Comprar imóvel na Espanha sendo estrangeiro

A Espanha não impõe nenhuma restrição à compra de imóveis por estrangeiros. Um comprador britânico, americano ou emiradense segue os mesmos passos que um espanhol. O que atrapalha os compradores estrangeiros é tudo o que está em volta da compra: o número fiscal, impostos regionais que mudam o custo em milhares de euros, o imposto de não residentes e a crença de que uma compra ainda dá direito a visto. Veja o que um corretor deve explicar em outubro de 2026.

A versão resumida

1. Estrangeiros podem comprar livremente. O comprador precisa de um NIE e, na prática, de uma conta bancária espanhola.
2. Um advogado independente deve verificar o imóvel antes de qualquer sinal ser pago.
3. A sequência habitual: reserva, contrato de arras (muitas vezes cerca de 10%), depois a escritura perante um tabelião e o registro no Registro de Imóveis.
4. Os imóveis de revenda pagam o imposto de transmissão (ITP), definido por cada região: 7% na Andaluzia, 9% na Comunidade Valenciana (11% acima de €1 milhão), 10% a 13% na Catalunha, 6% em Madrid.
5. Os imóveis novos pagam 10% de IVA mais o imposto do selo (AJD), por exemplo 1.2% na Andaluzia e 1.4% em Valência.
6. Os não residentes pagam um imposto anual sobre o imóvel que possuem, mesmo que nunca o aluguem.
7. O golden visa por compra de imóvel terminou em 3 de abril de 2025. Uma compra não dá direito de residência.
8. Os financiamentos para não residentes geralmente cobrem 60% a 70% do valor.

Quem compra e onde

Dados dos Registradores divulgados pelo Alicante Plaza em agosto de 2025 indicavam a participação estrangeira nas compras de imóveis em 14.1% no país, cerca de 43% na província de Alicante e cerca de 33% em Málaga. Britânicos, belgas e holandeses lideravam. Na Costa Blanca e na Costa del Sol, um corretor que não consegue explicar esse processo em inglês perde clientes.

Passo 1: NIE e conta bancária

O NIE (número de identidade de estrangeiro) é necessário para assinar a escritura, pagar os impostos e obter um financiamento. Na Espanha, o comprador faz o pedido no formulário EX-15 em uma delegacia ou escritório de estrangeiros, com agendamento, passaporte e a taxa no formulário 790 código 012 (€9.84 segundo a Universidad Autónoma de Madrid). Do exterior, o comprador faz o pedido no consulado espanhol, o que pode levar de duas a oito semanas, então comece cedo.

Uma conta bancária espanhola facilita o resto: pagar o preço por transferência rastreável, débitos automáticos de impostos locais e taxas de condomínio, e qualquer financiamento.

Passo 2: advogado e verificações

A Costa Luz Lawyers recomenda contratar um advogado independente antes de pagar qualquer taxa de reserva. O advogado trabalha para o comprador, ao contrário do tabelião, que é neutro. As verificações essenciais:

• Nota simple: um breve extrato do Registro de Imóveis (Registro de la Propiedad) que mostra o proprietário, a descrição e quaisquer ônus, como hipotecas (Your Overseas Home). O comprador a obtém antes de assinar qualquer coisa.
• Catastro: o cadastro, separado do registro, descreve o imóvel e define o valor cadastral usado para o imposto local. Ele nem sempre coincide com o Registro de Imóveis, e uma divergência precisa ser explicada.
• Licenças: em uma construção nova, confirme a licença de primeira ocupação. Sem ela, o comprador pode não conseguir ligar os serviços públicos ou vender depois (Costa Luz Lawyers).
• Dívidas: a Legálitas recomenda que o vendedor leve à assinatura um certificado da comunidade de proprietários mostrando que não há taxas em atraso.
• No litoral, verifique se a Lei de Costas (Ley de Costas) limita obras no imóvel.

Passo 3: reserva, arras e escritura

1. Reserva. Um pequeno valor tira o imóvel do mercado enquanto o advogado faz as verificações.
2. Contrato de arras. Um contrato particular com sinal, muitas vezes de cerca de 10% do preço (Your Overseas Home). Nas arras penitenciales (Artigo 1454 do Código Civil), o comprador que desiste perde o sinal e o vendedor que desiste devolve o dobro. Se o contrato não disser qual é o tipo de arras, a lei presume arras confirmatórias, pelas quais a parte prejudicada pode exigir o cumprimento ou a rescisão mais indenização (Legálitas). Garanta que o contrato diga qual é o tipo.
3. Escritura (escritura) perante um tabelião. O tabelião verifica a identidade, o pagamento e a legalidade da venda, e guarda a escritura original.
4. Registro. A escritura é registrada no Registro de Imóveis, o que torna a compra oponível a terceiros. A Legálitas observa que o registro só pode ser feito depois de pagos os impostos.

Custos do comprador por região

Imóveis de revenda: imposto de transmissão (ITP). Cada região define a sua alíquota.

Região	Alíquota geral do ITP sobre imóveis residenciais	Fonte
Andaluzia (Costa del Sol)	7%	Interforo, abril de 2026
Comunidade Valenciana (Costa Blanca)	9%, e 11% sobre o preço total acima de €1 milhão	Taxdown e Guía Fiscal
Catalunha	10% até €600,000, 11% até €900,000, 12% até €1.5 milhão, 13% acima disso	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs, julho de 2026

Observações:

• Valência reduziu a sua alíquota geral de 10% para 9% pela Lei 5/2025. A Taxdown e a Guía Fiscal indicam como data de início 1 de junho de 2026. O imposto é devido na data da escritura, então verifique qual alíquota se aplicava quando o seu cliente assinou.
• A Catalunha aplica uma alíquota única de 20% a compradores que são grandes proprietários (mais de 10 imóveis, ou 5 em uma zona de mercado tensionado) e a compras de edifícios residenciais inteiros, desde o Decreto-lei 5/2025.
• A Andaluzia tem alíquotas reduzidas para alguns compradores de residência principal, como 6% até €150,000 e 3.5% para compradores com menos de 35 anos e alguns outros grupos, com limites de preço.

Imóveis novos: IVA e AJD. Um imóvel novo comprado da incorporadora paga 10% de IVA, seja residência principal ou secundária, pelo Artigo 91 da Lei do IVA. Até duas vagas de garagem e um depósito vendidos com ele na mesma escritura também pagam 10%. Só a habitação protegida de regime especial paga 4% (Interforo). Somam-se a isso o imposto do selo (AJD) sobre a escritura: 1.2% na Andaluzia e 1.4% na Comunidade Valenciana a partir de 1 de junho de 2026 (Guía Fiscal).

Cartório, registro e assessoria. A Interforo indica faixas aproximadas de €500 a €1,000 para o tabelião e de €400 a €650 para o Registro de Imóveis, mais cerca de €300 para uma gestoría opcional. Os advogados definem os próprios honorários, então combine-os por escrito. A Interforo estima que impostos e custos acrescentam 8% a 11% ao preço na Andaluzia.

Exemplos práticos

Estes exemplos usam as alíquotas acima e honorários aproximados. Um advogado deve confirmá-los em cada negócio.

Apartamento de revenda em Marbella, €400,000. ITP de 7%: €28,000. Cartório e registro, cerca de €1,500. Total antes do advogado: cerca de €29,500, ou 7.4% do preço.

Villa de revenda perto de Alicante, €650,000, escritura depois de 1 de junho de 2026. ITP de 9%: €58,500. Cartório e registro, cerca de €1,600. Total antes do advogado: cerca de €60,100.

Apartamento novo em Estepona, €400,000. IVA de 10%: €40,000. AJD de 1.2%: €4,800. Total de impostos: €44,800, antes de cartório, registro e advogado.

Impostos locais e custos de manutenção

• IBI: o imposto municipal anual sobre o imóvel, baseado no valor cadastral. Quem é proprietário em 1 de janeiro deve a conta do ano (Your Overseas Home). A Legálitas observa que ele costuma ser dividido proporcionalmente ao tempo de propriedade, salvo acordo diferente entre as partes.
• Plusvalía municipal: um imposto municipal sobre a valorização do terreno durante o período em que o vendedor foi proprietário. Por lei, quem paga é o vendedor, salvo disposição contrária no contrato (Legálitas).
• Taxas de condomínio: em um prédio ou condomínio, o proprietário paga à comunidade de proprietários os custos comuns.

Imposto de não residentes

Um não residente que possui um imóvel na Espanha paga todos os anos o imposto de renda de não residentes (IRNR), mesmo que o imóvel nunca seja alugado. A agência tributária fixa a base tributável em 1.1% do valor cadastral (em municípios com revisão cadastral recente) ou em 2% para os demais imóveis. A alíquota é de 19% para residentes da UE, Islândia, Noruega e Liechtenstein, e de 24% para todos os demais. A declaração é feita no modelo 210.

Exemplo. Um residente do Reino Unido possui um apartamento com valor cadastral de €150,000 em um município com revisão cadastral. Base tributável: 150,000 x 1.1% = €1,650. Imposto: 1,650 x 24% = €396 por ano.

Quando um não residente vende, o comprador deve reter 3% do preço e pagá-lo à agência tributária no modelo 211 em até um mês após a venda. O vendedor depois abate esse pagamento do imposto sobre o ganho no seu próprio modelo 210. Como corretor, garanta que o advogado do comprador cuide disso no cartório.

O golden visa acabou

O visto de residência para investidores da Espanha, disponível para compras de imóveis acima de €500,000, foi extinto pela Lei Orgânica 1/2025 com efeito a partir de 3 de abril de 2025, segundo a assessoria de imprensa do governo. Não anuncie imóveis espanhóis como caminho para a residência. Um comprador que precisa morar na Espanha deve se qualificar por outra autorização.

Financiamentos para não residentes

A Gibobs informa que os bancos espanhóis costumam emprestar a não residentes 60% a 70% do valor de avaliação, usando o menor entre a avaliação e o preço. Prepare-se para apresentar:

• Passaporte e NIE.
• Holerites ou contrato, e a última declaração de imposto de renda.
• Seis meses de extratos bancários.
• Um relatório de crédito do seu país de origem.
• Um certificado de residência fiscal, com traduções juramentadas quando necessário.

Assim, o comprador precisa de 30% a 40% do preço mais 10% a 14% para os custos com recursos próprios. Diga isso na primeira reunião.

O que um corretor precisa explicar

• O NIE leva tempo; comece no dia em que o cliente decidir comprar.
• O advogado do comprador verifica antes do sinal, não depois.
• Qual tipo de arras o contrato usa, e o que cada parte perde se desistir.
• A alíquota do imposto naquela região na data da escritura, com uma estimativa de custos por escrito.
• O imposto anual de não residentes e os impostos locais depois da compra.
• Que uma compra não dá direito a visto.

As alíquotas de impostos na Espanha são definidas por cada região e mudam com frequência. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade, cartório ou banco espanhol.

Encontre vagas e mais guias em Espanha na CloserPass.