Comprar imóvel na Geórgia como estrangeiro

A Geórgia, o país de Tbilisi e Batumi, é um dos lugares mais simples do mundo para um estrangeiro comprar um apartamento. Os apartamentos podem ser comprados nas mesmas condições que um georgiano, não há imposto de transferência e o Registro Público pode registrar uma venda no mesmo dia. As perguntas dos compradores estrangeiros são sobre terras, moeda, risco dos imóveis na planta e residência. Veja o que um corretor precisa saber explicar em outubro de 2026.

A versão resumida

1. Os estrangeiros podem comprar apartamentos e imóveis não agrícolas livremente (GRATA International, setembro de 2025).
2. As terras agrícolas são restritas a cidadãos e entidades georgianos, com poucas exceções.
3. A propriedade é registrada na Agência Nacional do Registro Público (NAPR), por 150 GEL em 4 dias úteis, 270 GEL em 1 dia ou 350 GEL no mesmo dia.
4. Não há imposto de transferência nem imposto do selo (Georgiafy; GeorgiaExpats).
5. A revenda de um imóvel residencial em até 2 anos é tributada em 5% do ganho, e depois de 2 anos em 0% (Gegidze).
6. Os preços são cotados em USD, mas os anúncios devem mostrar GEL (ISET Policy Institute).
7. Um imóvel de 150,000 USD ou mais pode servir de base para uma residência temporária desde 1º de março de 2026, mas não dá direito de trabalhar.

O que os estrangeiros podem ter

• Apartamentos, casas e imóveis comerciais em terrenos não agrícolas: livremente, nas mesmas condições que os locais (GRATA International).
• Terras agrícolas: restritas pela Constituição e pela Lei sobre a Propriedade de Terras Agrícolas a cidadãos e entidades georgianos. As exceções são a herança e os planos de investimento aprovados pelo Governo para empresas georgianas de capital estrangeiro (GRATA).

O que isso significa para os corretores. Antes de mostrar uma casa com terreno ou um lote fora da cidade, verifique a categoria do terreno no registro. Um comprador estrangeiro não pode simplesmente comprar terra agrícola.

Como funciona uma compra

1. Verificação no registro. Obtenha o extrato da NAPR e confirme que o vendedor é o proprietário registrado.
2. Sinal ou reserva, com uma cláusula escrita sobre reembolso.
3. Contrato de compra e venda, que pode ser assinado na NAPR ou na Casa da Justiça. Um tabelião não é obrigatório em toda venda (ExpatHub; GeorgiaExpats).
4. Compradores a distância geralmente assinam por meio de uma procuração reconhecida em cartório e apostilada.
5. O registro na NAPR torna o comprador proprietário.

Taxas de registro (napr.gov.ge, verificado em outubro de 2026):

Serviço	Taxa	Horário
Padrão	150 GEL	4 dias úteis
Rápido	270 GEL	1 dia útil
No mesmo dia	350 GEL	No mesmo dia

Alguns guias ainda citam de 50 a 200 GEL. Use a página oficial.

Moeda: preços em USD, anúncios em GEL

• Desde julho de 2017, as empresas precisam anunciar os preços em GEL. As penalidades começam com uma advertência, depois 1,000 GEL, depois 5,000 GEL (ISET Policy Institute, fevereiro de 2017).
• Na prática, os imóveis são cotados e muitas vezes liquidados em USD. A GeorgiaExpats (2026) diz que a maioria dos negócios em Tbilisi é cotada e liquidada em dólares. A ExpatHub diz que o GEL é a única moeda de curso legal e que os contratos indicam um equivalente em USD.

As fontes divergem sobre como funciona hoje a liquidação em moeda estrangeira, então deixe que o advogado e o banco do comprador decidam como o contrato indica o preço e como o dinheiro circula.

Impostos para proprietários estrangeiros

Imposto	Regra	Fonte
Imposto de transferência ou imposto do selo	Nenhum	Georgiafy; GeorgiaExpats
Registro	Taxa da NAPR a partir de 150 GEL	napr.gov.ge
Ganho na revenda de imóvel residencial	5% se vendido em até 2 anos, 0% depois de mais de 2 anos	Gegidze; ExpatHub
Ganho na revenda de imóvel comercial	20% se vendido em até 2 anos	Gegidze
Renda de aluguel	5% do aluguel bruto para a pessoa física que se registra ou opta por isso, caso contrário 20%	Georgiafy; Gegidze
Imposto anual sobre a propriedade	Isento se a renda familiar for inferior a 40,000 GEL, depois aumenta com a renda até 1%, definido pelo município	Georgiafy; ExpatHub

As fontes indicam faixas diferentes de imposto sobre a propriedade, então oriente os compradores a confirmar com o Serviço de Receitas.

