Como funciona a compra na planta (VEFA) na França

As vendas na planta na França estão entre as mais protegidas da Europa. A VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) limita o que o comprador paga em cada etapa da obra, limita o sinal de reserva e exige uma garantia externa de que o prédio será concluído. Para o corretor, o trabalho tem menos a ver com risco jurídico e mais com os números: qual regime fiscal se aplica a um investidor, qual aluguel será permitido e quando o dinheiro é chamado. Veja como funciona em outubro de 2026.

A versão resumida

1. A venda em VEFA é regulada pelo Code de la construction et de l’habitation (artigos L.261-10 e seguintes).
2. O sinal do contrat de réservation é limitado a 5% se a venda for assinada em até um ano, 2% em até dois anos e nada além disso.
3. Os pagamentos por etapas são limitados pelo artigo R.261-14: 35% nas fundações, 70% com o prédio fechado, 95% na conclusão, 5% na entrega.
4. Toda VEFA residencial precisa de uma garantie financière d’achèvement (GFA), que deve ser extrínseca (de um banco, seguradora ou empresa de garantia) para alvarás de construção pedidos a partir de 1 de janeiro de 2015.
5. O Pinel acabou em 31 de dezembro de 2024. A lei orçamentária de 2026 criou um novo statut du bailleur privé para compras até 31 de dezembro de 2028.
6. Como em todo imóvel vendido, o corretor precisa de um mandato da incorporadora e deve exibir os honorários como as regras exigem.

O contrat de réservation

Uma venda em VEFA geralmente começa com um contrato de reserva, antes de a venda em si ser assinada perante o notaire. Le Mag Juridique indica os tetos do sinal:

Prazo até a assinatura da venda	Sinal máximo
Em até 1 ano	5% do preço
Em até 2 anos	2%
Mais de 2 anos	Nenhum

A fonte cita o artigo R.261-68, enquanto a maioria dos textos situa essas regras nos artigos R.261-28 a R.261-31. Confira o artigo com o notaire antes de citá-lo.

O cronograma de pagamentos

O artigo R.261-14 fixa os valores acumulados máximos que a incorporadora pode chamar (Le Mag Juridique):

Etapa	Máximo pago no total
Fundações concluídas	35%
Prédio fechado (hors d’eau)	70%
Conclusão (achèvement)	95%
Entrega das chaves	100%

Os últimos 5% podem ficar retidos em garantia se o comprador apontar defeitos na entrega. As multas por atraso de pagamento são limitadas a 1% ao mês.

Exemplo: um apartamento de €350,000 em Lyon, reservado 10 meses antes da venda.

Etapa	Máximo acumulado	Chamado nesta etapa
Sinal de reserva (5%)	€17,500	€17,500
Fundações (35%)	€122,500	€105,000
Prédio fechado (70%)	€245,000	€122,500
Conclusão (95%)	€332,500	€87,500
Entrega (100%)	€350,000	€17,500

Para um comprador com financiamento, o cronograma define quando o banco libera os recursos. Em outubro de 2026, as médias dos correspondentes bancários eram de 3.66% em 20 anos e 3.75% em 25 (PAP.fr).

A garantia de conclusão

A GFA garante que o prédio será concluído se a incorporadora falhar. A Homunity explica que, pela ordonnance nº 2013-890, de 3 de outubro de 2013, ela deve ser extrínseca, ou seja, dada por um banco, uma seguradora ou uma empresa de garantia, para todo projeto residencial cujo alvará de construção foi pedido a partir de 1 de janeiro de 2015. Peça à incorporadora o nome do garantidor e o certificado.

Garantias do construtor. O comprador também costuma ser descrito como coberto por uma garantia de conclusão perfeita de um ano, uma garantia de dois anos sobre os equipamentos e a décennale de dez anos para defeitos estruturais, pelo Código Civil, com o seguro dommages-ouvrage contratado pela incorporadora. Não verificamos esses pontos para este guia, então peça os certificados ao notaire.

Custos do comprador

Os custos do comprador na primeira venda de um imóvel novo são geralmente apontados como bem menores que numa revenda, em que os impostos de transmissão chegam a 6.31% ou 5.81% conforme o département (MesFraisNotaire). Não verificamos a alíquota para imóveis novos neste guia, então peça uma estimativa ao notaire em vez de citar um número.

