Conheça o mercado francês: Paris, a Côte d'Azur, Lyon e Bordeaux

A França é um país só, com mercados muito diferentes. Um apartamento haussmanniano em Paris, um apartamento com vista para o mar em Nice, uma casa de família em Lyon e uma casa de pedra em Bordeaux atraem compradores diferentes, a preços diferentes, por motivos diferentes. Conhecer essas diferenças, com as suas fontes, é o que faz os clientes confiarem em você.

O panorama geral

O mercado está se recuperando devagar. Cerca de 949,000 imóveis usados foram vendidos nos 12 meses até o fim de maio de 2026, alta de 5.7% em um ano, contra um ponto mais baixo de 832,000 em setembro de 2024 e um recorde de 1,251,000 em agosto de 2021 (MesFraisNotaire, citando Notaires de France, julho de 2026).

Os preços estão estáveis. O índice Notaires-INSEE subiu 0.1% em um ano no 1º trimestre de 2026: apartamentos +0.6%, casas -0.2%, com a Île-de-France liderando a alta.

Financiamento. O PAP.fr informou médias dos correspondentes bancários em outubro de 2026 de 3.50% em 15 anos, 3.66% em 20 anos e 3.75% em 25 anos, com os melhores perfis a 3.00% a 3.25%. As taxas vinham subindo desde setembro, e os correspondentes esperavam 3.70% a 4% até o fim de 2026.

Os preços nos seus quatro mercados

Estimativas da MeilleursAgents em 1 de outubro de 2026, em euros por m²:

Cidade	Apartamentos	Casas
Paris	9,630	10,059
Nice	5,245	6,365
Lyon	4,714	5,798
Bordeaux	4,448	4,960

São estimativas de portais. Os números dos notaires se baseiam em escrituras assinadas e têm alguns meses de atraso. Sempre diga que tipo de número você está citando.

Paris. Os Notaires du Grand Paris indicavam os apartamentos usados a €9,550/m² no fim de julho de 2026, queda de 0.5% em um ano, e os apartamentos na Île-de-France a €6,150/m². A Île-de-France registrou 36,810 vendas de maio a julho de 2026, alta de 5%. Os pré-contratos apontavam para cerca de €9,600/m² em Paris em outubro de 2026.

Côte d’Azur. A Actual-Immo, usando o barômetro da SeLoger e da MeilleursAgents de setembro de 2026, indicou preços de apartamentos de €6,529/m² em Antibes (+4.9% em um ano), €6,064/m² em Cannes (-1.1%) e €5,219/m² em Nice (-1.4%). As villas de prestígio seguem a sua própria lógica, rua por rua.

Lyon. Não encontramos nenhum dado recente dos notaires para este curso. A MeilleursAgents indica €4,714/m² para apartamentos.

Bordeaux. A Syage Notaires, citando Notaires de France, indicava o apartamento usado mediano a €4,240/m² no 3º trimestre de 2025 (-1% em um ano), e a casa mediana a €345,000 (+0.4%).

Quem compra

A maioria dos compradores é residente na França. Os estrangeiros não residentes fizeram cerca de 1.8% das vendas de imóveis usados na França metropolitana em 2022, umas 20,000 vendas (MySweetimmo, citando os notaires).

O quadro é muito diferente na Riviera. Um estudo mais antigo dos notaires, baseado em dados de 2017 e divulgado pelo Journal de l’Agence, indicou estrangeiros não residentes por trás de cerca de 7% das compras nos Alpes-Maritimes, contra 1.6% no país e 0.7% na Île-de-France, liderados pelos britânicos, seguidos dos belgas e dos alemães. Use esses números como ranking, pois os dados são antigos.

Então:

• Paris: principalmente compradores franceses, com um nicho internacional nos bairros de prestígio.
• Côte d’Azur: o mercado mais internacional deste curso. Aqui, os idiomas fazem diferença no bolso.
• Lyon e Bordeaux: principalmente compradores locais e nacionais, famílias e investidores.

A França não impõe nenhuma restrição à compra de imóveis por estrangeiros (aula 6).

Impostos sobre os quais os seus clientes vão perguntar

Segundas residências. As comunas em zone tendue podem acrescentar de 5% a 60% à sua parte da taxe d’habitation sobre segundas residências. O SeLoger (outubro de 2026) contou 3,689 comunas em zone tendue, 1,666 aplicando um adicional e 688 no máximo de 60%, incluindo Paris, Lyon, Bordeaux e Nice. Cannes não aplica adicional. Não encontramos a posição de Antibes, então confirme com a prefeitura.

IFI. O imposto sobre a fortuna imobiliária se aplica acima de €1.3 milhão de patrimônio imobiliário tributável líquido em 1 de janeiro, com alíquotas de 0.5% a 1.5%, sem mudança em 2026 (Fondation de France). Os não residentes são tributados apenas sobre os seus imóveis na França. Os debates sobre ampliá-lo não são lei.

Vender depois. Os vendedores não residentes pagam imposto sobre ganho de capital de 19% mais contribuições sociais (aula 6).

Imóveis na planta e construções novas

Os imóveis novos são vendidos em VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), com um cronograma de pagamentos regulado e uma garantia de conclusão obrigatória (aula 6). Duas mudanças importam para os investidores:

• O Pinel acabou em 31 de dezembro de 2024 (Lefebvre Dalloz).
• Um novo statut du bailleur privé, também chamado de dispositif Jeanbrun, veio com a lei orçamentária de 2026 (nº 2026-103, de 19 de fevereiro de 2026). A Manda resume: para compras até 31 de dezembro de 2028, um investidor que aluga sem mobília por nove anos pode depreciar 80% do preço, a 3.5%, 4.5% ou 5.5% ao ano para apartamentos novos em prédios coletivos (aluguel intermediário, social ou muito social), e a 3%, 3.5% ou 4% para imóveis antigos com obras de pelo menos 30% do preço, com tetos anuais de €8,000, €10,000 ou €12,000. As casas ficam de fora, e um domicílio pode usá-lo para no máximo dois imóveis.

Os detalhes mudaram durante o debate do orçamento, e um resumo anterior trazia números diferentes, então confira o texto final no Légifrance antes de apresentá-lo a um cliente.

Como conhecer a sua região

1. Escolha uma área: um arrondissement, uma cidade da Riviera, um bairro de Lyon ou um bairro de Bordeaux.
2. Percorra a área a pé. Conheça as escolas, o transporte, os tipos de prédio e os novos projetos.
3. Acompanhe todo mês os dados dos notaires, da MeilleursAgents e das taxas de financiamento, e sempre cite a sua fonte.
4. Descubra quem compra ali, e em qual idioma.

Os preços e as regras mudam rápido, então confira a fonte oficial antes de agir. Veja a página da França e os mercados para saber o que a CloserPass cobre.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento de investimento ou fiscal.