Exemplo prático: um apartamento em Batumi, mantido por um investidor

Um comprador estrangeiro paga 90,000 USD por um apartamento pronto para morar, aluga e o vende 3 anos depois por 100,000 USD. Mostramos em USD para simplificar. Na realidade, os impostos são calculados em lari.

Item	Valor
Imposto de transferência na compra	0
Taxa da NAPR, padrão	150 GEL
Aluguel: 600 USD por mês durante 12 meses, registrado a 5%	7,200 x 5% = 360 USD por ano
Imposto sobre o ganho, mantido por mais de 2 anos	0

Se o comprador tivesse vendido em até 2 anos, o ganho de 10,000 USD teria sido tributado em 5%: 500 USD. O valor do aluguel é uma suposição para o exemplo.

Compras na planta

A maioria dos apartamentos novos é vendida na planta. O comprador pode ser registrado na NAPR como futuro proprietário pelo contrato preliminar de compra da incorporadora, e a propriedade plena vem após a conclusão e o documento de aptidão para uso (Legal.ge, outubro de 2026). Não há lei de escrow nem cadastro de incorporadoras, e os sinais muitas vezes não são reembolsáveis. Veja Como funcionam os imóveis na planta na Geórgia.

Residência por meio de imóvel

• Residência temporária por meio de imóvel: desde 1º de março de 2026, a partir de 150,000 USD de valor de mercado, antes 100,000 USD. O valor é definido por avaliação certificada, e é possível somar vários imóveis. Quem já tem a autorização pode continuar renovando pelas regras antigas enquanto mantiver o imóvel (Erickson Immigration Group, fevereiro de 2026).
• Residência por investimento: a partir de 300,000 USD, que podem incluir imóveis avaliados por um auditor. Emitida por 5 anos, depois conversível em residência permanente (Legal.ge, outubro de 2026).

Nenhuma das duas é autorização de trabalho. Desde 1º de março de 2026, os estrangeiros precisam de uma autorização de trabalho à parte para trabalhar, inclusive como autônomos (Legal.ge, fevereiro de 2026). Se os titulares de residência por investimento estão isentos ainda é motivo de debate entre escritórios de advocacia.

Onde os estrangeiros compram

• Batumi: os estrangeiros compraram 52% dos apartamentos em 2025, com os israelenses respondendo por 13% de todas as vendas. O preço médio de imóveis prontos para morar foi de 1,865 USD por m², com Old Batumi acima de 3,000 USD e a periferia abaixo de 1,500 USD. A rentabilidade bruta foi de 7.4% (Investor.ge, abril de 2026). Em agosto de 2026, os compradores estrangeiros voltaram a ser 52% (Business Media Georgia).
• Tbilisi: cerca de 90% dos compradores são georgianos, seguidos por 4% de israelenses e 2% de russos (Colliers, via Commersant, dezembro de 2025). A média primária em white frame foi de 1,373 USD por m² em dezembro de 2025, de cerca de 1,038 USD em Gldani a 2,781 USD em Vake, com rentabilidade bruta de 8.6% (Galt & Taggart).

O que um corretor deve dizer no primeiro dia

• “Você pode ser dono deste apartamento por completo, como um georgiano.”
• “Não há imposto de transferência. O registro custa de 150 a 350 GEL, conforme a rapidez.”
• “Se você vender em até dois anos, paga 5% sobre o ganho.”
• “O preço é em dólares, mas o anúncio precisa mostrar lari.”
• “A residência exige 150,000 USD segundo uma avaliação, e ela não permite que você trabalhe aqui.”
• “Na planta, leia a cláusula do sinal com um advogado antes de pagar.”

A Geórgia permite que estrangeiros comprem apartamentos livremente, restringe as terras agrícolas e não cobra imposto de transferência. Este guia foi verificado na data indicada acima. São informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou migratório. A CloserPass não tem vínculo com a NAPR nem com qualquer órgão governamental na Geórgia.

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