Desistência. O comprador não profissional de uma moradia tem um prazo de desistência de 10 dias pelo artigo L.271-1 do Código (Notaires de France). Pergunte ao notaire como ele se aplica ao contrato de reserva em cada projeto.

Compradores investidores

O Pinel acabou. A redução fiscal do Pinel terminou em 31 de dezembro de 2024 (Lefebvre Dalloz).

O statut du bailleur privé. A lei orçamentária de 2026, nº 2026-103, de 19 de fevereiro de 2026, criou um novo regime para locadores privados, também chamado de dispositif Jeanbrun, em vigor desde 21 de fevereiro de 2026 para compras até 31 de dezembro de 2028. A Manda resume o texto final:

Ponto	Regra
Compromisso	Locação de longa duração sem mobília por 9 anos
Base	Depreciação sobre 80% do preço
Apartamentos novos em prédios coletivos	3.5%, 4.5% ou 5.5% ao ano, para aluguel intermediário, social ou muito social
Imóveis antigos com obras de pelo menos 30% do preço	3%, 3.5% ou 4% ao ano
Teto anual	€8,000, €10,000 ou €12,000
Limites	Casas excluídas, no máximo 2 imóveis por domicílio

Um resumo anterior da Lefebvre Dalloz, escrito antes da votação final, indicava um compromisso de 12 anos e um único teto. Confira o texto final no Légifrance antes de apresentar o regime a um cliente, e encaminhe os investidores a um consultor tributário.

Locações mobiliadas. Nas vendas a partir de 15 de fevereiro de 2025, a depreciação deduzida no regime real do LMNP é reincorporada no cálculo do ganho de capital, com exceções para residências estudantis e para idosos e para estabelecimentos de cuidados. A lei orçamentária de 2026 estendeu a mesma regra ao novo regime de locador privado (NBE Avocats). Os investidores devem considerar isso desde o primeiro dia.

Energia. Os seus clientes investidores vão comparar um imóvel novo com os imóveis antigos, em que os imóveis com classificação G não podem ser alugados em contrato novo desde 1 de janeiro de 2025, os F a partir de 2028 e os E a partir de 2034 (Hellio).

Segundas residências. Um comprador que mantém um apartamento novo como segunda residência em Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice enfrenta o adicional de 60% sobre a taxe d’habitation municipal (SeLoger, outubro de 2026).

Onde estão os preços

Para contextualizar com o que um imóvel novo concorre, a MeilleursAgents estima os apartamentos usados em 1 de outubro de 2026 em €9,630/m² em Paris, €5,245 em Nice, €4,714 em Lyon e €4,448 em Bordeaux. Compare com a tabela de preços do próprio projeto e explique qualquer diferença.

O que verificar sobre a incorporadora e o empreendimento

• O alvará de construção e se ele é definitivo.
• O certificado da GFA e o nome do garantidor.
• O contrato de reserva: sinal dentro do teto, a data prevista de assinatura e as condições para a devolução do sinal.
• O cronograma de pagamentos na escritura, dentro dos tetos do R.261-14.
• A data de entrega e as multas por atraso.
• Os certificados de seguro.
• Para investidores, qual regime fiscal se aplica, os seus tetos de aluguel e o período de compromisso.
• O seu mandato com a incorporadora, os seus honorários e quando são pagos.

Sinais de alerta

• Um sinal acima de 5%, ou qualquer sinal para uma venda daqui a mais de dois anos.
• Chamadas de pagamento antes da etapa da obra.
• Nenhuma GFA extrínseca para um projeto recente.
• Um discurso para investidores que ainda vende o Pinel, ou que cita os números do bailleur privé sem o texto final.
• Aluguéis prometidos acima do que o regime fiscal escolhido permite.
• Pedirem que você, como agent commercial, receba um sinal.

Os compradores em VEFA na França estão protegidos por pagamentos limitados e por uma garantia de conclusão externa, e as regras fiscais para investidores mudaram em 2025 e 2026. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não um aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma incorporadora, Notaires de France, a CCI nem com nenhum órgão governamental na França.

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