Como funcionam os imóveis na planta na Geórgia

Na Geórgia, a venda na planta não é um nicho: é assim que a maioria dos apartamentos novos em Tbilisi e Batumi é vendida. As incorporadoras oferecem planos longos sem juros e sinais que chegam a zero. O que a Geórgia não oferece é uma rede de proteção: não há lei de escrow nem cadastro de incorporadoras. Isso coloca o corretor numa posição-chave. A proteção do comprador é o contrato, o registro e as suas verificações, então este guia trata de fazê-las bem.

A versão resumida

1. A venda na planta é a regra. Pesquisas com incorporadoras mostraram as vendas primárias em Tbilisi em alta de 27.3% em 2025 (Galt & Taggart, janeiro de 2026).
2. O comprador pode ser registrado no Registro Público (NAPR) como futuro proprietário por um contrato preliminar de compra. A propriedade plena vem após a conclusão e o documento de aptidão para uso (Legal.ge, outubro de 2026).
3. Os parcelamentos com a incorporadora geralmente duram de 2 a 3 anos, em sua maioria em moeda estrangeira, e estão isentos dos limites de comprometimento de renda do Banco Nacional (SOVA, outubro de 2026).
4. As entradas agora começam em até 0%, e o sinal habitual de 10% geralmente não é reembolsável (SOVA; GeorgiaExpats).
5. Não há lei de escrow e não há cadastro de incorporadoras (Legal.ge; SOVA).
6. Batumi tinha cerca de 12,400 apartamentos não vendidos nos empreendimentos pesquisados no fim de 2025 (Investor.ge, abril de 2026).
7. Nos imóveis novos, a incorporadora geralmente paga a imobiliária, e o comprador não paga comissão (TbilisiExperts).

Como o direito do comprador é registrado

A Legal.ge (outubro de 2026) explica a estrutura:

• O comprador assina o contrato preliminar de compra da incorporadora.
• O comprador pode ser registrado na NAPR como futuro proprietário da unidade.
• Quando o prédio fica pronto e tem o documento de aptidão para uso, o comprador é registrado como proprietário pleno.

Confirme que o contrato prevê o registro como futuro proprietário e que ele é realmente feito. Um comprador inscrito no registro está numa posição muito mais forte do que um que tem apenas um contrato particular. O registro de um direito de propriedade custa 150 GEL em 4 dias úteis, 270 GEL em um dia ou 350 GEL no mesmo dia (napr.gov.ge).

Como o dinheiro circula

A SOVA (outubro de 2026) e a GeorgiaExpats (2026) descrevem as condições habituais:

Condição	O que as fontes informam
Duração do plano	Geralmente 2 a 3 anos
Moeda	Em sua maioria moeda estrangeira
Juros	Muitas vezes sem juros
Sinal	Muitas vezes 10%, geralmente não reembolsável
Entrada	Agora a partir de 0%
Desconto	Cerca de 20% a 30% abaixo das unidades prontas
Na entrega das chaves	O saldo muitas vezes é refinanciado por um financiamento bancário

Por que isso importa. Os parcelamentos estão isentos dos limites de comprometimento de renda do Banco Nacional e podem não aparecer no birô de crédito, e um economista citado pela SOVA disse que ali não há regulamentação. Um comprador pode assinar por mais do que consegue pagar. Pergunte como ele vai pagar o saldo e se vai se qualificar para um financiamento na entrega das chaves.

As regras de financiamento estão mudando. Em fevereiro de 2025, o Banco Nacional elevou o limite de LTV dos financiamentos em GEL para 90%. Em 30 de setembro de 2026, anunciou que o limite de renda do teto mais rígido de 25% de comprometimento de renda vai subir de 1,500 para 2,000 GEL em 1º de fevereiro de 2027 e para 2,500 GEL em 1º de setembro de 2027 (SOVA). Verifique as regras que vão valer na data de entrega das chaves do comprador, não as de hoje.

