Comprar imóvel na França sendo estrangeiro

No papel, a França é um dos países mais simples da Europa para um comprador estrangeiro: sem autorização, sem cota, sem exigência de residência. A complexidade está em outro lugar: no processo do notaire, num direito de desistência de dez dias que surpreende os vendedores, em impostos de transmissão que variam por département e em impostos locais sobre segundas residências que subiram muito nas grandes cidades. Veja o que um corretor precisa explicar, em outubro de 2026.

A versão resumida

1. Estrangeiros podem comprar imóveis na França sem nenhuma restrição nem autorização.
2. Um notaire assina a escritura definitiva, o acte authentique, e recolhe os impostos de transmissão.
3. Depois de assinar o compromis, o comprador não profissional de uma moradia tem 10 dias para desistir, sem justificativa nem multa (Notaires de France).
4. Os impostos de transmissão sobre uma revenda são de 6.31% na maioria dos départements, incluindo Paris, Rhône e Gironde, e de 5.81% nos demais, incluindo os Alpes-Maritimes (MesFraisNotaire, outubro de 2026).
5. O custo total do comprador numa revenda é de cerca de 7.2% a 7.8% do preço, antes dos honorários da imobiliária, se o comprador os pagar.
6. Os imóveis novos são vendidos em VEFA, com pagamentos por etapas limitados e uma garantia de conclusão obrigatória.
7. As segundas residências em Paris, Lyon, Bordeaux e Nice pagam um adicional de 60% sobre a taxe d’habitation municipal. Cannes não tem nenhum.
8. Vendedores não residentes pagam 19% de imposto sobre ganho de capital mais contribuições sociais, com isenção total após 30 anos.

Quem compra e onde

Os estrangeiros não residentes fizeram cerca de 1.8% das vendas de imóveis usados na França metropolitana em 2022, umas 20,000 vendas (MySweetimmo, citando os notaires). A parcela é bem maior na Riviera: um estudo mais antigo dos notaires, com dados de 2017, indicou cerca de 7% das compras nos Alpes-Maritimes feitas por estrangeiros não residentes, contra 0.7% na Île-de-France, liderados por compradores britânicos, belgas e alemães (Journal de l’Agence). Use esses números como ranking, pois os dados são antigos.

Os níveis de preço variam muito. Estimativas da MeilleursAgents em 1 de outubro de 2026, para apartamentos: €9,630/m² em Paris, €5,245 em Nice, €4,714 em Lyon e €4,448 em Bordeaux.

Etapa 1: proposta e compromis

O comprador faz uma proposta por escrito. Depois que ela é aceita, as duas partes assinam um compromis ou uma promesse de vente, de forma particular, na imobiliária ou perante um notaire. O documento fixa o preço, as condições, a data da escritura e eventual sinal. A imobiliária precisa ter um mandato por escrito, e os honorários devem ser exibidos com quem os paga.

Etapa 2: o prazo de desistência de 10 dias

Notaires de France explica a regra, prevista no artigo L.271-1 do Code de la construction et de l’habitation:

• Ela protege o comprador não profissional de um imóvel residencial.
• Ela dura 10 dias corridos, a partir do dia seguinte à primeira apresentação da carta registrada que notifica o compromis assinado, ou a partir do dia seguinte à assinatura, se ele foi assinado perante um notaire.
• O comprador desiste por carta registrada, sem justificativa e sem multa.
• Qualquer sinal é devolvido em até 21 dias.

Diga aos compradores estrangeiros que isso os protege. Diga aos vendedores que a venda só está garantida depois que os dez dias passarem.

Etapa 3: financiamento, verificações e escritura

O banco aprova o financiamento. As médias dos correspondentes bancários em outubro de 2026 eram de 3.50% em 15 anos, 3.66% em 20 e 3.75% em 25, em alta (PAP.fr). O notaire verifica o título e a documentação, e então as partes assinam o acte authentique. O notaire recebe os recursos e paga os impostos, e o comprador se torna proprietário.

Custos do comprador numa revenda

A lei orçamentária de 2025 permitiu que os départements elevassem a sua parte do imposto de transmissão (DMTO) de 4.50% para 5.00% entre 1 de abril de 2025 e 31 de março de 2028. MesFraisNotaire, conferido com a tabela da DGFiP de 1 de junho de 2026:

Département	DMTO total
Paris (75), Rhône (69), Gironde (33) e outros 86 que aumentaram a alíquota	6.31% (muitas vezes arredondado para 6.32%)
Alpes-Maritimes (06) e outros 10 sem o aumento	5.81%
Compradores de primeiro imóvel elegíveis num département que aumentou	5.81%

As perguntas frequentes do mesmo site são inconsistentes sobre os Alpes-Maritimes, então confirme com o notaire.

