 1,000,000 GEL, acima do que o status é perdido (Legalese). Mas a Legalese inclui a intermediação de imóveis residenciais entre as atividades excluídas, e a Gegidze diz que a intermediação imobiliária desqualifica você do regime. Conte com o regime tributário padrão e peça a um contador para confirmar.

GNARE

A Georgian National Association of Real Estate (Associação Nacional Georgiana do Mercado Imobiliário), fundada em abril de 2014, se apresenta como a única parceira georgiana da National Association of REALTORS dos EUA e a única entidade autorizada a usar a marca REALTOR na Geórgia. Ela oferece um curso de certificação voluntário, credenciado pelo CEPI, e publica uma lista de corretores certificados. Sem licença estatal, é uma das poucas credenciais que um empregador ou cliente pode verificar.

Como os corretores são pagos

• Revendas: cerca de 3%, geralmente pagos pelo vendedor (ExpatHub), ou de 2% a 3% (GeorgiaExpats, 2026).
• Imóveis novos: geralmente 0% para o comprador, com a incorporadora pagando a imobiliária (TbilisiExperts).
• Locação: geralmente 50% de um mês de aluguel, pagos pelo inquilino (Madloba, outubro de 2026).

Não encontramos nenhum dado publicado sobre divisões de comissão ou salários de corretores na Geórgia. Peça a cada empregador os números por escrito. Veja Comissão de corretor de imóveis na Geórgia.

Onde está o trabalho

• Tbilisi vendeu 42,388 apartamentos em 2025, alta de 4.3%, com média primária em white frame de 1,373 USD por m² em dezembro de 2025 (Galt & Taggart). A maioria dos compradores é georgiana.
• Batumi vendeu 17,478 apartamentos em 2025, alta de 15%, e os estrangeiros compraram 52%, com os israelenses respondendo por 13% de todas as vendas (Investor.ge, abril de 2026).

Os principais portais são myhome.ge, ss.ge, korter.ge e place.ge (Stratos, março de 2026). Em Batumi, as imobiliárias vendem para estrangeiros em russo e inglês pelo WhatsApp e Telegram. Georgiano, inglês e russo são os idiomas essenciais. Hebraico é um diferencial em Batumi.

Como escolher uma imobiliária

• Pergunte a razão social e a forma jurídica da imobiliária, e se ela é membro da GNARE.
• Se você é estrangeiro, pergunte se ela vai pedir a sua autorização de trabalho, e não comece antes de ela ser concedida.
• Obtenha o seu status por escrito: empregado ou freelancer, e quem cuida dos impostos.
• Obtenha a sua remuneração por escrito: a sua parte em anúncios, leads, negócios com incorporadoras e locações, e quando ela é paga.
• Pergunte como ela verifica os extratos do Registro Público, as incorporadoras e os clientes.

Sinais de alerta

• “Comece já, a autorização pode esperar.”
• “Registre-se como empresário individual, você só paga 1%”, sem a verificação de um contador.
• Anúncios com preço só em USD, quando a lei exige GEL.
• Sinais de imóveis na planta vendidos como “seguros” sem escrow no contrato.
• Comissões pagas em dinheiro vivo ou numa conta pessoal.

A Geórgia não tem licença de corretor, mas os estrangeiros precisam de autorização de trabalho desde 1º de março de 2026. Este guia foi verificado na data indicada acima. São informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou migratório. A CloserPass não tem vínculo com a GNARE, a NAPR, a Agência Estatal de Promoção do Emprego nem com qualquer órgão governamental na Geórgia.

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