Sem lei de escrow, sem cadastro de incorporadoras

Nem a Legal.ge nem a SOVA encontraram uma lei de 2024 a 2026 que exija escrow ou crie um cadastro de incorporadoras. A GeorgiaExpats (2026) observa que algumas incorporadoras mantêm os sinais em conta escrow, mas muitas não. Então:

• Nunca diga que um sinal está “protegido”, a menos que o contrato indique a conta e as condições.
• Nunca diga que uma data de entrega está “garantida”, a menos que o contrato dê ao comprador um recurso real.
• Leia as cláusulas de reembolso e atraso com o comprador, linha por linha, antes de qualquer pagamento.

Segurança das construções

Em 2021, um prédio desabou na 26 May Street, em Batumi, matando nove pessoas. A OC Media ligou o caso a alterações ilegais e observou que arquitetos e construtoras não são licenciados na Geórgia. Para os compradores na planta, isso significa que os alvarás e o histórico da incorporadora são os principais sinais de qualidade. Peça os dois.

Um exemplo prático em Batumi

Um comprador estrangeiro reserva um apartamento de 45 m² a 1,400 USD por m², perto da média de agosto de 2026 para imóveis novos, de 1,386 USD por m² (Business Media Georgia), ou seja, 63,000 USD. As condições abaixo são uma ilustração. Quem decide é o contrato.

Etapa	Valor	Observação
Sinal, 10%	6,300 USD	Verifique se é reembolsável
24 parcelas mensais	2,362.50 USD cada	Sem juros neste exemplo
Registro como futuro proprietário	Taxa da NAPR	Peça o comprovante
Conclusão e documento de aptidão para uso		Depois, registro como proprietário pleno
Comissão do corretor para o comprador	0	A incorporadora paga a imobiliária

O apartamento fica abaixo do limite de 150,000 USD para a residência por meio de imóvel (Erickson Immigration Group), então não fale de residência com este comprador.

O estoque não vendido de Batumi

Batumi vendeu 17,478 apartamentos em 2025, alta de 15%, com os estrangeiros comprando 52% (Investor.ge, abril de 2026). Mas as incorporadoras pesquisadas tinham cerca de 12,400 apartamentos não vendidos no fim do ano, alta de cerca de 14%, e a rentabilidade bruta caiu de 8.8% para 7.4%. Em junho de 2026, a média dos imóveis novos saltou 22.6%, para 1,455 USD por m², em parte distorcida por empreendimentos de alto padrão (Eva Estate, citando a Colliers).

Para o comprador, o excesso de oferta significa margem para negociar: preço, sinal, plano de pagamento e multas por atraso. Para você, significa o dever de comparar empreendimentos e não empurrar uma incorporadora só porque ela paga bem.

O que verificar sobre a incorporadora e o empreendimento

1. Terreno e alvarás. Quem é o dono do terreno no registro, e o empreendimento tem alvará de construção?
2. Histórico. Quais prédios a incorporadora já concluiu, e os compradores foram registrados como proprietários no prazo?
3. Registro como futuro proprietário. O contrato prevê isso, e quando?
4. Sinal e reembolso. O sinal é reembolsável, e em quais casos?
5. Escrow. Existe uma conta escrow indicada no contrato? Se não, diga isso ao comprador.
6. Atraso. O que acontece se a entrega atrasar?
7. Moeda. O plano muitas vezes é em USD, mas os anúncios devem mostrar GEL (ISET Policy Institute).
8. A sua comissão. Quando a incorporadora paga a imobiliária, e o comprador sabe que você é pago pela incorporadora?

Sinais de alerta

• Uma incorporadora que não mostra a matrícula do terreno ou o alvará.
• Nenhum registro como futuro proprietário no contrato.
• Rentabilidades de aluguel “garantidas” sem ninguém indicado para pagá-las.
• Pressão para pagar um sinal não reembolsável no mesmo dia.
• Uma promessa de residência numa unidade abaixo de 150,000 USD.
• Pagamentos numa conta pessoal em vez da empresa da incorporadora.

As vendas na planta na Geórgia se baseiam no contrato da incorporadora e no Registro Público, sem lei de escrow nem cadastro de incorporadoras. Este guia foi verificado na data indicada acima. São informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou de investimento. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma incorporadora, banco ou órgão governamental na Geórgia.

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