Somando os honorários e as despesas do notaire, o custo total do comprador fica em cerca de 7.2% a 7.8% do preço.

Quem paga os honorários da imobiliária faz diferença. Cerca de 70% dos mandatos os colocam a cargo do vendedor (Agence Immobilière France, indicativo). Quando o comprador paga, os impostos de transmissão incidem sobre o preço líquido do vendedor, o que os reduz um pouco.

Exemplos práticos

Estes exemplos usam preços ilustrativos. O que vale é a estimativa do notaire.

Apartamento de revenda em Paris, €250,000. Custo total do comprador no exemplo da MesFraisNotaire: 7.81%, cerca de €19,525.

Apartamento de revenda nos Alpes-Maritimes, €340,000. Custo total do comprador no exemplo da MesFraisNotaire: 7.19%, cerca de €24,446.

Casa de revenda na Gironde, €400,000 líquidos para o vendedor, honorários de €20,000 TTC.

• O vendedor paga os honorários, escritura a €420,000: DMTO a 6.31% = €26,502.
• O comprador paga os honorários, escritura a €400,000: DMTO = €25,240, uma economia de cerca de €1,262 em impostos.

Imóveis novos: VEFA

Os imóveis novos são vendidos na planta em VEFA. Le Mag Juridique apresenta os tetos de pagamento do artigo R.261-14 do Código: no máximo 35% nas fundações, 70% com o prédio fechado, 95% na conclusão, e os últimos 5% na entrega. O sinal de reserva é limitado a 5% se a venda for assinada em até um ano, 2% em até dois anos e nada além disso. Toda VEFA residencial precisa de uma garantia de conclusão (GFA) de um banco ou seguradora. Veja Como funciona a compra na planta na França.

Depois da compra

Imposto sobre segunda residência. As comunas em zone tendue podem acrescentar de 5% a 60% à parte municipal da taxe d’habitation sobre segundas residências. O SeLoger (outubro de 2026) lista Paris, Lyon, Bordeaux e Nice no máximo de 60%, entre 688 comunas. Cannes não aplica nenhum. Não encontramos a posição de Antibes.

IFI. O imposto sobre a fortuna imobiliária se aplica acima de €1.3 milhão de patrimônio imobiliário tributável líquido em 1 de janeiro, de 0.5% a 1.5%. Os não residentes pagam apenas sobre os seus imóveis na França (Fondation de France, outubro de 2026).

Locação. Pela loi Climat et résilience, imóveis com classificação G no DPE não podem ser alugados em contrato novo ou renovação desde 1 de janeiro de 2025, os F a partir de 2028 e os E a partir de 2034, incluindo as locações turísticas mobiliadas (Hellio). Confira o DPE antes de qualquer proposta de investidor.

Locações de temporada. A loi Le Meur reduziu o abatimento do micro-BIC para locações turísticas mobiliadas não classificadas para 30% até €15,000 (classificadas: 50% até €77,700), permitiu que os prefeitos limitem a locação da residência principal a 90 dias por ano e tornou o número de registro obrigatório em quase todas as comunas (Optimhome).

Quando o cliente vende. David Notaires apresenta as regras para não residentes:

• 19% de imposto de renda sobre o ganho, mais 17.2% de contribuições sociais, ou 7.5% para vendedores num regime de seguridade social do EEE ou da Suíça.
• Uma sobretaxa de 2% a 6% sobre ganhos acima de €50,000.
• Abatimentos a partir do sexto ano: isenção do imposto de renda após 22 anos e das contribuições sociais após 30 anos.
• Cidadãos do EEE que foram residentes na França por pelo menos dois anos podem isentar uma única vez até €150,000 de ganho.
• Uma antiga residência principal fica isenta se for vendida até 31 de dezembro do ano seguinte à saída da França.
• É preciso um representante fiscal se o vendedor mora fora do EEE, o preço passa de €150,000 e o imóvel foi mantido por menos de 30 anos.

Nas locações mobiliadas no regime real do LMNP, a depreciação é reincorporada ao ganho nas vendas a partir de 15 de fevereiro de 2025 (NBE Avocats).

O que um corretor deve explicar

• Não é preciso autorização, mas o notaire conduz o processo e o cronograma.
• O direito de desistência de 10 dias, e quando ele começa.
• O imposto de transmissão do département, e o custo total de cerca de 7% a 8% numa revenda.
• Quem paga os honorários da imobiliária, e como isso altera os impostos.
• A classe do DPE e o que ela significa para a locação.
• O adicional sobre segunda residência na comuna, e o limite do IFI.
• O que o cliente vai pagar numa venda futura como não residente.

A França não restringe compradores estrangeiros, mas as regras fiscais e de locação mudaram em 2025 e 2026. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não um aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com Notaires de France, a CCI nem com nenhum órgão governamental na França.

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