As regras que você segue todos os dias na França

As regras francesas para corretores são detalhadas, e são fiscalizadas. Quando a DGCCRF, a autoridade de defesa do consumidor, fiscalizou 2,175 estabelecimentos de imobiliárias em 2019, encontrou irregularidades em 64% deles e emitiu 1,706 advertências, 1,765 intimações e 114 comunicações criminais. A maioria dos problemas vinha dos mandatos e da exibição dos honorários. Esta aula transforma as regras em hábitos diários.

1. Sem mandato, sem negociação

Você não pode negociar um imóvel para um cliente enquanto um mandato por escrito não estiver assinado. A DGCCRF lista o que ele deve indicar com clareza:

• As partes e o imóvel.
• A duração.
• Os honorários e quem os paga, vendedor ou comprador.
• Se ele é exclusivo ou simples.
• Como ele pode ser encerrado.

O mandato é assinado em nome do titular da carteira, não no seu, e os seus poderes são definidos pela sua attestation d’habilitation (aula 2). A DGCCRF trata um mandato incompleto ou irregular como prática enganosa.

Assinado fora da imobiliária? Quando um mandato é assinado na casa do cliente ou a distância, a legislação de consumo exige que o cliente receba um formulário de desistência. Peça à sua imobiliária a versão para fora do escritório e use-a sempre.

2. Mantenha o registre des mandats

Toda imobiliária precisa manter um registre des mandats, um registro que lista todos os mandatos em ordem cronológica. A DGCCRF encontrou registros mantidos em folhas soltas ou a lápis. As duas coisas estão erradas. Antes de publicar um anúncio, confira se o mandato dele está assinado e registrado.

3. Mandatos exclusivos

Um mandato exclusivo vale mais para você, por isso as regras são rígidas.

• A irrevogabilidade é limitada a três meses (decreto 72-678, artigo 78, como resumido por Le Blog de L’Immobilier, outubro de 2026).
• Depois desses três meses, o vendedor geralmente pode encerrá-lo com 15 dias de aviso prévio por carta registrada com aviso de recebimento. Confira a cláusula exata no modelo da sua imobiliária.
• Não existe duração mínima nem máxima legal, mas o mandato precisa indicá-la.
• Pela loi ALUR, para um vendedor pessoa física, a imobiliária precisa lembrar o vendedor do direito de rescindir antes de o mandato se renovar tacitamente.

O que a DGCCRF considera enganoso ou ilícito:

• Apresentar um mandato simples como exclusivo.
• Invocar uma cláusula de exclusividade que já venceu.
• Uma cláusula que obriga o vendedor a pagar honorários quando ele mesmo encontra o comprador.
• Cobrar honorários sem uma venda efetiva.

4. Exiba os seus honorários do jeito certo

O arrêté de 10 de janeiro de 2017 define como as imobiliárias informam os consumidores, e a DGCCRF explica:

• Honorários exibidos TTC (com IVA incluído).
• Indicando quem paga: vendedor ou comprador.
• Exibidos na vitrine, dentro da imobiliária e no site, fáceis de encontrar e atualizados.
• Desde 1 de abril de 2022 (arrêté de 26 de janeiro de 2022), a tabela deve indicar uma taxa máxima.
• Uma tabela “somente sob orçamento”, ou que mostra apenas a parte do comprador, não está em conformidade.

Nos anúncios, quando o comprador paga os honorários, o preço geralmente aparece com e sem honorários, com os honorários em percentual do preço sem honorários. Confira o modelo da sua imobiliária com o arrêté, já que não verificamos esse detalhe para este curso.

Por que “quem paga” importa para os clientes. A Agence Immobilière France estima que cerca de 70% dos mandatos de venda colocam os honorários a cargo do vendedor. Quando o comprador paga, os impostos de transmissão incidem sobre o preço líquido do vendedor, o que os reduz um pouco (aula 6). Explique as duas opções ao vendedor antes de assinar.

5. Conheça as regras de energia

O DPE (certificado de desempenho energético) agora decide se um imóvel pode ser alugado. Pela loi Climat et résilience, como resumido pela Hellio:

Classe do DPE	Proibido em contratos novos e renovações
G	Desde 1 de janeiro de 2025
F	A partir de 2028
E	A partir de 2034

As proibições também valem para as locações turísticas mobiliadas. Informe a todo comprador investidor a classe do DPE e o que ela significa para a locação.

Uma mudança de 2026. Desde 1 de janeiro de 2026, o coeficiente usado para a eletricidade no DPE caiu de 2.3 para 1.9. A LocService divulgou uma projeção de que cerca de 850,000 imóveis com aquecimento elétrico sairiam das classes F e G. Proprietários com um DPE recente podem baixar um certificado atualizado na ADEME. Confira antes de dizer a um vendedor que o imóvel não pode ser alugado.

6. Locações de curta duração

Muitos compradores investidores na Côte d’Azur e em Paris perguntam sobre locações de temporada. A loi Le Meur, de novembro de 2024, mudou as regras (Optimhome):

• No regime fiscal micro-BIC, as locações turísticas mobiliadas não classificadas têm um abatimento de 30% até €15,000 de receita (classificadas: 50% até €77,700).
• Os prefeitos podem limitar a locação da residência principal a 90 dias por ano, em vez de 120, e fixar cotas.
• É exigido um número de registro em quase todas as comunas.

Nunca prometa uma renda de locação de temporada. Encaminhe o comprador às regras da prefeitura e a um consultor tributário.

7. Conheça o seu cliente e proteja os dados

Você vai lidar com documentos de identidade, comprovantes de recursos e dados familiares. Peça à sua imobiliária o procedimento de identificação de clientes por escrito e siga-o em todos os dossiês. Nunca envie cópias de documentos em grupos de conversa abertos, e guarde só o que o negócio exige.

O que põe corretores em apuros

Prática	Risco
Negociar sem um mandato assinado e registrado	Prática enganosa aos olhos da DGCCRF
Trabalhar sem uma attestation d’habilitation	Prática ilegal para você e para o titular da carteira
Honorários não exibidos TTC, sem quem paga ou sem um máximo	Advertência ou intimação da DGCCRF
Um mandato simples vendido como exclusivo	Prática enganosa
Uma cláusula de honorários quando o vendedor vende sozinho	Cláusula ilícita
Receber um sinal como agent commercial	Violação do seu status
Ignorar a classe do DPE com um investidor	Um comprador que não consegue alugar o imóvel

Os seus hábitos diários

• Nenhum anúncio sem um mandato assinado e lançado no registro.
• Nenhum mandato fora do escritório sem o formulário de desistência.
• Honorários em todos os anúncios, TTC, com quem paga.
• A classe do DPE conferida em todos os dossiês.
• Nenhum dinheiro nas suas mãos, nunca.

Estas regras mudam, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique-as em habilidades com clientes.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico.